Đặc điểm chung của DN BĐS chậm trả nợ trái phiếu: Đòn bẩy cao, dòng tiền yếu do không tập trung đầu tư tài sản sinh lời

69 doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu, số các doanh nghiệp BĐS chiếm 62,3%  

Theo bản phân tích tình hình chậm trả trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) Việt Nam của FiinGroup vừa công bố, tính đến ngày 17/3, đã có 69 doanh nghiệp có một hoặc nhiều hơn lô trái phiếu lưu hành đã không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ với tổng giá trị 94.430 tỷ đồng.

Con số này bao gồm 4.157,4 tỷ đồng TPDN chậm trả đã đáo hạn từ năm 2022, chiếm 8,15% giá trị TPDN đang lưu hành. Trong đó, có 65 doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ nợ và 4 doanh nghiệp có TPDN đến hạn nhưng đã được tái cơ cấu nợ.  

Trong tổng số 69 doanh nghiệp chậm trả, có 43 doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản với tổng giá trị TPDN chậm trả nợ ở mức 78.900 tỷ đồng, chiếm 83,6% trong tổng giá TPDN của các doanh nghiệp chậm trả nợ trái phiếu.  

69 doanh nghiệp trên hiện có tổng nợ vay 233.700 tỷ đồng tại ngày 31/12/2022, trong đó tổng giá trị TPDN đang lưu hành ở mức 169.700 tỷ đồng và phần còn lại 64.000 tỷ đồng là vay tín dụng ngân hàng và nợ khác.  

Trái phiếu đã ở tình huống chậm trả chiếm 37% tổng giá trị TPDN đang lưu hành ở mức 169.717 tỷ đồng của các doanh nghiệp này. Phần trái phiếu còn lại chưa đến hạn thanh toán là 75.286 tỷ và có kỳ đáo hạn chủ yếu vào năm nay (ước tính 30.200 tỷ đồng) và năm 2024 (ước tính 21.900 tỷ đồng).

Doanh nghiệp BĐS chậm trả nợ trái phiếu có đòn bẩy tài chính tăng gấp 9,5 lần trong 5 năm

Ngành bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,17%, cao thứ hai sau ngành năng lượng. Tuy nhiên, ngành bất động sản có quy mô lưu hành lớn nhất ở mức 396.300 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành.

Trên thực tế, trong tổng số 69 doanh nghiệp chậm trả nợ TPDN, số các doanh nghiệp trong ngành bất động sản chiếm 62,3%. 

FiinGroup cho rằng, bên cạnh các yếu tố tác động chung của môi trường kinh doanh như chính sách kiểm soát tín dụng, môi trường lãi suất cao, pháp lý dự án bị đình trệ,..., các tổ chức phát hành rơi vào tình trạng trên đều có những đặc điểm chính về chất lượng tín dụng yếu trong một thời gian dài trước khi vi phạm nghĩa vụ nợ.

Các đặc điểm chung gồm mức đòn bẩy nợ rất cao; dòng tiền trả nợ yếu do vốn chủ yếu tồn đọng ở các khoản phải thu và đầu tư tài chính dài hạn, thay vì tạo ra tài sản cố định hữu hình hoặc hàng tồn kho hoàn thành, từ đó dẫn đến rủi ro thanh khoản. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng bị mất cân đối về kỳ hạn, kỳ hạn nợ ngắn trong khi dòng tiền kinh doanh âm nhiều kỳ liên tiếp trước khi xảy ra sự kiện vi phạm nợ.  

Cụ thể, phân tích FiinGroup dựa trên số liệu từ báo cáo tài chính của 33 doanh nghiệp bất động sản chậm trả cho thấy, đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp này tăng gấp 9,5 lần so với thời điểm cuối năm 2017.

Tuy nhiên, tài sản hữu hình, thường là tài sản sinh lời của các công ty bất động sản, có mức tăng khiêm tốn từ 25.000 tỷ đồng (năm 2017) lên 33.000 tỷ đồng (năm 2021). Trong khi đó, khoản phải thu (thường đến từ hợp đồng cho vay các bên liên quan) và khoản đầu tư dài hạn (thường là khoản đầu tư vào các công ty con và liên kết) lại tăng gấp hơn 4 lần.

Theo FiinGroup, vì dòng tiền không được tập trung đầu tư vào tài sản sinh lời nên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính không tăng trưởng tương xứng với nợ vay. Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này giảm mạnh do EBITDA chỉ tăng 4 lần trong khi nợ vay tăng 15 lần.

Trong một thời gian dài, nợ vay trên tương quan với lợi nhuận EBITDA (lợi nhuận không gần với dòng tiền tạo ra mới trong kỳ) ở mức rất cao, lên tới 30,5 lần vào năm 2020 và 23,5 lần vào năm 2021. Đây là mức quá cao so với kỳ hạn bình quân của một trái phiếu và các nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này. 

Khả năng có thêm nhiều doanh nghiệp BĐS "khất" nợ trong quý II - III tới

Quy mô thị trường TPDN riêng lẻ hiện ở mức 1,15 triệu tỷ đồng, tính theo giá trị lưu hành tại ngày 8/3/2023. Trong đó, trái phiếu của các tổ chức phát hành phi ngân hàng là 788.900 tỷ đồng và “bank-bond” ở mức 368.000 tỷ đồng.

Trong cơ cấu của trái phiếu phi ngân hàng 788.900 tỷ đồng, trái phiếu bất động sản có giá trị 396.300 tỷ đồng đến từ 302 doanh nghiệp bất động sản, chiếm khoảng 50% tổng giá trị trái phiếu phi ngân hàng và 34% tổng TPDN toàn thị trường đang lưu hành.

So với tháng 3/2022 với 17.530 tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành riêng lẻ được ghi nhận, hoạt động phát hành TPDN của nhóm ngành này đã giảm 97,1% về quy mô phát hành và chưa thể phục hồi dù đã bước sang năm 2023, đặc biệt là ở giai đoạn tháng 10/2022 – 2/2023.

Đây cũng là giai đoạn doanh nghiệp chịu nhiều ảnh hưởng từ các vụ việc vi phạm phát hành trái phiếu, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản, mặt bằng lãi suất gia tăng và ban hành Nghị định 65 về phát hành riêng lẻ, khiến chi phí vốn giá tăng và quy trình huy động vốn TPDN cho hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn hơn trước.  

FiinGroup cho rằng, tỷ lệ nợ xấu trái phiếu sẽ tiếp tục đà tăng trong thời gian tới trước khi những thay đổi chính sách có hiệu quả trực tiếp và trước khi môi trường kinh doanh được dần cải thiện rõ rệt. Áp lực nợ trái phiếu 107.500 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong năm nay trong khi triển vọng kinh doanh của ngành bất động sản đang gặp trở ngại và chưa có dấu hiệu khởi sắc trở lại.  

Việc tiếp diễn tình trạng trên có thể đẩy thêm nhiều doanh nghiệp, tập trung nhiều ở lĩnh vực bất động sản, chậm thanh toán nghĩa vụ nợ cho các trái chủ trong giai đoạn quý II, quý III sắp tới, đỉnh điểm đáo hạn TPDN của ngành này.

Tuy nhiên, động thái hỗ trợ vừa qua như giảm lãi suất cho vay, Nghị quyết 33/2023/NQ-CP và Nghị định 08/2023/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết áp lực nghĩa vụ nợ qua hoạt động tái cấu trúc nợ, cấp tín dụng mới cho các dự án sạch về pháp lý cũng như hoạt động triển khai và mở bán dự án dần được khôi phục.