Novaland và hành trình tăng quy mô tài sản lên trên 10 tỷ USD kể từ sau khủng hoảng thị trường thập niên 2010

Bài 5: Novaland và hành trình tăng quy mô tài sản lên trên 10 tỷ USD kể từ sau khủng hoảng thị trường

Sau khủng hoảng thị trường bất động sản những năm đầu thập niên 2010, Novaland đã có những bước tăng trưởng nhảy vọt về quy mô tài sản, từ 8.828 tỷ đồng năm 2013 lên 257.735 tỷ đồng năm 2022 (khoảng hơn 11 tỷ USD), tức tăng khoảng hơn 29 lần. 

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) có tiền thân là Công ty TNHH Thương Mại Thành Nhơn được thành lập vào ngày 18/9/1992 với số vốn điều lệ là 400 triệu đồng, hoạt động chính trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh thuốc thú y, hoá chất gia súc và nguyên liệu dược.

Giai đoạn 2006 - 2007, cùng hàng loạt sự kiện kinh tế lớn như Việt Nam gia nhập WTO, sự ra đời và có hiệu lực của Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Chứng khoán 2006, thị trường bất động sản đã “bùng nổ”, TP HCM chứng kiến những cơn “sốt đất” trên toàn thành phố.

Trong giai đoạn này, năm 2007, Novaland chính thức bước vào lĩnh vực bất động sản với việc Công ty Thành Nhơn tái cấu trúc, phân định thành 2 nhóm phát triển khác nhau là Anova Corporation chuyên về mảng thuốc thú y và ​​CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va với mức vốn điều lệ ban đầu là 95,3 tỷ đồng.

Giai đoạn 2009 - 2010, thị trường tài chính thế giới rơi vào khủng hoảng và thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện nợ xấu, thanh khoản giảm. Thời gian này, dấu ấn đầu tiên trên thị trường của Novaland chính là sự xuất hiện của Sunrise City tại quận 7, TP HCM, dự án được khởi công vào năm 2009.

Trong năm 2009, Novaland cũng chính thức tăng vốn điều lệ lên 1.200 tỷ đồng.

Xuống tiền săn các dự án ‘‘chết'’ khi thị trường gặp khó

Giai đoạn 2012 - 2013, thị trường Việt Nam mới chính thức “ngấm đòn” từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Thời gian này, Novaland tiếp tục đẩy mạnh việc phát triển các dự án, đơn cử là tại tháng 7/2011, công ty chính thức khởi công dự án Tropic Garden, quận 2. Tháng 7/2012, công ty chính thức bàn giao Dự án Sunrise City, quận 7 - Khu South cho khách hàng.

Trong năm 2013, Novaland tiếp tục công bố thêm 2 dự án là The Prince Residence, 17-19-21 Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận và dự án Lexington Residence, 67 Mai Chí Thọ, phường An Phú, quận 2.

Doanh thu trong năm 2013 của doanh nghiệp đạt mức 1.600 tỷ đồng, song, việc kinh doanh dưới giá vốn và các chi phí trong năm tăng cao, do đó, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp ở mức 7,6 tỷ đồng.

Giai đoạn 2014 - 2015, thị trường bất động sản tan băng và dần phục hồi, tận dụng thời cơ này, Novaland nhanh tay xuống tiền thâu tóm các mảnh đất vàng. Vào giai đoạn thị trường đóng băng, có không ít những dự án cũng vì thế mà ‘’chết yểu’’, những dự án bất động sản của các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ phải "đắp chiếu" trong thời kỳ khủng hoảng.

Việc chủ động mua gom quỹ đất từ các dự án “chết” giúp Novaland vừa mua được giá hợp lý, vừa đỡ tốn thời gian và công sức tiến hành các thủ tục hành chính vô cùng rắc rối, đồng thời lại chủ động được vị trí và quy mô phù hợp.

Chỉ trong vòng 3 năm (2014 – 2016), Novaland đã thâu tóm khoảng 25 dự án, trong đó có không ít thương vụ nghìn tỷ như Water Bay và Lakeview City (5.000 tỷ đồng), Saigon Mê Linh Tower (1.600 tỷ đồng), The Tresor (976 tỷ đồng),…

Giai đoạn 2014 – 2016, quy mô tài sản của Novaland đã tăng trưởng phi mã chỉ trong một thời gian ngắn. Nguyên nhân một phần do hoạt động M&A dự án.

Nếu như cuối năm 2014, tổng tài sản của Novaland chỉ ở mức hơn 16.000 tỷ đồng thì đến cuối năm 2015 tăng lên 26.570 tỷ đồng và đến hết năm 2016 tăng lên hơn 36.527 tỷ đồng. 

Năm 2016 cũng là thời điểm cổ phiếu của Novaland chính thức niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP HCM (HOSE) với mã NVL.

Năm 2016 cũng được coi là năm bùng nổ doanh thu của Novaland khi có 8.000 căn hộ Novaland được bán ra thị trường, doanh thu thuần trong năm của doanh nghiệp đạt mức 7.359 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần so với năm 2015.

Trong đó, phân khúc căn hộ đạt doanh thu thuần 5.603 tỷ đồng, đóng góp phần lớn và chiếm 78% tỷ trọng tổng doanh thu thuần, nhờ vào việc công ty tiếp tục bàn giao các căn hộ đã hoàn thiện cho khách hàng. 

Lợi nhuận năm 2016 của Novaland lần đầu vượt mốc nghìn tỷ khi đạt 1.659 tỷ đồng, doanh nghiệp cũng ghi nhận hơn 5.855 tỷ đồng khoản người mua trả tiền trước tại các dự án.

Đến cuối năm 2016, vốn điều lệ Novaland đã tăng vọt lên gần 6.000 tỷ đồng.

Tính tới giai đoạn này, Novaland đã và đang triển khai hơn 40 dự án, phần lớn đều nằm tại TP HCM. 

Giai đoạn 2017 - 2018, lợi nhuận của Novaland vẫn duy trì đà tăng khi liên tiếp đạt 2.062 tỷ đồng và 3.267 tỷ đồng, tăng cao so với mức lãi 7,6 tỷ đồng trong thời kỳ khủng hoảng (năm 2013), thời điểm này dòng tiền của doanh nghiệp cũng liên tiếp dương.

Tổng tài sản của doanh nghiệp tính tới cuối năm 2018 đã tăng lên mức 69.912 tỷ đồng, tồn kho bất động sản ở mức 32.912 tỷ đồng. Cùng với tổng tài sản, tổng nợ phải trả cũng tăng cao, lên 49.512 tỷ đồng.

Trong tổng nợ phải trả thời điểm này, Novaland ghi nhận 27.908 tỷ đồng nợ tài chính, trong đó có 13.844 tỷ đồng nợ trái phiếu, số còn lại các khoản vay từ ngân hàng và các đơn vị khác.

Gặp khó với khoản nợ lớn

Sang giai đoạn 2019 - 2020, thị trường bất động sản chững lại do các đợt thanh tra của Chính phủ đối với bất động sản và ảnh hưởng của dịch Covid-19, lợi nhuận của Novaland vẫn tăng đều qua các năm nhờ doanh thu các dự án cao và bàn giao được phần lớn các dự án có sẵn.

Năm 2019, Novaland đạt lợi nhuận sau thuế 3.907 tỷ đồng, mức lợi nhuận cao nhất của doanh nghiệp kể từ khi thành lập. Trong giai đoạn này doanh nghiệp cũng ra mắt loạt dự án bất động sản lớn như Khu đô thị sinh thái Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết, Novaworld Ho Tram,...

Năm 2021, quy mô tổng tài sản của Novaland tăng lên mức 201.834 tỷ đồng, nhưng việc gia tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán chủ yếu đến từ việc sử dụng nợ. Khi Novaland chưa tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của mình, công ty bắt đầu gặp các vấn đề tài chính, việc nợ tăng cao gây nên áp lực trả nợ cho doanh nghiệp trong các năm tiếp theo.

Thể hiện rõ ràng nhất là trong năm 2022, ​​khi những biến cố trên thị trường trái phiếu đã khiến tình hình kinh doanh của Novaland dần trở nên khó khăn. Kênh huy động vốn quan trọng bị siết chặt quản lý sau thời gian tăng trưởng nóng khiến tập đoàn này gặp thách thức lớn với hàng chục dự án lớn nhỏ đang triển khai và khối nợ khổng lồ. 

Trong giai đoạn này, Novaland liên tiếp lỡ hẹn thanh toán lãi của các lỗ trái phiếu đến hạn.

Áp lực lan sang cả thị trường chứng khoán khiến nhiều cổ phiếu bất động sản lao dốc mạnh vào cuối năm 2022, trong đó có NVL. 

Cổ phiếu này rơi tự do từ cuối tháng 10/2022 và chia 3 thị giá chỉ sau chừng một tháng. Sau một vài nhịp hồi ngắn, NVL lại tiếp tục trượt dài về sát mệnh giá và có thời điểm rớt khỏi danh sách tỷ USD vốn hóa. 

Novaland cũng gặp phải nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, đặc biệt là các đại dự án diện tích lên tới 1.000 ha. Điều này cũng khiến cho 10.000 tỷ đồng đang bị phong toả tại các ngân hàng không đủ điều kiện giải phóng, theo lời Chủ tịch Bùi Thành Nhơn.

Ông Bùi Thành Nhơn trở lại ghế Chủ tịch, đã qua giai đoạn khó khăn nhất

Đứng trước tình trạng trên, hồi đầu năm nay, ông Bùi Thành Nhơn đã chính thức trở lại ghế Chủ tịch HĐQT của Novaland sau khi từ nhiệm hồi tháng 4/2022, từ đầu năm Novaland cũng tiến hành một loạt giải pháp tái cấu trúc tài chính toàn diện như kiến nghị các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ trong 2 - 3 năm, đề xuất gỡ vướng các dự án lớn của doanh nghiệp, gia hạn nợ trái phiếu, hoán đổi nợ trái phiếu bằng bất động sản, lên kế hoạch mua lại trước hạn trái phiếu để giảm áp lực nợ...

Tính tới thời điểm hiện tại, Novaland vẫn đang lên các kế hoạch tái cấu trúc tài chính khi trong thời gian tới. Trong đó, doanh nghiệp sẽ phát hành thêm 1,17 tỷ cổ phiếu mới với giá chào bán dự kiến không thấp hơn 10.000 đồng/cp. Cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu theo phương thức quyền mua, không bị hạn chế chuyển nhượng và thời gian thực hiện trong năm 2024. 

Với số tiền thu được từ đợt chào bán là 11.700 tỷ thu công ty sẽ dùng để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ đến hạn, thanh toán chi phí lương cho cán bộ nhân viên; thanh toán chi phí vận hành chung và thực hiện các dự án do công ty làm chủ đầu tư. 

Ngoài ra, Novaland cũng dự kiến phát hành riêng lẻ 200 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp (tối đa 5 nhà đầu tư), mức giá chào bán sẽ không thấp hơn 10.000 đồng/cp, tương ứng nhu cầu huy động khoảng 2.000 tỷ đồng.

Tại Hội nghị trực tuyến về việc triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản diễn ra ngày 13/11, Giám đốc tài chính Novaland Dương Văn Bắc cho biết, Novaland đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đi được 80% trên con đường tái cấu trúc.