Phát Đạt và chặng đường vươn lên lãi nghìn tỷ từ mốc hơn 2 tỷ đồng ở đáy khủng hoảng thị trường

Bài 1 - Phát Đạt và chặng đường vươn lên lãi nghìn tỷ từ mốc hơn 2 tỷ đồng ở đáy khủng hoảng thị trường

Sau cuộc khủng hoảng thị trường đầu thập niên 2010, Phát Đạt vươn lên và lọt top những doanh nghiệp nhiều năm lãi nghìn tỷ.   

Tăng vốn lên hơn nghìn tỷ đón đợt sốt đất

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) có tiền thân là CTCP Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phát Đạt, được thành lập vào ngày 13/9/2004. Vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng.

Tháng 11/2008, công ty đổi tên thành CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt như hiện tại. Thời điểm này, vốn điều lệ của công ty đã tăng lên 1.302 tỷ đồng. 

Giai đoạn mới thành lập, Phát Đạt tập trung phát triển các dự án tại TP HCM như dự án Khu dân cư Trung Sơn (huyện Bình Chánh), dự án Khu căn hộ cao cấp Sao Mai (quận 5); khởi công, thực hiện dự án The EverRich I (quận 11) và phát triển quỹ đất tại quận 7, quận 9 (nay thuộc TP Thủ Đức), huyện Nhà Bè.

Theo Phát Đạt, khi đó, hoạt động của công ty chủ yếu là đầu tư phát triển các dự án, sản phẩm chưa được hoàn thành và bàn giao, do đó doanh thu không cao. 

Giai đoạn 2006 - 2007, cùng hàng loạt sự kiện kinh tế lớn như Việt Nam gia nhập WTO, sự ra đời và có hiệu lực của Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Chứng khoán 2006 đã tạo tiền đề cho cơn sốt đất diễn ra tại TP HCM nói riêng và nhiều tỉnh thành trên cả nước nói chung.

Trong bối cảnh này, năm 2008, Phát Đạt bán tầng hầm dự án The EverRich I, nhờ đó ghi nhận bước tiến rõ rệt với lợi nhuận cao gấp đôi so với cùng kỳ. Cũng nhờ dự án này và chiến lược đa dạng hóa sản phẩm, giai đoạn 2009 - 2010, lợi nhuận của Phát Đạt vẫn tăng trưởng tốt lần lượt đạt 146,3 tỷ đồng và 328,8 tỷ đồng, dù thị trường tài chính thế giới đang rơi vào khủng hoảng và thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện nợ xấu, thanh khoản giảm.

Thời gian này, Phát Đạt đang là chủ đầu tư của khoảng 10 dự án bất động sản với tổng diện tích đất 124,2 ha. Ngoài ra, công ty cũng tham gia mảng hạ tầng giao thông với dự án cầu Phú Thuận (quận 7), đã khánh thành vào năm 2011. 

Doanh thu, lợi nhuận xuống đáy năm 2013

Cuối năm 2008, thị trường tài chính thế giới rơi vào khủng hoảng, bắt đầu từ việc Ngân hàng Lehman Brothers Holdings (Mỹ) nộp đơn xin phá sản vào tháng 9.

Song, giai đoạn 2011 - 2013, thị trường Việt Nam mới chính thức “ngấm đòn” từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Lợi nhuận Phát Đạt giảm mạnh, năm 2012 - 2013 thậm chí giảm về mức thấp hơn năm 2007, khi công ty chưa có doanh thu từ bán bất động sản.

Cụ thể, doanh thu năm 2012 và 2013 của Phát Đạt lần lượt đạt mức 104,4 tỷ đồng và 39,6 tỷ đồng, giảm 93 và 97% so với năm 2010, lãi sau thuế trong hai năm này cũng đồng loạt giảm 99% về 4,9 tỷ đồng và 2,3 tỷ đồng.

Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Phát Đạt cũng liên tục âm trong giai đoạn này do tồn kho bất động sản ngày một tăng cao, chủ yếu đọng tại hai dự án The EverRich II và III. 

Khi đó, công ty đã quyết định thu hẹp đầu tư, chỉ tập trung đầu tư vào hai dự án trên. Quy mô dự án The EverRich III bị cắt giảm từ 12,4 ha xuống còn 9,9 ha, nhờ đó tiết kiệm được chi phí khoảng 280 tỷ đồng.

Bước qua khủng hoảng, lãi nghìn tỷ

Giai đoạn 2014 - 2015, cùng với những diễn biến khả quan của thị trường, tình hình kinh doanh của Phát Đạt cũng dần hồi phục. Đặc biệt khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực từ giữa năm 2015, tạo đà cho cơn “sốt đất” tiếp theo trong 2016 - 2018 với quy mô toàn quốc.

Vốn điều lệ của Phát Đạt trong năm 2015 cũng được nâng lên hơn 2.000 tỷ đồng sau 7 năm.

Bước qua giai đoạn khó khăn, năm 2014, doanh thu thuần của Phát Đạt bật tăng gấp 10,5 lần so với năm 2013, đạt 415,3 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng gấp 18 lần tương đương đạt 41,6 tỷ đồng.

Qua năm 2015, tiếp tục đà tăng, Phát Đạt báo lãi sau thuế tăng 3,7 lần so với năm 2014, đạt 155,7 tỷ đồng. 

Trong bối cảnh này, Phát Đạt đã đẩy mạnh mở rộng quỹ đất ra ngoài TP HCM, đồng thời tham gia các dự án BT để đổi 4 khu đất tại TP HCM (tổng diện tích 27,2 ha).

Năm 2019, Phát Đạt trúng đấu giá ba phân khu 2, 4, 9 tại dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội tại tỉnh Bình Định. Nhờ dự án này, giai đoạn 2019 - 2021, lợi nhuận Phát Đạt liên tục lập đỉnh, bất chấp thị trường đang chững lại do hoạt động thanh tra của Chính phủ và “cú đấm bồi” của dịch Covid-19. 

Năm 2020, Phát Đạt lần đầu ghi nhận khoản lãi sau thuế nghìn tỷ kể từ khi thành lập. Năm 2021, lãi sau thuế đạt 1.865 tỷ đồng, là khoản lãi cao nhất của công ty cho đến nay. Hai năm này, Phát Đạt cũng mở rộng lĩnh vực kinh doanh sang mảng khu công nghiệp và mảng năng lượng tái tạo để gia tăng nguồn thu. 

Tính đến cuối năm 2021, tổng diện tích quỹ đất của Phát Đạt đạt gần 5.805 ha, trong đó 58% là phân khúc nhà ở và khách sạn, còn lại các dự án khu công nghiệp.  

Mặt khác, giai đoạn 2019 - 2021, thị trường trái phiếu phát triển mạnh, Phát Đạt cũng không ngoại lệ khi phát hành 14 lô trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn ngắn từ 1-5 năm để huy động vốn cho các dự án Nhơn Hội (Bình Định) hay Astral City (Bình Dương). 

Song, điều này cũng gây áp lực trả nợ lớn cho doanh nghiệp trong giai đoạn 2022 - 2023, khi thị trường vốn bị kiểm soát chặt chẽ và hoạt động kinh doanh bất động sản khó khăn sau ảnh hưởng của chiến sự Nga - Ukraine cũng như hàng loạt sự kiện sai phạm của FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát… tại Việt Nam. 

Lợi nhuận lao dốc khi bước vào chu kỳ 10 năm

Lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt trong năm 2022 giảm gần 38% so với cùng kỳ, song vẫn duy trì ở mức nghìn tỷ. 9 tháng đầu năm nay, lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt tiếp tục giảm 71% so với cùng kỳ, đạt 400 tỷ đồng, chưa thực hiện được 60% kế hoạch lợi nhuận năm nay.

Song, hoạt động tái cơ cấu nợ vẫn diễn ra mạnh mẽ. Tính từ đầu năm đến nay, Phát Đạt đã tất toán tổng cộng 5 lô trái phiếu và thực hiện mua lại trước hạn trái phiếu với tổng giá trị là 1.545,3 tỷ đồng. Hiện, công ty còn 4 lô trái phiếu đang lưu hành với tổng giá trị gốc 989,1 tỷ đồng.

Vừa qua, công ty đã hoàn tất đợt chào bán 67,2 triệu cổ phiếu riêng lẻ nhằm trả nợ trái phiếu. Lãnh đạo Phát Đạt cho biết, công ty dự kiến dư nợ trái phiếu về 0 vào cuối năm nay. 

Mặt khác, giai đoạn cuối năm nay, cùng với sự ấm dần của trường bất động sản, nhiều dự án của Phát Đạt đã có chuyển động tích cực. Cả 2 dự án thành phần thuộc Khu nhà ở Phức hợp cao tầng Thuận An (tỉnh Bình Dương) đều đã được phê duyệt quy hoạch, dự kiến triển khai ra thị trường vào quý I/2024. 

Hay dự án Khu đô thị Bắc Hà Thanh đã được UBND tỉnh Bình Định giao đất và được Sở Xây dựng Bình Định cấp giấy phép xây dựng. Đầu tháng 11, công ty đã thực hiện nghi thức động thổ và chính thức triển khai thi công dự án.