Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Góp ý hoàn thiện quy định đấu giá đất, đấu thầu dự án

Một trong những nhóm quy định quan trọng của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được các doanh nghiệp, nhà đầu tư, nhà nghiên cứu, chuyên gia bất động sản quan tâm là hình thức giao đất, cho thuê đất không thông qua và có thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu tại TP HCM đã có những góp ý về nội dung này trong dự thảo.

Luật sư Lại Thị Hồng (Công ty Luật TNHH Trust & Partners) góp ý, mục 2, chương V của Dự thảo nên đặt vấn đề đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất theo hướng xem đây không chỉ để lựa chọn nhà đầu tư mà còn bao gồm cả việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế đã được lựa chọn làm nhà đầu tư thông qua đấu thầu.

Từ đó, dự thảo sẽ đưa ra nhóm quy định cụ thể về điều kiện được giao đất, cho thuê đất; trình tự, thủ tục từ khi nhà đầu tư được lựa chọn tới khi nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án mà mình được lựa chọn làm nhà đầu tư. Đặc biệt là quy định rõ việc nhà đầu tư trúng thầu được ứng trước tiền để Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng và được giao đất, cho thuê đất sau khi Nhà nước thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng.

Về cách thiết kế quy định trường hợp phải đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư và giao đất, cho thuê đất không đấu giá, đấu thầu, theo bà Lại Thị Hồng, dự thảo chỉ cần quy định nguyên tắc: đối với đất dùng để thực hiện dự án thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất, nhưng không thuộc diện phải tổ chức đấu giá và cũng không thuộc diện được giao đất, cho thuê đất mà không phải qua đấu giá, đấu thầu thì Nhà nước sẽ phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và tiến hành giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu sau khi giải phóng mặt bằng xong.

Việc liệt kê cụ thể như trong dự thảo hiện nay sẽ không bao quát được hết các trường hợp có thể xảy ra, thậm chí có thể dẫn đến tình huống quy định phải đấu thầu nhưng dự án đó lại không thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất.

Về quy định các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất tại điều 64 dự thảo, luật sư Trần Thái Bình (Công ty Luật TNHH LNT & Partners) cho hay, Điều 64 dự thảo cần bổ sung thêm quy định về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đối với trường hợp nhà đầu tư được “chấp thuận nhà đầu tư” theo quy định hiện hành của pháp luật đầu tư.

Trên thực tế, áp dụng pháp luật tại nhiều địa phương hiện nay cho thấy bất cập của Luật Đất đai 2013 về giao đất, cho thuê đất trong các tình huống trên. Bộ Tài nguyên và Môi trường trong trả lời thắc mắc của các tỉnh cũng đã thừa nhận pháp luật đầu tư, đất đai, xây dựng hiện hành chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp “chấp thuận nhà đầu tư”. Về bản chất, các trường hợp được “chấp thuận nhà đầu tư” nêu trên chỉ thực hiện sau khi đã tổ chức đấu giá (nhưng chỉ có một người đăng ký tham gia, hoặc đấu giá không thành) hoặc đã tổ chức đấu thầu (nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký, đáp ứng yêu cầu năng lực kinh nghiệm).

Theo quan điểm pháp luật, ông Bình góp ý, nếu nhà đầu tư đã được lựa chọn phù hợp với hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật thì pháp luật về đất đai cần phải thừa nhận và quy định cụ thể về cơ chế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư đã được “chấp thuận nhà đầu tư”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, dự thảo không quy định rõ đối với dự án có mục đích đầu tư hỗn hợp thì có được áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hay không.

Ông Châu cho rằng, loại dự án hỗn hợp này khá phổ biến trên thị trường, do đó Ban soạn thảo cần làm rõ trường hợp nào thì được áp dụng cơ chế giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu để việc triển khai các dự án loại này được thuận lợi.

Đối với các quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, không nên bó hẹp các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư bằng cách chỉ liệt kê một số trường hợp cụ thể đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư như quy định trong dự thảo. Theo ông Châu, việc này dễ dẫn đến bỏ sót các trường hợp mà đáng ra cần thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Trên cơ sở đó, ông Lê Hoàng Châu góp ý, việc liệt kê các trường hợp đấu thầu trong dự thảo là không cần thiết. Thay vào đó, dự thảo nên quy định nguyên tắc chung theo hướng: nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và không thuộc diện phải đấu giá quyền sử dụng đất thì phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án đã được phê duyệt sau khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng.