Lần duy nhất chịu lỗ trong sự nghiệp gây dựng Kinh Bắc của ông Đặng Thành Tâm và cuộc mở rộng quỹ đất nhiều đến 'chim bay gãy cánh'

Bài 4: Lần duy nhất chịu lỗ trong sự nghiệp gây dựng Kinh Bắc của ông Đặng Thành Tâm và cuộc mở rộng quỹ đất nhiều đến 'chim bay gãy cánh'

Cuộc khủng hoảng thị trường những năm đầu thập niên 2010 khiến Kinh Bắc của ông Đặng Thành Tâm lỗ nặng vào năm 2012. Đây là lần duy nhất Kinh Bắc lỗ kể từ khi niêm yết đến nay. Hiện quỹ đất của Kinh Bắc đã rộng đến mức "chim bay gãy cánh". Những năm gần đây, trong khi nhiều doanh nghiệp lao đao vì thị trường khó thì Kinh Bắc vẫn tiến lên đỉnh cao lợi nhuận.

Giàu nhất sàn chứng khoán ngay khi niêm yết

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) được thành lập vào ngày 27/3/2002, với chức năng ban đầu là đầu tư, xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu đô thị - thương mại – khu công nghiệp – dịch vụ đa năng. 

Ra đời trong cơn “sốt đất” thứ 2 của thị trường bất động sản, Kinh Bắc có thể coi là một dấu ấn Bắc tiến trong cuộc chơi bất động sản khu công nghiệp (KCN) của doanh nhân Đặng Thành Tâm, sau thành công với KCN Tân Tạo tại TP HCM và CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA), doanh nghiệp do chị gái ông Tâm, bà Đặng Thị Hoàng Yến thành lập và ông Tâm là Tổng Giám đốc. 

9 tháng sau khi thành lập, Kinh Bắc được Thủ tướng Chính phủ giao làm chủ đầu tư KCN Quế Võ (312 ha) tại tỉnh Bắc Ninh. Dự án này đến năm 2007 đã được mở rộng thêm 300 ha và đã được lấp đầy 100% từ năm 2019.

Năm 2006, Kinh Bắc mở rộng đầu tư sang tỉnh Bắc Giang với dự án KCN Quang Châu (426 ha). Dự án này đến nay vẫn là một trong những KCN lớn tại thị trường phía Bắc. Tháng 11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt chủ trương mở rộng KCN này thêm hơn 90 ha. 

Cuối năm 2007, Kinh Bắc chính thức đưa 88 triệu cổ phiếu niêm yết với mã chứng khoán KBC. Khi đó, KBC trở thành một trong những cổ phiếu có khối lượng giao dịch lớn với hơn 1.000 cổ đông tham gia. Chủ tịch HĐQT công ty, ông Đặng Thành Tâm cũng ngay lập tức trở thành người giàu nhất trên sàn chứng khoán năm 2007 với khối tài sản gần 6.300 tỷ đồng. 

Bài học từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà 

Giai đoạn 2008 - 2010, cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới ảnh hưởng phần nào đến việc thu hút đầu tư, song, doanh thu, lợi nhuận từ các hoạt động cho thuê đất KCN, bán nhà xưởng của Kinh Bắc vẫn ghi nhận tăng trưởng. 

Thêm vào đó, việc niêm yết cổ phiếu vào cuối năm 2007 và thu hút lượng lớn nhà đầu tư cũng khiến Kinh Bắc như “hổ mọc thêm cánh”. Công ty cũng hút hàng nghìn tỷ đồng vốn vay, đặc biệt là từ kênh trái phiếu trong giai đoạn 2009 - 2010. 

Tận dụng cơ hội từ khủng hoảng, Kinh Bắc đã M&A nhiều dự án lớn, đã có đất sạch với giá rẻ trong giai đoạn này như KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (402 ha), KCN Tân Phú Trung (590 ha), đồng thời lấn sân sang hàng loạt lĩnh vực khác như ngân hàng, năng lượng, khoáng sản, viễn thông,... 

Năm 2010, Kinh Bắc báo lãi sau thuế 1.110 tỷ đồng, là khoản lãi nghìn tỷ đầu tiên và cao nhất cho đến năm 2020 của doanh nghiệp. Trong đó, ngoài doanh thu, biên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính tăng so với cùng kỳ, công ty cũng có khoản lãi đáng kể từ việc đầu tư tài chính vào cổ phần CTCP Đầu tư Láng Hạ, chủ đầu tư dự án 1A Láng Hạ tại quận Ba Đình, Hà Nội. 

Song, từ năm 2011, doanh thu, lợi nhuận của Kinh Bắc bắt đầu “lao dốc”. Đến năm 2012, công ty báo lỗ sau thuế hơn 480 tỷ đồng do doanh thu giảm, trong khi chi phí “leo thang”, chủ yếu là lãi vay phải trả phát sinh từ các lô trái phiếu 3.000 tỷ đồng phát hành trong năm 2009. Giá cổ phiếu KBC vào cuối năm 2012 cũng chạm đáy ở mức 3.760 đồng/cp. 

Tính riêng trong năm 2012, Kinh Bắc đã chi gần 323 tỷ đồng để trả lãi vay (ghi nhận vào chi phí tài chính), chiếm gần 40% trong tổng chi phí của doanh nghiệp trong kỳ. Tại cuối năm 2012, tổng dư nợ vay của Kinh Bắc ở mức 4.018 tỷ đồng, cao gấp 1,01 lần so với vốn chủ sở hữu, trong đó, nợ ngắn hạn là gần 317 tỷ đồng. 

Năm 2013, nền kinh tế một số nước, đặc biệt là những “con rồng châu Á” như Hàn Quốc, Nhật Bản (cũng là những nước rót vốn FDI vào Việt Nam lớn nhất và là khách hàng chính của Kinh Bắc) hồi phục. Doanh thu thuần của Kinh Bắc năm 2013 tăng hơn 380% so với năm 2012 và bắt đầu có lãi trở lại, song không cao do áp lực phải trả chi phí lãi vay vẫn hiện hữu. 

Công ty cũng đối mặt với rủi ro về dòng tiền khi chịu áp lực lãi vay cùng khoản nợ vay 3.858 tỷ đồng, trong đó 3.304 tỷ đồng là nợ trong ngắn hạn (bao gồm nợ trái phiếu 3.000 tỷ đồng sắp đến hạn trong năm 2014).

Trong khi đó, các kế hoạch huy động vốn từ phát hành cổ phiếu riêng lẻ, phát hành trái phiếu quốc tế bất thành do tình hình thị trường không thuận lợi, công ty cũng không thể vay thêm tiền từ ngân hàng trong hai năm 2012 - 2013.  

Giai đoạn 2013 - 2015, cụm từ “tái cấu trúc” liên tục xuất hiện trong các kế hoạch kinh doanh của Kinh Bắc. Ngoài đề xuất Ngân hàng Nhà nước cho lùi thời hạn thanh toán để tái cấu trúc nợ, Kinh Bắc cũng thoái vốn hoàn toàn các hoạt động đầu tư ngoài ngành, qua đó đem về nguồn thu đáng kể trong hai năm 2014 - 2015, trước khi tăng trở lại theo đà phục hồi của thị trường bất động sản cũng như sự tăng trưởng của dòng vốn FDI vào Việt Nam trong giai đoạn 2016 - 2018. 

Một trong những thương vụ đáng chú ý thời điểm này có thể kể đến việc Kinh Bắc thoái vốn hoàn toàn khỏi mảng năng lượng thông qua bán cổ phần CTCP Thủy điện Sông Tranh 4, CTCP Năng lượng Sài Gòn - Bình Định, CTCP Thủy Điện SGI - Lào, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà máy điện Sài Gòn - Bình Thuận. 

Bên cạnh đó, công ty cũng thanh lý khoản đầu tư tại một số doanh nghiệp bất động sản chưa phát sinh hoạt động kinh doanh đem lại doanh thu như CTCP Địa ốc Nam Việt, CTCP Đầu tư Phát triển Sài Gòn - Dung Quất; hay kinh doanh thua lỗ như CTCP Hạ tầng Sài Gòn - Cà Mau.  

Đất nhiều đến nỗi "chim bay gãy cánh"

Năm 2019, lợi nhuận sau thuế Kinh Bắc lần nữa chạm mốc nghìn tỷ. 4 KCN của Kinh Bắc là Quế Võ, Quế Võ mở rộng, Tràng Duệ 1, Tràng Duệ 2 (tổng diện tích 1.013 ha) cũng đồng loạt đạt tỷ lệ lấp đầy 100% vào cuối năm 2019. 

Năm 2020, dịch Covid-19 bùng phát với quy mô toàn cầu, hàng loạt quốc gia phải đóng cửa biên giới ngay từ đầu năm. Việc đi lại của các nhà đầu tư nước ngoài (chiếm phần lớn trong danh sách khách hàng của Kinh Bắc) gặp nhiều hạn chế. Do đó công ty chưa thể ghi nhận doanh thu của các hợp đồng đã ký kết dẫn đến lợi nhuận giảm gần 70%, còn 320 tỷ đồng. 

Phần diện tích ký trong năm 2020 này đã được công ty ghi nhận trong năm 2021, lợi nhuận công ty tăng trở lại và đạt mốc 1.352 tỷ đồng ngay trong bối cảnh nền kinh tế đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19. 

Năm 2022, việc ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng đã ký của Kinh Bắc tiếp tục bị gián đoạn do một số nhà đầu tư chưa được cấp Giấy phép đầu tư. Mặc dù vậy, lợi nhuận Kinh Bắc tiếp tục lập đỉnh gần 1.577 tỷ đồng nhờ khoản lãi mua rẻ CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng (SDN), chủ đầu tư hàng loạt các dự án KCN Liên Chiểu (289 ha), KCN Hòa Khánh mở rộng (133 ha),...

Sang 9 tháng đầu năm 2023, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu từ cho thuê đất và cơ sở hạ tầng đạt 4.567 tỷ đồng, tăng gấp 5,9 lần cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế cũng đạt hơn 2.087 tỷ đồng, chủ yếu nhờ ghi nhận các hợp đồng đã ký trong năm 2022 nói trên. 

Nhờ dòng tiền này, Kinh Bắc đã mua lại trước hạn toàn bộ 3.900 tỷ đồng trái phiếu trong nửa đầu năm. Tính đến ngày 30/9/2023, dư nợ vay của Kinh Bắc đã giảm gần 50% so với đầu năm, còn 3.868 tỷ đồng, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức 0,19. 

Bên cạnh đó, trong quý IV, theo dự kiến của Kinh Bắc, công ty có thể bàn giao đất cho khách hàng tại các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu và Tân Phú Trung với tổng diện tích 50 ha đã ký. Tổng giá trị hợp đồng đã ký kết đạt 1.700 tỷ đồng. 

Tính đến ngày 30/9/2023, quy mô tổng tài sản của Kinh Bắc đạt 33.747 tỷ đồng, lớn thứ hai trong số các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đại chúng (chỉ sau Becamex IDC). Trong đó, lượng tiền mặt ở mức hơn 3.195 tỷ đồng.

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp này ở mức hơn 20.063 tỷ đồng, cao nhất trong số các doanh nghiệp bất động sản đại chúng. Trong đó, phần lợi nhuận giữ lại lũy kế đến ngày 30/9/2023 là gần 7.649 tỷ đồng, chiếm 22,7% tổng nguồn vốn.

Nói về quỹ đất của Kinh Bắc, còn nhớ tại Đại hội đồng cổ đông hồi đầu năm 2021, Chủ tịch công ty, ông Đặng Thành Tâm đã chia sẻ: "Các tỉnh thành mời gọi liên tục, mỗi nơi cho nhiều đất để làm khu công nghiệp mà phía doanh nghiệp không cần xin" và nhấn mạnh "Kinh Bắc đất nhiều, chim bay tới gãy cánh". 

Theo tìm hiểu của người viết, chỉ tính riêng mảng KCN, cụm công nghiệp, tính đến cuối năm 2022, nhóm Kinh Bắc đang sở hữu 24 dự án với tổng quỹ đất hơn 6.386 ha, chiếm 5,19% quỹ đất KCN của cả nước.

Tại kỳ họp Đại hội đồng cổ đông đầu năm nay, lãnh đạo công ty cho biết thêm, KCN Quế Võ đã được bổ sung 150 ha, một số KCN khác đang trong thời gian làm thủ tục. Hiện, công ty cũng đang có kế hoạch mở rộng đầu tư tại các tỉnh Hậu Giang, Tiền Giang..., mở đầu với dự án KCN Sông Hậu, quy mô khoảng 380 ha tại tỉnh Hậu Giang, tổng vốn đầu tư gần 5.570 tỷ đồng. 

Ngoài ra, trong lĩnh vực đô thị, khách sạn, trung tâm thương mại, Kinh Bắc cũng đang sở hữu nhiều dự án ở Hà Nội, Bắc Ninh, TP HCM.