Đại diện Novaland: Đã nhận thấy những khiếm khuyết trong vận hành và chiến lược đầu tư

Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội sáng ngày 13/11 do lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng chủ trì có sự tham dự của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn, trong đó có đại diện CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) gồm ông Ng Teck Yow, Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc và ông Dương Văn Bắc, Giám đốc Ban Tài chính kế toán.

Trong năm 2023, tình hình bất động sản toàn cầu chịu ảnh hưởng lạm phát nên rất trầm lắng. Trong nước, pháp lý chưa được tháo gỡ toàn diện, tình hình tín dụng khó khăn khiến cho chi phí đầu vào của doanh nghiệp bị đẩy lên cao và giá nhà sơ cấp bị neo ở mức cao tương ứng. Dù doanh nghiệp có các chương trình chiết khấu, ưu đãi thanh toán cho khách hàng nhưng vẫn không đem lại hiệu quả cao do niềm tin thị trường thấp.

Theo chia sẻ từ đại diện Novaland, thời gian qua Văn phòng Chính phủ và NHNN đã dành sự quan tâm, chỉ đạo về các giải pháp hỗ trợ cho sự phát triển của khối doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Trong đó, Chính phủ đã rất nhanh chóng và quyết liệt chỉ đạo thành lập các Tổ công tác gỡ khó pháp lý và ban hành nhiều quy định hỗ trợ. NHNN đang có xu hướng kích thích tăng trưởng tín dụng, hỗ trợ các doanh nghiệp và nền kinh tế bằng cách giảm 4 lần lãi suất điều hànhliên tiếp. Tuy nhiên, việc hạ lãi suất cho vay còn chậm nên thị trường vẫn chưa hồi phục và doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn.

Về phía doanh nghiệp, đại diện Novaland bày tỏ "chúng tôi nhận thấy những khiếm khuyết của mình trong vận hành và trong chiến lược đầu tư về phân khúc sản phẩm. Chúng tôi đang nỗ lực tái cơ cấu lại danh mục dự án, quỹ đất và tình hình tài chính để hồi phục và phát triển bền vững, sẵn sàng tham gia tích cực vào chương trình 1 triệu nhà ở xã hội phát động bởi Chính phủ".

2 vướng mắc lớn nhất tại các dự án của Novaland

Hiện tại, Novaland đang triển khai cụm các dự án ở khu vực trung tâm TP HCM, dự án Aqua City, NovaWorld Ho Tram và NovaWorld Phan Thiet. Các dự án này đã nhận được sự hỗ trợ và tài trợ từ phía các ngân hàng thương mại như TPBank, MBBank, VPBank, PVcomBank.

Tuy nhiên, các dự án mặc dù đã bàn giao rồi hay đang phát triển hay đang làm thủ tục phát triển dự án đều ít nhiều gặp những vướng mắc pháp lý vẫn chưa được cải thiện và khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng.

Đối với vướng mắc trong triển khai dự án, sự chỉ đạo của Thủ tướng và Tổ công tác đặc biệt trong giai đoạn vừa qua đã chạm đến hầu hết các điểm nóng cần được tháo gỡ. Đây là tín hiệu tích cực và đột phá nhằm phá vỡ “tảng băng” pháp lý đã tồn tại nhiều năm nay.

Song, quá trình thực hiện thực tế triển khai vẫn còn hai khó khăn mang tính trọng yếu khiến cho việc tháo gỡ chưa đạt hiệu quả cao.

Thứ nhất, thời gian để cơ quan thẩm quyền cho ý kiến hoặc phê duyệt các thủ tục pháp lý vẫn chưa đồng bộ với quá trình phát triển thực tế khiến các giai đoạn bị chậm. Ví dụ như thủ tục tính tiền sử dụng đất, thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch, vướng đất công do tiến trình cổ phần hóa…

Thứ hai, thiếu đồng bộ, có sự chồng chéo, thiếu nhất quán và thiếu thực tiễn giữa các văn bản Luật và dưới Luật, giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch xây dựng và quy hoạch tổng thể khiến cho nhiều cơ quan có thẩm quyền và doanh nghiệp còn lúng túng trong việc áp dụng.

Tại TP HCM, hiện hai dự án của Novaland đang được UBND TP HCM ưu tiên tháo gỡ vướng mắc từ đầu năm. Novaland vẫn đang chờ nhận được kết luận từ TP nhằm tháo gỡ những khó khăn pháp lý cuối cùng tại dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) và dự án 32ha Bình Khánh (The Water Bay).

Đại diện Novaland khẳng định: "Đây là hai dự án chúng tôi cam kết nghiêm túc sẽ bố trí đầy đủ diện tích cho nhà ở xã hội và phần tái định cư. Riêng dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan) đã hoàn tất bàn giao phần tái định cư".

Tại dự án Aqua City (Đồng Nai), Novaland có hơn 70.000 tỷ đồng phải thu theo tiến độ từ khách hàng đang chờ được gỡ vướng các thủ tục phê duyệt để tiếp tục duy trì dòng tiền cho phát triển dự án.

"Đây là dự án chúng tôi chuyển nhượng lại của Dona Coop và đã có đầy đủ pháp lý như đã đóng tiền sử dụng đất, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và được Tỉnh ủy phê duyệt cho chuyển nhượng dự án đất ở. Tuy nhiên, do chúng tôi xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 để phù hợp với thị trường trên cơ sở giữ nguyên các chỉ tiêu được phê duyệt nhưng vẫn phát sinh nhiều vướng mắc", đại diện Novaland cho biết.

Cụ thể, trên cơ sở chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, UBND tỉnh Đồng Nai đã cho phép chủ đầu tư được lập và trình thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 song song với việc thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu C4.

Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền đã tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, bán hàng đối với các hạng mục phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt để thực hiện đầy đủ cam kết với khách hàng.

Tiến độ phê duyệt của đồ án điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung 1/10.000 và Quy hoạch phân khu C4 kéo dài trong thời gian qua đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ thực hiện phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án, các thủ tục về pháp lý xây dựng, pháp lý bán hàng.

Tại dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu), hiện tại các vướng mắc cơ bản đều có hướng xử lý và đã hoàn thành một số thủ tục. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thủ tục hành chính kéo dài làm chậm tiến độ triển khai dự án. Đây là những vấn đề mang tính cốt lõi khi thời hạn đầu tư dự án được cho phép thông thường là 24 tháng nhưng thực tế doanh nghiệp đã mất đến 18 tháng để giải quyết các thủ tục pháp lý.

Tại dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) cũng ghi nhận một số tín hiệu tích cực từ pháp lý: Đã hoàn tất phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ các hạng mục cho cả dự án. Tỉnh Bình Thuận đang tiến hành các bước pháp lý tiếp theo để điều chỉnh hình thức từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả một lần. Novaland đang chờ đợi Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành để xác định tiền sử dụng đất, hoàn tất thủ tục pháp lý để ký hợp đồng mua bán với Khách hàng.

Về vướng mắc trong tiếp cận tín dụng, NHNN đã có nhiều chỉ đạo kịp thời nhằm hỗ trợ tối đa cộng đồng doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, đối với Novaland thì pháp lý là yếu tố then chốt vì công ty còn các khoản phải thu từ các sản phẩm đã bán rất lớn nhưng không xử lý được pháp lý thì ngân hàng không giải toả tiền tạm khoá đồng thời cũng là rào cản để các ngân hàng giải ngân vốn mới cũng như tiếp tục tài trợ cho người mua nhà.

Điều này dẫn tới việc công ty phải lùi thời gian xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng và gây ra những hệ quả rất nặng nề: Không giữ được cam kết với khách hàng, không thể đẩy mạnh dòng tiền phải thu rất lớn từ các sản phẩm đã bán. Dòng tiền bị tắc và Novaland phải trả lãi vay hàng chục tỷ đồng mỗi ngày, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả đầu tư, lãng phí tài sản của xã hội và đến sự sinh tồn của công ty.

Đề xuất sớm có phương án cuối cùng tính tiền sử dụng đất 

Cũng theo đại diện Novaland, khó khăn về pháp lý chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu. Nếu không được giải quyết kịp thời, con số doanh nghiệp giải thể, phá sản trong những tháng tiếp theo sẽ tăng cao.

Trên cơ sở các vướng mắc và khó khăn trên, Novaland kiến nghị Thủ tưởng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt trong việc sớm ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP nhằm có phương án cuối cùng trong quản lý sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tại các dự án; Chính phủ có giải pháp giải quyết triệt để các vướng mắc về các thủ tục pháp lý chưa đồng bộ, các vướng mắc qua từng thời kỳ và không hồi tố.

Novaland đề nghị Chính phủ chỉ đạo các Bộ, Ban, Ngành có chính sách giảm thuế và giãn thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ khó khăn và tập trung ổn định kinh doanh trong 3 năm (2022 - 2024).

Về mặt tiếp cận tín dụng, Novaland đề nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ hỗ trợ trong việc cơ cấu khoản vay và giảm lãi suất cho những dự án sẽ triển khai trong hai năm tới (2024 - 2025) để giãn dòng thanh toán cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, tập đoàn đề nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung Thông tư 08/2020/TT-NHNN, giúp tổ chức tín dụng có thể sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn như hiện nay thay vì 30%.

Từ đó, sử dụng hợp lý nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, cũng như nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người dân, mà vẫn không gây rủi ro về an toàn cho hệ thống tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước xem xét gia hạn nợ tối đa 24 tháng theo Thông tư 02 (thay vì tối đa 12 tháng như hiện tại), áp dụng chung cho khách hàng doanh nghiệp và cá nhân nhằm đáp ứng được yêu cầu cơ cấu nợ toàn diện, gỡ khó cho nền kinh tế.