Dồn dập sóng đầu tư cao tốc, nguy cơ sốt đất từ các nhà đầu tư 'tranh thủ'

Dồn sức đầu tư loạt cao tốc

Theo quy hoạch đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Việt Nam có 21 tuyến đường bộ cao tốc với tổng chiều dài 6.411 km. Từ tuyến cao tốc đầu tiên là TP HCM – Trung Lương được khởi công vào năm 2004, sau gần 20 năm, hiện cả nước mới xây dựng được hơn 1.160 km.

Đến năm 2010, Việt Nam chỉ đưa vào khai thác được 89 km cao tốc, gồm: Đà Lạt - Liên Khương dài 19 km, Láng - Hòa Lạc dài 30 km, TP HCM - Trung Lương dài 40 km. Giai đoạn tiếp theo đến 2020 khai thác thêm 1.074 km, tức gấp hơn 10 lần so với giai đoạn trước.

Bộ Giao thông vận tải đánh giá mạng lưới cao tốc hiện nay của Việt Nam mới hoàn thành 35% so với quy hoạch (tính cả số đang xây dựng) và đạt 48% mục tiêu Nghị quyết Đại hội Đảng XI (Nghị quyết 13).

Nghị quyết trên xác định hệ thống kết cấu hạ tầng ở Việt Nam còn nhiều hạn chế, là điểm nghẽn của quá trình phát triển; đầu tư hệ thống đường bộ cao tốc là động lực quan trọng để phát triển đất nước. 

Vào tháng 7/2021, Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch tăng chi tiêu cho cơ sở hạ tầng lên 40% trong vòng 5 năm tiếp theo, so với 5 năm trước đó. Tuy nhiên thực tế, chi tiêu cơ sở hạ tầng của Chính phủ đã giảm 10% trong năm 2021 do tác động từ dịch Covid-19. Nhiều chuyên gia kỳ vọng vào các khoản chi tiêu "bù đắp" cho việc phát triển cơ sở hạ tầng trong năm 2022.

Đầu tháng 1 năm nay, Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư 12 dự án đường bộ cao tốc Bắc Nam phía Đông giai đoạn 2021-2025. Với kế hoạch xây mới 729 km, tuyến cao tốc dài 2.000 km từ Lạng Sơn đến Cà Mau sẽ được hoàn thiện.

12 dự án thành phần có tổng chi phí 146.990 tỷ đồng theo hình thức đầu tư công, quy mô 6 làn xe, riêng đối với các dự án thành phần Cần Thơ - Hậu Giang và Hậu Giang - Cà Mau giải phóng mặt bằng theo quy mô 4 làn xe.

Theo chuyên gia kinh tế trưởng của VinaCapital Michael Kokalari, dự án cao tốc Bắc Nam vẫn đang trong quá trình xây dựng sau nhiều năm, tiến độ chậm vì nhiều lý do, trong đó có việc trước đây xác định thực hiện thông qua hình thức đối tác công tư (PPP). Tới đây, việc chuyển sang đầu tư công cho 12 dự án thành phần nói trên được cho là yếu tố đẩy nhanh đáng kể tiến độ xây dựng của dự án trong năm nay.

Chính phủ đã quyết định áp dụng chỉ định thầu với các gói thầu tư vấn, xây lắp thuộc 12 dự án cao tốc Bắc Nam, giai đoạn 2021-2025. Bộ Giao thông vận tải phê duyệt 12 dự án thành phần, hoàn thành trước ngày 30/6/2022 và thực hiện các công việc tiếp theo đảm bảo khởi công trước ngày 31/12/2022.

Bên cạnh đó, ngày 30/1, Chính phủ đã ban hành nghị quyết về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình.

Với quy mô 113.550 tỷ đồng đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, dự kiến chi 90% (103.164 tỷ đồng) cho hạ tầng giao thông chiến lược, bao gồm đường cao tốc Bắc - Nam phía Đông, một số tuyến cao tốc, tuyến nối các cửa khẩu, quốc lộ.

Theo báo cáo của Chính phủ, dự án cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2021-2025 được bố trí 72.476 tỷ đồng, tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu là 3.500 tỷ đồng, cao tốc An Hữu - Cao Lãnh 1.204 tỷ đồng, cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột 2.320 tỷ đồng, cao tốc Tuyên Quang - Hà Giang 3.584 tỷ đồng, tuyến Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng - Trần Đề 3.800 tỷ đồng; cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu 4.650 tỷ đồng; cao tốc Ninh Bình - Nam Định - Thái Bình - Hải Phòng 1.100 tỷ đồng. Dự kiến toàn bộ số vốn sẽ được bố trí trong hai năm 2022 và 2023.

Các dự án nói trên đều có quy mô rất lớn, được lãnh đạo Đảng, Quốc hội và Chính phủ đặc biệt quan tâm chỉ đạo và ưu tiên nguồn lực để phát triển.

Mới đây, tại cuộc họp về các dự án kết cấu hạ tầng giao thông trong chương trình phục hồi kinh tế, Thứ trưởng Bộ Giao thông vận tải Nguyễn Duy Lâm cho biết Bộ đang nỗ lực hoàn thiện các thủ tục để kịp trình Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư 5 dự án quan trọng quốc gia tại kỳ họp tới gồm tuyến vành đai 3 TP HCM; vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội; cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột; cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng.

Cơn sốt đất có thể bắt nguồn từ các nhà đầu tư 'tranh thủ'

Trả lời người viết về ảnh hưởng của làn sóng đầu tư hạ tầng tới thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam khẳng định sự phát triển cơ sở hạ tầng luôn là động lực tăng trưởng quan trọng cho thị trường bất động sản.

Những thông tin về dự án cao tốc Bắc Nam phía Đông và các dự án hạ tầng khác chắc chắn có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp cho tâm lý thị trường tốt hơn, nhất là trong bối cảnh các hoạt động kinh tế đang dần hồi phục và khởi sắc trở lại sau giai đoạn căng thẳng do đại dịch Covid-19 gây ra.

Nếu đại dịch Covid-19 tiếp tục được kiểm soát tốt trong năm 2022, không gây nên những tác động tiêu cực đáng kể thì thị trường sẽ tiếp đà hồi phục mạnh mẽ.

Khi đó, khả năng sẽ có những nhà đầu tư tìm cách "tranh thủ", cố gắng tìm ra dự án phù hợp để đầu tư nhanh nhất có thể do tin rằng một chu kỳ tăng trưởng mới sẽ bắt đầu, cần phải "xuống tiền" trước khi giá lên quá cao so với khả năng của họ. Đó cũng có thể là điều kiện để hiện tượng "sốt đất" ở một vài khu vực xuất hiện.

Tuy nhiên, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam đánh giá các nhà đầu tư hiện nay đã ngày càng "dày dặn", nhiều kinh nghiệm và tỉnh táo hơn trên thị trường. Quá trình đầu tư đã giúp họ có thêm các kỹ năng phân tích thông tin, bình tĩnh hơn trước tin tức về quy hoạch cầu đường hay các khu đô thị.

Thêm vào đó, không ít nhà đầu tư có thể đã bị ảnh hưởng nặng nề, đứt gãy dòng tiền trong các đợt bùng phát của đại dịch Covid-19. Do đó, nguồn lực để họ muốn đầu tư tiếp vào thị trường nhà đất cũng hạn chế hơn. Chưa kể tâm lý của nhiều nhà đầu tư có thể cũng thận trọng, dè dặt hơn.

"Hiện nay, chính quyền các địa phương cũng rất tích cực kiểm soát thông tin quy hoạch, phát triển cơ sở hạ tầng. Nhiều biện pháp đang được áp dụng để ngăn chặn hiện tượng lợi dụng thông tin quy hoạch, gây "nhiễu" thị trường nhằm thổi giá bất động sản" ông David Jackson nhận định.

Thông tin về bất động sản nhìn chung ngày càng công khai, minh bạch hơn. Nhà đầu tư cũng dễ dàng hơn trong việc kiểm tra, đối chiếu thông tin thông qua nhiều kênh khác nhau. Các hội, nhóm đầu tư bất động sản trên mạng xã hội giúp các nhà đầu tư hỗ trợ nhau rất tốt trong việc tìm kiếm, xác minh các thông tin liên quan.

Với các nhà đầu tư có ý định đầu tư "đón sóng" các dự án hạ tầng giao thông, vị chuyên gia khuyên cần tìm hiểu thông tin từ nguồn chính xác để không bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông.

"Nhà đầu tư cần kiểm tra thông tin về các dự án cơ sở hạ tầng từ các nguồn chính thống. Kế đến, nhà đầu tư cũng cần kiểm tra thông tin bất động sản cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ. Kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ vị trí của bất động sản cũng là việc quan trọng", ông David Jackson đưa ra lời khuyên.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. Nhà đầu tư cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu bất động sản không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ nếu dùng đòn bẩy tài chính.