Đề xuất cho điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng

Góp ý về quy định “thời hạn sử dụng đất” tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), HoREA cho biết, tại khoản 8 Điều 176 Dự thảo quy định “thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Hiệp hội cho rằng quy định này chỉ phù hợp với trường hợp đất phi nông nghiệp đã có sẵn cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng như nhà xưởng trong khu công nghiệp cho thuê, tại đó người thuê có thể đưa vào sản xuất, kinh doanh được ngay. 

Trong khi đó, đối với các dự án như khu nhà chung cư mà nhà đầu tư phải mất thời gian khoảng hai năm để xây dựng các công trình của dự án trước khi được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Do đó, thời hạn sử dụng đất nên được tính kể từ ngày công trình đưa vào sử dụng, trong giai đoạn xây dựng cơ bản thì nên áp dụng hình thức Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất.

Hiệp hội cũng góp ý, để tránh tình trạng chủ đầu tư lợi dụng quy định để chây ỳ, chậm đưa đất vào sử dụng thì cần kiểm soát chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã đăng ký và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

HoREA cũng đề xuất việc cho điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng. Hiệp hội lấy ví dụ về trường hợp của dự án Sài Gòn One Tower (số 1 đường Hàm Nghi, quận 1). Dự án này được UBND TP HCM giao đất từ năm 2008, bị thế chấp và trở thành nợ xấu, sau đó được VAMC thu giữ và đưa ra đấu giá năm 2019. Lúc đó thời hạn sử dụng đất chỉ còn 39 năm nên chỉ được định giá khởi điểm để đấu giá là 6.110 tỷ đồng. 

“Nếu có quy định “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” lên đủ 50 năm thì giá khởi điểm để đấu giá chắc chắn sẽ cao hơn, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước”, HoREA nhận định.

Ngoài ra, còn nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các chủ đầu tư yếu kém bị “đắp chiếu, trùm mền” và được các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản mua và tái khởi động lại. Điều này là rất đáng được trân trọng và khuyến khích. Tuy nhiên do thời hạn sử dụng đất chỉ còn lại khoảng trên dưới 40 năm, nên các chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bị thua thiệt khi tái khởi động lại các dự án này

Do đó, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 8 Điều 176 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau:

“8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc theo nhu cầu của người sử dụng đất, dự án được đưa vào sử dụng, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong thời gian thi công xây dựng công trình của dự án chưa đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư nộp tiền thuê đất theo quy định pháp luật về đất đai”.

Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 179; đề nghị bổ sung cụm từ “điều chỉnh thời hạn sử dụng đất” vào tiêu đề Điều 161 và khoản 2 Điều 161 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong Dự thảo luật.