Có nên mua bất động sản trước khi ba luật lớn có hiệu lực?

Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều đang được kỳ vọng có hiệu lực từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng so với quy định trước đó.  

Bàn về chuyện nên mua bất động sản trước hay sau khi 3 bộ luật này có hiệu lực, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, tác động của các chính sách là rất lớn, sẽ tạo ra những thay đổi có thể ảnh hưởng đến người mua nhà đất cả trước và sau khi luật được áp dụng.

Dù Luật Đất đai có thể hiệu lực sớm từ tháng 7, song để tác động vào thị trường thì cũng phải từ năm 2025. Đây là thời điểm mà khả năng cao bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới. Do đó, với nhà đầu tư, giai đoạn này chính là thời điểm tốt nhất để tận dụng dòng tiền đầu tư bất động sản.

“Đây là giai đoạn manh nha của sự phục hồi. Giá bất động sản chưa có sự biến động, thị trường vẫn chưa hoàn toàn tốt lên, vì vậy nếu mua đầu tư bất động sản để tích lũy tài sản lâu dài chờ tăng giá thì giai đoạn này là sự lựa chọn tốt”, ông Tuấn nói. 

Mặt khác, chuyên gia này khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc việc Luật Đất đai 2024 có quy định về việc đánh thuế cao với các bất động sản đầu cơ, bỏ trống không sử dụng. Vì vậy, nếu đầu tư tích lũy, nhà đầu tư cần thận trọng, tìm kiếm các sản phẩm có giá trị khai thác thương mại như cho thuê, kinh doanh buôn bán để tránh những trường hợp đáng tiếc có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và thanh khoản sau này của sản phẩm.

Về cơ hội đầu tư trong năm nay, vị này nhận định đất nền tiếp tục là loại hình an toàn bền vững nhất. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ trở nên chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực. Nhà đầu tư đất nền nên tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ hạ tầng và sổ đỏ.   

Với nhà đầu tư thích tích lũy tài sản tạo ra dòng tiền ổn định và đều đặn thì nên chọn căn hộ chung cư. Các chủ đầu tư hiện đang cố gắng đưa nguồn cung ra thị trường trước năm 2025 nên tung ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, hấp dẫn hơn so với trước đây nhằm kích cầu. 

Với người có mục tiêu sở hữu bất động sản để phục vụ nhu cầu ở thực, theo chuyên gia, dù mua căn hộ hay đất nền xây nhà, có thể suy xét mua từ năm 2025, khi Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có hiệu lực.

Lý do bởi nhìn chung, các quy định vừa được điều chỉnh từ 2 luật này đang nghiêng về bảo vệ toàn diện hơn các quyền lợi của người mua nhà. Đơn cử như quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Bên cạnh đó, với Luật Nhà ở (sửa đổi), các chủ đầu tư cần chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng.

Những điều này đảm bảo cho người mua nhà không bị lạm thu, thoát khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Ngoài ra, quy định không được phân lô, bán nền mà phải tập trung vào đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non" sẽ giúp người mua đất nền tránh được tình trạng mua xong rồi không xây nhà ở được. Quyền lợi người mua bất động sản sẽ được đảm bảo tốt hơn với các bộ luật mới.

Tuy nhiên, cũng theo ông Tuấn, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm tiệm cận giá đất thị trường. Động thái này sẽ khiến giá bất động sản ở tất cả loại hình (đất nền, đất nông nghiệp, khu công nghiệp,...) đều có khả năng điều chỉnh tăng. Bởi, hiện tại định giá đất thực tế thấp hơn rất nhiều so với thị trường.

Từ đây, kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai (bao gồm các loại thuế, phí giao dịch chuyển nhượng) sẽ tăng lên, giá bán bất động sản (đất nền, căn hộ chung cư,...) cũng sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng.

Đồng quan điểm, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi 3 luật lớn liên quan đến địa ốc đi vào thực thi. Trong đó, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã. Căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động.

Giá bất động sản sơ cấp sẽ tăng khi luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. Chất lượng phát triển nhà tái định cư được yêu cầu phải bằng hoặc tốt hơn so với các giai đoạn cũ. Điều này dẫn đến chi phí tổng thể để phát triển một dự án sẽ dội lên nhiều hơn so với giai đoạn trước.

Chi phí cấu thành dự án tăng tăng thì tất yếu giá bất động sản sơ cấp trên thị trường cũng phải tăng theo. Giá bất động sản sơ cấp tăng sẽ dẫn đến giá nhà thứ cấp khu vực xung quanh cũng sẽ tăng theo.    

Trong bối cảnh đó, chuyên gia Batdongsan.com.vn đưa ra lời khuyên cho người mua rằng, đầu tư bất động sản hay mua để ở cũng cần phải cân nhắc câu chuyện tài chính, không nên chạy theo thị trường để tránh rủi ro không đáng có.