ĐHĐCĐ Phát Đạt (PDR): Dư nợ trái phiếu còn khoảng 1.400 tỷ, từ nay đến cuối năm Danh Khôi sẽ trả thêm 1.500 tỷ

Lãi quý II hơn 360 tỷ, Danh Khôi đã trả 870 tỷ

Sáng nay (ngày 30/6),CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) sẽ tiến hành ĐHĐCĐ thường niên 2023. Kết quả kiểm tra tư cách cổ đông cho biết, tính đến 8 giờ 54 phút, số cổ đông tham dự đại hội chiếm 66,87% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết 

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT, thời gian vừa rồi ngành bất động sản Việt Nam đã rơi vào bối cảnh thách thức nhất trong hơn một thập kỷ.

Diễn biến chóng vánh và phức tạp của thị trường chung đã đặt doanh nghiệp trước nhiều bài toán mới, rất nan giải và gấp rút. Những kịch bản ứng phó rủi ro hay kế hoạch dự phòng đã được xây dựng trước đó đều gần như bị vô hiệu hóa.

Trước quý IV/2022, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp diễn ra rất suôn sẻ với nhiều triển vọng. Khi thị trường thay đổi nhanh chóng, Phát Đạt cũng như những doanh nghiệp bất động sản khác đều chịu tác động mạnh mẽ. Công ty đã tiến hành tái cơ cấu một số khoản đầu tư trong năm và mua lại nhiều lô trái phiếu trước thời hạn và tất toán các khoản vay đến hạn. 

"Tôi tự tin rằng giai đoạn khó khăn nhất của Phát Đạt đã đi qua. Trước khi bước vào đại hội, tôi có hai tin vui muốn công bố với công đông. Một là lãi quý II đạt hơn 360 tỷ. Thứ hai là từ cuối tháng 4, Danh Khôi đã trả cho chúng ta 870 tỷ. Từ nay đến cuối năm, Danh Khôi sẽ trả tiếp 1.500 tỷ", Chủ tịch Phát Đạt nói.

Ước lãi 6 tháng khoảng 384 tỷ, áp dụng mô hình bán lẻ dự án từ 2023

Trong năm 2022, công ty đạt gần 1.161 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế và đã dùng phần lợi nhuận này chi trả thù lao và chi phí hoạt động của HĐQT với số tiền hơn 5 tỷ đồng. Phần lợi nhuận còn lại sau khi trích lập quỹ đầu tư phát triển 2% sẽ được để lại dùng cho hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty trong năm 2023, không trích quỹ khen thưởng, phúc lợi và không chia cổ tức 2022.

Ông Lê Quang Phúc, Thành viên HĐQT, chia sẻ thêm: "Trong chính bối cảnh khủng hoảng, HĐQT đã có những giải pháp kịp thời, đảm bảo 2 mục tiêu: Thanh khoản và giữ cam kết với khách hàng, đối tác. Tại thời điểm diễn ra đại hội hôm nay, chúng tôi khẳng định Phát Đạt đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất trong lịch sử phát triển.

Việc bán dự án Astral City vào tháng 6 năm ngoái là một trong những bước đi để Phát Đạt tái cơ cấu, vượt qua khó khăn và chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo. Bên cạnh đó, công ty lựa chọn thu hẹp quy mô hoạt động ở mức hợp lý để tiết giảm chi phí.

Tại đại hội hôm nay, HĐQT sẽ trình phương án phát hành thêm cổ phần để tăng vốn là bước đi trong kế hoạch tính toán lại tài chính của Phát Đạt. Từ 2023, Phát Đạt sẽ áp dụng mô hình bán lẻ, tức là vừa kết hợp bán sỉ và bán lẻ, linh hoạt trong các chính sách bán hàng và tìm đối tác cùng phát triển dự án”.

Trong năm 2023, Phát Đạt đặt mục tiêu tổng doanh thu 2.800 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 850 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 680 tỷ đồng. Kế hoạch này giảm 48% về doanh thu và giảm 41% về lợi nhuận so với kết quả đạt được trong năm 2022. Tỷ lệ chia cổ tức dự kiến tối thiểu 15% vốn điều lệ.

Trong ba tháng đầu năm nay, Phát Đạt đạt hơn 192 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 69,3% và lãi ròng trên 24 tỷ đồng, giảm 91,5% so với cùng kỳ. Cộng với số liệu Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt vừa công bố, ước tính công ty lãi khoảng 384 tỷ đồng trong 6 tháng, tương đương 56,5% kế hoạch lợi nhuận năm.

Sau khi sắp xếp lại danh mục đầu tư, doanh nghiệp sẽ tập trung cho các dự án có khả năng được thị trường hấp thụ nhanh như Cadia Quy Nhơn (Bình Định), Bình Dương Tower (Bình Dương), Bắc Hà Thanh (Bình Định) .

Riêng dự án Cadia Quy Nhơn có tổng mức đầu tư cho hạng mục condotel khoảng 1.275 tỷ đồng, còn hạng mục hotel đang được lập kế hoạch. Dự án đã được khởi công vào năm ngoái và dự kiến hoàn thành vào quý IV/2025.

Đồng thời, doanh nghiệp sẽ triển khai hơn 13.000 sản phẩm tại các thị trường đang có nhu cầu lớn như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Đà Nẵng… Các dự án này kỳ vọng đạt doanh thu hơn 30.000 tỷ đồng.

Theo thông tin từ Phát Đạt, hiện công ty sở hữu quỹ đất trên 7.434 ha tại các thị trường Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Phú Quốc,...

Huy động vốn trả nợ trái phiếu và phát triển dự án

Hai nội dung quan trọng HĐQT Phát Đạt dự kiến trình tại đại hội lần này bao gồm các phương án huy động vốn từ chào bán cổ phiếu riêng lẻ và phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Cụ thể, công ty có kế hoạch chào bán hơn 67 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 10.000 đồng/cp trong năm nay. Toàn bộ vốn hơn 670 tỷ đồng dự kiến huy động được dùng để thanh toán khoản nợ gốc và lãi trái phiếu mà công ty đã phát hành trong hai năm 2021-2022. Thời gian trả nợ dự kiến trong quý III, IV/2023 và năm 2024 trên cơ sở thỏa thuận giữa công ty và người sở hữu trái phiếu.

Trường hợp một số trái phiếu đáo hạn trước thời điểm hồ sơ chào bán riêng lẻ, ĐHĐCĐ ủy quyền cho HĐQT đàm phán với các trái chủ để gia hạn thời gian thanh toán. Trong trường hợp đàm phán không thành công, ĐHĐCĐ ủy quyền cho HĐQT lên phương án chủ động tìm kiếm các nguồn tài trợ khác để thanh toán đúng theo quy định trong điều khoản của các trái phiếu.

Trường hợp số tiền huy động được từ đợt chào bán riêng lẻ không đạt được 100% như kế hoạch, HĐQT sẽ cân nhắc bổ sung vốn còn thiếu thông qua số tiền thu được từ hoạt động kinh doanh và các hình thức huy động vốn khác phù hợp với quy định pháp luật.

Từ cuối quý IV năm ngoái, Phát Đạt đã liên tục mua lại nhiều lô trái phiếu trước hạn và tất toán các khoản vay đến hạn. Tính đến ngày 31/12/2022, tổng nợ vay của công ty còn 4.440 tỷ đồng (giảm 825 tỷ đồng so với cuối quý III), trong đó có 2.510 tỷ đồng nợ trái phiếu.

Cập nhật đến ngày 31/3/2023, tổng dư nợ của Phát Đạt còn khoảng 3.477 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu còn 1.621 tỷ đồng.

Trong hai ngày 23 và 27/6 vừa qua, Phát Đạt đã lần lượt mua lại trước hạn với tổng giá trị gần 117 tỷ đồng trái phiếu. 

Phát Đạt cũng có kế hoạch phát hành tối đa hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp và tỷ lệ chào bán là 1:5,5 (cổ đông sở hữu một cổ phiếu được hưởng một quyền mua, mỗi 5,5 quyền mua được mua 1 cổ phiếu chào bán thêm).

Hơn 1.343 tỷ đồng dự kiến thu được sẽ được sử dụng để triển khai các dự án của Phát Đạt và của công ty con, bao gồm: Phân khu số 2 và 9 Khu du lịch sinh thái Nhơn Hội – Bình Định (132 tỷ đồng); Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh – Bình Định (hơn 511 tỷ đồng); Trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp – Ngô Mây, Bình Định (400 tỷ đồng); Astral City - Bình Dương (300 tỷ đồng).

Trong quý III/2022, Phát Đạt đã chuyển nhượng dự án Astral City cho đối tác tiếp tục phát triển và vận hành. Dự án này có tổng mức đầu tư gần 6.700 tỷ đồng, bao gồm hai dự án thành phần Astral City 1 (19.278 m2) và Astral City 2 (18.066 m2).

Cổ đông đề nghị thảo luận xong mới biểu quyết 

Theo chương trình đại hội, sau phần công bố các tờ trình, đại hội sẽ tiến hành biểu quyết trước khi bước vào phiên thảo luận. Một cổ đông đề nghị thảo luận xong mới tiến hành biểu quyết vì có nhiều nội dung cần trao đổi.

Ông Bùi Quang Anh Vũ phản hồi: "Dự thảo chương trình đại hội đã được công bố và đã được thông qua ngay từ đầu".

Cổ đông sau đó tiếp tục nêu ý kiến: "Tuy chương trình họp đã được thông qua, nếu cổ đông biểu quyết trước thì phần thảo luận không có ý nghĩa. Việc điều chỉnh này cũng không có quá khó khăn gì".

"Sau phần biểu quyết này sẽ đến phần thảo luận, cổ đông được quyền nêu ý kiến một cách dân chủ. Nếu cổ đông cảm thấy chưa yên tâm và chưa biểu quyết được thì đó là quyền của cổ đông, ban tổ chức không can thiệp được", ông Bùi Quang Anh Vũ chốt vấn đề.

 Phiên thảo luận

Cổ đông: Việc phát hành riêng lẻ 10% có ảnh hưởng đến cổ đông hiện hữu không?

Ông Nguyễn Văn Đạt: Trong lúc khủng hoảng xảy ra, tôi đích thân đi tìm đối tác để tham gia vào công ty hỗ trợ công ty, việc này diễn ra cách đây vài tháng. Về số tuyệt đối, cổ đông hiện hữu thấy thiệt nhưng nghĩ xa một chút, tăng vốn để dùng tiền cơ cấu lại, công ty thoát khủng hoảng và tốt trong tương lai. Nếu nghĩ dài một xíu thì cổ đông hiện hữu không thiệt.

Trong khủng hoảng tôi chỉ nghĩ đến hai điều: (1) Có tiền để vượt qua khó khăn, tôi là cổ đông lớn thì tôi cũng bị thiệt và (2) giữ uy tín. Cả 2 điều công ty đều đã làm được. Mong cổ đông thông cảm và chia sẻ với công ty.

Cổ đông: Chiến lược phát triển dự án của công ty? Kế hoạch sử dụng vốn từ đợt phát hành?

Ông Nguyễn Văn Đạt: Công ty đã vượt qua khó khăn nhưng không phải vượt qua chắp vá. Chúng ta cần có tiền tái cơ cấu nợ và tiếp tục phát triển dự án.

Thời gian qua công ty đã làm được pháp lý dự án Astral City. Về tiến độ pháp lý các dự án còn lại: Tháng 7 dự án ở Bình Dương Tower, tháng 8 dự án Bắc Hà Thanh - Bình Định, tháng 7-8 dự án Serenity Phước Hải. Cổ đông chấp nhận thời điểm này chịu thiệt một chút nhưng chiến lược của PDR là đi bước nào vững bước đó, không có rủi ro nữa.

Cổ đông: Tiến độ dự án Bình Dương Tower?

Ông Nguyễn Văn Đạt: Nếu không có gì thay đổi tuần sau duyệt quy hoạch chung thuận an, có chủ trương đầu tư sau 2 tuần đó nữa. trong năm nay có đầy đủ pháp lý. có nhiều đối tác muốn tham gia nhưng vẫn chưa có kết quả cuối cùng.

Cổ đông: Công ty dự định bán lẻ các dự án nào?

Ông Nguyễn Văn Đạt: Công ty có 1 công ty bán lẻ, nhân sự đã đầy đủ, bán sỉ và bán lẻ Bình Dương Tower, Bắc Hà Thanh, Serenity Phước Hải, mục tiêu kiểm soát dòng tiền chặt chẽ nhất và thu tiền về nhanh nhất.

Cổ đông: EverRich 2-3 khi nào hoàn thành?

Ông Nguyễn Văn Đạt: Chúng ta không còn quyền lợi và nghĩa vụ gì ở hai dự án này. Chúng ta đã lấy đủ tiền và pháp lý do đối tác làm. Khi nào hoàn tất pháp lý thì PDR xuất hóa đơn.

Cổ đông: Giá trị thực cổ phiếu PDR? Biện pháp của công ty để cổ phiếu PDR không bị bán giải chấp?

Ông Lê Quang Phúc: Ban lãnh đạo không thể đánh giá được bởi giá cổ phiếu còn phụ thuộc vào thị trường, vào thời điểm,... Sắp tới sẽ có nhiều đơn vị như công ty chứng khoán làm việc này và cổ đông có thể tham khảo để xem xét mình đầu tư dài hạn vào PDR có đáng không, cũng như tiềm năng tăng trưởng của công ty.

Có xảy ra hiện tượng bán giải chấp cổ phiếu PDR vào tháng 11-12 năm ngoái nhưng số lượng không nhiều và những tháng đầu năm nay không còn.

Chúng ta đang sống trong thời đại thật giả lẫn lộn, tin tức đến từ nhiều nguồn mà chúng tôi không thể ngăn chặn được. Tôi nghĩ rằng cổ đông nên tiếp cận thông tin PDR một cách chính thống và có đối chứng.

Cổ đông: Công ty cung cấp sơ bộ kế hoạch dòng tiền 1-2 năm tới. Tôi cho rằng việc này phần nào giải thích được cho cơ sở hai đợt phát hành sắp tới.

Ông Nguyễn Văn Đạt: Vốn thu được từ phát hành cho cổ đông chiến lược để trả nợ, còn vốn thu được từ phát hành cho cổ đông hiện hữu để phát triển dự án.

Chúng tôi làm kế hoạch kinh doanh đến 5 năm chứ không riêng năm 2023. Mục tiêu đến cuối năm, chậm nhất đầu năm sau chúng ta phải dứt điểm nợ ngắn hạn.

Có 4 dự án đem về dòng tiền cho hai năm 2023-2024 gồm Cadia Quy Nhơn, Bắc Hà Thanh, Serenity Phước Hải, Bình Dương Tower và nguồn tiền thứ 5 là thu hồi nợ của Danh Khôi. 

Ông Lê Quang Phúc: Hiện PDR còn dư nợ trái phiếu gần 1.400 tỷ đồng và chúng ta nỗ lực tất toán trước hạn trong năm nay. 

Đại diện quỹ Dragon Capital (vừa là cổ đông vừa là trái chủ): PDR đã rất cố gắng trả nợ trái phiếu cho nhà đầu tư trong thời gian qua, điều này chúng tôi công nhận. Với kế hoạch phát hành 10% cho nhà đầu tư chuyên nghiệp, tôi nghĩ đây là mức bình thường và hợp lý, đưa dòng tiền gần 700 tỷ trả nợ trái phiếu sắp đáo hạn trong 6 tháng.

Đại hội kết thúc vào lúc 12 giờ 27 phút cùng ngày. Tất cả các tờ trình đều được thông qua.