Thị trường BĐS Bình Thuận: Khi 'cơn giông' không đến từ biển

Nằm ở cực Nam Trung Bộ, cách TP HCM khoảng 183 km, Bình Thuận là tỉnh ven biển có nhiều điểm du lịch nổi tiếng như Phan Thiết, Mũi Né, Hàm Tân, Đồi Dương...

Với lợi thế 198 km đường biển, bất động sản (BĐS) Bình Thuận, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng nhiều năm trở lại đây đã thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân và loạt doanh nghiệp, tập đoàn lớn tìm về.

Nói về khí hậu, Bình Thuận có đến 10 tháng nắng, quanh năm ít mưa bão, rất phù hợp để phát triển du lịch. Song, bản thân thị trường BĐS này lại thường trực những "giông tố" từ bên trong, khiến giới chuyên gia và các nhà đầu tư phải dè chừng, đó là rủi ro về mặt pháp lý, quy hoạch.

"Căn bệnh" cố hữu mang tên pháp lý

Đặt chân vào thị trường Bình Thuận từ cuối năm 2018, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh của Hải Phát Invest từng phải thừa nhận: "Về mặt quản lý nhà nước về đất đai của Bình Thuận, tôi thấy còn lỏng lẻo. Điều này dẫn đến tình trạng phân lô bán nền ồ ạt không đúng quy hoạch".

Những rủi ro pháp lý mà ông Duy cảnh báo nhà đầu tư ở trên là hoàn toàn có cơ sở, khi mà vài năm trở lại đây, BĐS Bình Thuận được biết đến là một trong những thị trường có nhiều sai phạm về đất đai.

Mới đây, ngày 10/2, Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã ban hành Quyết định khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can, Lệnh bắt tạm giam đối với 5 bị can, bao gồm: Nguyên Chủ tịch UBND tỉnh, nguyên Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận và 3 người khác từng là lãnh đạo Sở tại tỉnh này.

Cả 5 bị can đều bị khởi tố về tội “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước gây thất thoát, lãng phí”, xảy ra tại dự án Khu thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát 2 (3 lô đất số 18,19, 20), thuộc quỹ đất hai bên đường 706B (nay là đường Võ Nguyên Giáp, Nguyễn Thông) phường Phú Hài, TP Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.

Trước đó vào cuối tháng 6/2019, Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy Bình Thuận đã kiểm tra và phát hiện 8 trường hợp cán bộ Nhà nước tại TP Phan Thiết vi phạm về quản lý đất đai, trong đó có hoạt động phân lô, tách thửa.

Một trường hợp khác cũng từng gây xôn xao dư luận là KĐT du lịch biển Phan Thiết do CTCP Rạng Đông (Rạng Đông Group) làm chủ đầu tư. Dự án này bị phản ánh chuyển đổi đất sai mục đích, biến hơn 62 ha đất sân golf thành KĐT. Năm 2020, Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình đã phải yêu cầu Thanh tra Chính phủ vào cuộc làm rõ vấn đề này.

Đến tháng 10/2021, Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra hành vi nghi né thuế của Công ty TNHH Khu đô thị Du lịch biển Phan Thiết (liên quan Rạng Đông Group). Cụ thể, doanh nghiệp này ký hợp đồng với hai công ty môi giới BĐS tại TP HCM với tỷ lệ 19,5%/giá trị BĐS môi giới thành công, trong khi mức phí môi giới bất động sản phổ biến hiện nay trên thị trường là 1 - 2% giá trị BĐS.

Mức chi phí cao bất thường nói trên (gấp khoảng 10 lần so với mức chi phí môi giới phổ biến trên địa bàn tỉnh Bình Thuận), làm tăng chi phí hợp lý và làm giảm thuế TNDN phải nộp.

Cũng trong năm 2021, có 9 dự án đất chuyển đổi của các chủ đầu tư ở Bình Thuận đã bị thanh tra, có thể kể đến như Hamubay, Ocean Dunes,...

Hàng chục dự án nghìn tỷ "nằm chờ" quy hoạch

Không chỉ lỏng lẻo về quản lý đất đai, chính sách quy hoạch thiếu phù hợp cũng là một điểm nhức nhối của Bình Thuận, theo ông Đỗ Quý Duy.

"Thời điểm đặt chân vào Bình Thuận, tôi cho rằng phía bắc tỉnh này có quy hoạch của nhiều chủ đầu tư lớn, cảnh quan đẹp, có tiềm năng và sẽ phát triển hơn khu vực phía nam hay thị xã Lagi.

Tuy nhiên, giai đoạn 2019 - 2020 đã phản ánh xu thế ngược lại, ở phía nam các dự án sơ cấp ra hàng sớm; đất sào, đất mẫu, đất thổ cư, đất công,... cũng tăng trưởng mạnh.

Sau này khi tìm hiểu, tôi mới biết được rằng, khu vực phía bắc mặc dù thuận lợi về quy hoạch, nhưng đây cũng là nơi tập trung nhiều mỏ titan lớn của Bình Thuận, được quản lý bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT).

Khi các chủ đầu tư xin đất làm dự án, ngoài việc được Bộ Xây dựng phê duyệt còn phải có giấy phép cấp trữ lượng titan sang giai đoạn tích lũy dài hạn (ngoài 100 năm) do Bộ TNMT xác nhận, phức tạp hơn khá nhiều.

Do đó, toàn bộ dự án lớn của Bình Thuận như Thanh Long Bay, Novaworld,... đều dồn hết về phía Nam", ông Đỗ Quý Duy chia sẻ tại một buổi talkshow trực tuyến hồi tháng 9/2021.

Hệ quả, khu vực bắc Bình Thuận có hàng chục dự án nghìn tỷ nằm "bất động". Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 30/8/2021, trên địa bàn huyện Bắc Bình (địa phương tiếp giáp TP Phan Thiết ở phía Bắc) có 32 dự án du lịch được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư còn hiệu lực, tổng diện tích 821,8 ha, tổng vốn đầu tư hơn 7.900 tỷ đồng.

Qua rà soát, có 8 dự án đã tác động triển khai xây dựng nhưng tiến độ rất chậm và 24 dự án chưa triển khai.

Sở này lý giải, khu vực này trước đây vướng khai thác cát đen do đó nhà đầu tư du lịch phải tạm dừng. Ngoài khu vực khai thác thì phần lớn các dự án đều nằm trong khu vực dự trữ khoáng sản titan quốc gia theo Quyết định số 645 của Thủ tướng Chính phủ.

Bên cạnh đó, còn có các vướng mắc về phạm vi hành lang bảo vệ bờ biển; một số dự án nằm trong khu vực chưa có quy hoạch phân khu được duyệt; vướng đền bù giải tỏa.

Nói thêm về hạn chế quy hoạch của Bình Thuận, ông Duy lấy ví dụ khu vực Hàm Tiến, biển rất đẹp, nhưng người dân không thể tắm tự do. Biển là yếu tố tiên quyết hút khách du lịch, nhưng đã được giao hết cho các resort nắm giữ.

"Đây là hệ quả của một thời kỳ quy hoạch cũ mà đến nay đã không còn phù hợp và đồng bộ với tương lai. Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc có sức bật tốt hơn là nhờ chính sách quy hoạch rút ra từ bài học của Bình Thuận", theo ông Duy.

Đâu là ngưỡng an toàn của Bình Thuận hiện nay?

Trở lại với phân khúc phân lô, tách thửa, cuối tháng 8/2021, Bình Thuận đã cho phép thực hiện trở lại hoạt động này sau một thời gian tạm ngưng để kìm hãm cơn sốt của thị trường. 

Không ít nhà đầu tư cá nhân cho rằng đây là một tín hiệu đáng mừng. Tuy nhiên, Giám đốc Kinh doanh Hải Phát Invest vẫn nhấn mạnh, "chiếc bánh" này không hề dễ xơi bởi cơ chế mới.

"Quản lý nhà nước về đất đai của Bình Thuận còn lỏng lẻo dẫn đến tình trạng phân lô bán nền ồ ạt không đúng quy hoạch. Bên cạnh đó, từ năm 2021, việc cấp hạn mức sử dụng đất hàng năm để tách thửa đã có sự thay đổi. Các tỉnh sẽ có hội đồng thẩm định hạn mức hàng năm gửi về cho Thủ tướng phê duyệt.

Trước đây, nhiều người bán đất xong nói rằng việc chuyển đổi này khá dễ dàng, ở huyện, tỉnh ký duyệt là xong. Nhưng bây giờ mọi thứ đã siết chặt hơn, đây là một yếu tố mới nhà đầu tư phải cân nhắc.

Việc liên tục thanh tra các dự án sơ cấp cũng tác động không nhỏ đến thị trường này, bởi sau 2 - 3 năm giá vốn dự án sẽ tăng do chi phí tài chính tăng, kéo theo áp lực tăng giá bán sơ cấp. Không loại trừ khả năng xuất hiện một điểm gãy tỷ lệ hấp thụ hàng sơ cấp của Bình Thuận vào năm 2022.

Nhìn chung, ở Bình Thuận hiện nay đất đấu giá mới chính là phân khúc an toàn về mặt pháp lý", ông Duy cho hay.