DIC Group và thăng trầm sau cổ phần hóa

Bài 6: DIC Group và thăng trầm sau cổ phần hóa

Xuất phát từ doanh nghiệp nhà nước, DIC Group có bước phát triển mạnh sau cổ phần hóa, đạt đỉnh lợi nhuận gần nghìn tỷ vào năm 2021. Tuy nhiên, cùng giống nhiều doanh nghiệp khác, DIC Group đang gặp nhiều khó khăn trong hai năm trở lại đây.  

Đi lên từ doanh nghiệp thuộc Bộ Xây dựng

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã chứng khoán: DIG) được thành lập từ tháng 5/1990, tiền thân là Nhà nghỉ Bộ Xây dựng. Đến năm 1993, thành lập lại doanh nghiệp Nhà nước và lấy tên là Công ty Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ du lịch, số vốn ban đầu là 8,2 tỷ đồng. 

Năm 1996, DIC Group được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị Chí Linh tại trung tâm TP Vũng Tàu, với diện tích 99,7 ha. Đây cũng là một trong hai dự án khu đô thị lớn nhất cả nước lúc bấy giờ và là khu đô thị mới đầu tiên tại miền Nam.

Đầu năm 2008, DIC Group hoàn tất cổ phần hóa và đến năm 2009 chính thức niêm yết cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM (HOSE). Khi đó, vốn điều lệ công ty là 370 tỷ đồng, trong đó vốn Nhà nước (do Bộ Xây dựng quản lý) chiếm 65,06% vốn điều lệ.

Giai đoạn này, DIC Group đang đầu tư nhiều dự án bất động sản, trong đó có 6 khu đô thị quy mô lớn gồm Khu đô thị Chí Linh, Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai - 465 ha), Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc - 447 ha), Khu đô thị sinh thái Long Tân (Đồng Nai - 332 ha); Khu đô tại thị xã Vị Thanh (Hậu Giang - 202,8 ha) và Khu đô thị mới Cửa Lấp (TP Vũng Tàu - 94 ha). 

Năm 2009, kinh tế Việt Nam bắt đầu chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới. Song, khi đó, các dự án hiện hữu của DIC Group như Khu đô thị Chí Linh, Tổ hợp chung cư cao cấp Lakeside, Khu biệt thự đồi An Sơn - Đà Lạt,... đang ở giai đoạn khai thác, phát huy hiệu quả kinh tế. 

Do đó, doanh thu bất động sản của DIC Group trong năm này tăng gấp 2,7 lần cùng kỳ năm trước và chạm mốc 1.168 tỷ đồng, đóng góp gần 65% vào tổng doanh thu. Lợi nhuận sau thuế đạt 578 tỷ đồng, là mức lợi nhuận cao nhất của DIC Group cho đến hết năm 2019.

Tái cấu trúc, thu hẹp đầu tư để vượt khó

Giai đoạn 2011 - 2012, thị trường bất động sản ngấm đòn, đóng băng sau ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới doanh.

Thời điểm này, thu bất động sản của DIC Group giảm mạnh. Lợi nhuận sau thuế của công ty cũng chạm đáy vào năm 2012 ở mức 6,5 tỷ đồng, biên lợi nhuận thuần chưa tới 1%. Khoản người mua trả tiền trước của DIC Group giai đoạn này cũng giảm dần, cho thấy tình hình bán hàng tại các dự án không mấy sáng sủa. 

Bất động sản không còn là nguồn đóng góp chính cho doanh thu của DIC Group trong giai đoạn khủng hoảng, mà thay vào đó là mảng kinh doanh hàng hóa. 

Trước bối cảnh này, DIC Group lên kế hoạch chỉ tập trung đầu tư các dự án trọng điểm có nguồn thu giai đoạn 2012 - 2013, tập trung thu hồi vốn đầu tư tại các dự án Đại Phước, Nam Vĩnh Yên, Cao ốc Thủy Tiên,.... số còn lại giãn tiến độ và tạm dừng đầu tư các dự án mới.

Một số dự án bị dừng triển khai trong giai đoạn này là Khu công nghiệp xen dân cư Thành Thới (Bến Tre), Bệnh viện đa khoa - khu dân cư tại xã Vĩnh Thanh (Đồng Nai), Khu du lịch sinh thái Hưng Lộc (Đồng Nai), Trạm nghiền xi măng Bến Tre (công suất 1 triệu tấn/năm)... 

Trong năm 2013, công ty cũng hoàn trả một dự án trúng đấu giá là Tổ hợp Chung cư Thăng Long, Vũng Tàu. 

Công ty cũng chủ trương đầu tư bằng nguồn vốn tự có, vốn tái đầu tư là chính và hạn chế vay vốn tín dụng lãi suất cao; sử dụng các nguồn nguyên vật liệu, sản phẩm, dịch vụ nội bộ để hạn chế khó khăn về vốn lưu động. Dư nợ tài chính trong giai đoạn này tăng chủ yếu do lô trái phiếu 350 tỷ đồng phát hành trong năm 2011 để tài trợ vốn cho hai dự án Nam Vĩnh Yên và Đại Phước. 

Bên cạnh đó, trong năm 2012, công ty cũng rút sạch các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn (tiền gửi có kỳ hạn), đồng thời bán sạch hơn 3,5 triệu cổ phiếu quỹ để bổ sung dòng tiền. 

Mặt khác, tương tự các doanh nghiệp khác trong giai đoạn này, DIC Group bắt đầu tái cấu trúc các công ty con, công ty liên kết; thực hiện sáp nhập/hợp nhất ở doanh nghiệp khối vật liệu, xây lắp để giảm đầu mối và tăng năng lực hoạt động, đồng thời có thêm dòng tiền từ việc bán cổ phần các đơn vị thành viên. 

Tính riêng trong năm 2012, DIC Group đã thoái vốn tại CTCP Đầu tư Xây Dựng Đô thị Việt Nam, DIC Deco; sáp nhập DIC Minh Hưng và DIC Long Hương thành DIC Vật liệu; thực hiện thủ tục giải thể đối với CTCP Sông Đà DIC, Công ty TNHH Đại Phước K&D,… 

Việc tái cấu trúc này cũng giúp DIC Group tiết giảm một phần chi phí quản lý, nhờ đó, giai đoạn 2013 - 2014, lợi nhuận sau thuế công ty tăng cao so với cùng kỳ năm trước, dù doanh thu vẫn trên đà sụt giảm.  

Giai đoạn 2014 - 2015, thị trường bất động sản dần phục hồi, song chủ yếu giao dịch tăng ở các đô thị lớn, không phải các địa bàn hoạt động của DIC Group. Do đó, việc bàn giao, ghi nhận doanh thu các dự án của công ty chưa có tiến triển tích cực, dẫn đến doanh thu vẫn ở mức thấp so với năm 2013.  

Sang năm 2016, tình hình kinh doanh tại các dự án như Nam Vĩnh Yên, Phoenix, Hiệp Phước, Khu dân cư đô thị Phú Mỹ A.T.A của công ty khởi sắc, đồng thời một số lĩnh vực như xây lắp, khoáng sản, vật liệu xây dựng,... cũng khả quan hơn. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế công ty tăng 3,75 lần so với cùng kỳ và tiếp tục tăng cho đến năm 2018. 

Năm 2016 cũng là năm công ty bắt đầu rót tiền trở lại vào các khoản tiền gửi có kỳ hạn để đầu tư tài chính. 

"Thoát kén" doanh nghiệp nhà nước 

Cũng trong giai đoạn trên, Bộ Xây dựng bắt đầu không tham gia các đợt tăng vốn điều lệ của DIC Group kể từ tháng 10/2011, dẫn đến tỷ lệ sở hữu giảm dần. Đến năm 2016, tỷ lệ sở hữu của nhà nước tại DIC Group đã giảm còn 49,65% vốn điều lệ. Ngày 28/11/2017, Bộ Xây dựng đã hoàn tất bán toàn bộ số cổ phiếu này thông qua khớp lệnh trên sàn HOSE. 

Tháng 1/2018, DIC Group tổ chức Đại hội đồng cổ đông bất thường, đánh dấu việc Bộ Xây dựng không còn là cổ đông và doanh nghiệp chính thức trở thành một tập đoàn kinh tế tư nhân.

Một năm hậu tư nhân hóa, cùng với bối cảnh “sốt đất” quy mô toàn quốc khi đó, doanh thu bất động sản năm 2018 của DIC Group đạt đỉnh với hơn 2.000 tỷ đồng, đến từ các dự án DIC Phoenix, Nam Vĩnh Yên, Đại Phước, Hiệp Phước,...

Song, sang năm 2019, thị trường bất động sản chững lại sau các đợt thanh tra của Chính phủ cùng chính sách thắt chặt tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. Doanh thu bất động sản của công ty cũng theo đó giảm sút. 

Cùng với “cú đấm bồi” của dịch Covid-19 trong các năm 2020 - 2021, doanh thu bất động sản của DIC Group tuy đã tăng trở lại so với năm 2019, song vẫn chưa phục hồi về mức năm 2018. 

Mặc dù vậy, lợi nhuận sau thuế của DIC Group giai đoạn 2019 - 2021 vẫn tiếp tục tăng nhờ hoạt động thoái vốn các đơn vị thành viên, cũng như có thêm thu nhập từ chênh lệch giá trị tài sản góp vốn và chuyển nhượng.

Năm 2021, công ty lần đầu chạm mức lãi trước thuế nghìn tỷ với gần 1.282 tỷ đồng. Lãi sau thuế đạt 990 tỷ đồng, cũng là mức lãi sau thuế lớn nhất từ trước đến nay của DIC Group. Đây cũng là thời điểm cổ phiếu DIG tăng nóng và lập đỉnh lịch sử với mức giá kết phiên ngày 11/1/2022 là 119.800 đồng/cp.

Lợi nhuận giảm mạnh khi bước vào chu kỳ khó

Tổng nguồn vốn của DIC Group cũng cán mốc chục nghìn tỷ tại thời điểm cuối năm 2020, tăng hơn 44% so với đầu năm chủ yếu do nhận tiền đặt cọc hơn 2.230 tỷ đồng từ CTCP Đầu tư và Phát triển Tân Long (một doanh nghiệp liên quan đến Tập đoàn Him Lam) để hợp tác đầu tư dự án Khu du lịch Thiên Tân (Bà Rịa Vũng Tàu - 116 ha).  

Ngoài dự án trên, DIC Group cũng từng công bố hợp tác với Him Lam tại dự án Long Tân (Đồng Nai - 332 ha). Đầu tháng 12/2020, một doanh nghiệp “họ” Him Lam khác là Him Lam Land (vừa đổi tên thành CTCP Bất động sản Trường Sơn) cũng trở thành cổ đông lớn tại DIC Group với tỷ lệ sở hữu 21,49% vốn điều lệ, sau đó mua lại một số dự án của DIC Group. 

Đến đây, tưởng chừng hai bên sẽ song hành trong các dự án bất động sản khủng, song, khi cổ phiếu DIG nổi sóng tăng giá kể từ giữa tháng 8/2021, Him Lam bắt đầu bán ra liên tục mã DIG như một khoản đầu tư tài chính (ước tổng lợi nhuận thu được là hơn 4.000 tỷ đồng) và không còn là cổ đông lớn tại DIC Group kể từ cuối tháng 4/2022. Đến nay, dự án Long Tân hợp tác giữa hai bên vẫn còn đang dang dở và chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý. 

Cũng từ năm 2022 đến nay, bức tranh kinh tế vĩ mô không mấy sáng sủa, thị trường bất động sản cũng chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực. Năm 2022, lợi nhuận công ty giảm hơn 80% so với cùng kỳ 2021 còn 191 tỷ đồng, tổng tài sản cũng giảm so với đầu năm do lượng tiền mặt giảm hơn 88% sau khi rút bớt các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn.

9 tháng đầu năm nay, lợi nhuận tiếp tục giảm 40% so với cùng kỳ năm 2022, tổng tài sản cũng tiếp tục giảm so với đầu năm, đạt 14.143 tỷ đồng tại ngày 30/09/2023. 

Song, theo các công bố của DIC Group, tình hình kinh doanh quý IV của công ty đã khởi sắc với nguồn thu tháng 10 tăng 100% so với thực hiện trong tháng 9, nguồn thu tháng 11 cũng tốt hơn tháng 10, nhưng không cho biết các con số cụ thể. 

Hiện, công ty lập phương án chuyển nhượng sản phẩm tại Phân khu 2 dự án Khu đô thị DIC Victory City Hậu Giang, đồng thời lập phương án kinh doanh dự án Khu nhà ở Lam Hạ Center Point tại Hà Nam. Mặt khác, công ty cũng vừa ký kết biên bản ghi nhớ thỏa thuận hợp tác với hai doanh nghiệp Trung Quốc trong lĩnh vực môi trường, năng lượng và lĩnh vực cảng biển, hạ tầng giao thông, hạ tầng khu công nghiệp.