Giá bất động sản tăng, tỷ lệ nghịch với thanh khoản

Ngay từ đầu năm 2022, mặc dù dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp nhưng thị trường bất động sản khá sôi động trên khắp các vùng miền, tạo sự hưng phấn cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong dài hạn, nền kinh tế vẫn phải đối mặt với nguy cơ của khủng hoảng, lạm phát... và đây cũng là một trong những yếu tố sẽ đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng thêm.

Số liệu công bố của Tổng cục Thống kê cho thấy, lạm phát cơ bản tháng 4/2022 tăng 0,44% so với tháng trước, tăng 1,47% so với cùng kỳ năm trước. Bình quân 4 tháng đầu năm 2022, lạm phát cơ bản tăng 0,97% so với cùng kỳ năm 2021. Các chuyên gia cũng cảnh báo, năm 2022, nếu lạm phát cao, dòng tiền có thể đổ vào bất động sản nhiều thêm nhưng cũng sẽ khoét sâu vào "điểm yếu" của thị trường là thanh khoản thấp. Câu chuyện bất động sản tăng giá tỷ lệ nghịch với thanh khoản đã hiện hữu.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét, thực tế giao dịch hiện nay đang thấp và bị hạn chế bởi mức giá bất động sản tại nhiều nơi bị đẩy lên quá cao. Giá chào bán hiện không phản ánh đúng giá trị thực. Trong khi đó, các nhà đầu tư hay người mua cũng có thể  tính được giá trị ở mức độ hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không lựa chọn những sản phẩm đã bị thổi giá quá cao. Điều này dẫn đến tình trạng hấp thụ kém trên toàn thị trường.

Hiện nay nguồn cung bất động sản đang rất khan hiếm. Trước thực trạng này, nhiều môi giới, đầu cơ tiếp tục đẩy giá bất động sản tăng lên nhưng nhiều chỗ đưa ra những mức giá quá ảo nên không có người mua. Những người có nhu cầu ở thực đều tìm kiếm những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Do đó, những dự án đáp ứng được tiêu chí về giá cả, pháp lý thì vẫn sẽ có thanh khoản tốt - ông Đính phân tích.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho rằng, giá đất cao hơn giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu". Khi giá đất tăng cao và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản thì có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa bất lợi cho chính các chủ đầu tư.

Bản thân các dự án nếu đưa ra mức chào bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì sẽ dẫn tới “ế hàng”, làm tăng lượng tồn kho bất động sản - ông Châu cảnh báo. Giá bất động sản tăng nhanh, bị thổi lên mức quá cáo sẽ gây nhiều hệ lụy và làm méo mó thị trường, thiếu ổn định, không bền vững.

Bài học để lại đã được ghi nhận qua nhiều đợt sốt đất. Các cơn sốt đất tuy chỉ diễn ra trong thời gian ngắn nhưng hậu quả để lại rất lớn. Mặt bằng giá bị đẩy lên mức cao, những nhà đầu tư xuống tiền tham gia cuộc chay đua về giá sẽ bị kẹt dòng tiền do không thanh khoản được. Còn người có nhu cầu mua ở thực cũng không với tới bởi mức giá xa vời.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội dẫn chứng, hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã bị “mắc kẹt” do mua đất vào các đợt sốt nóng, trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa theo kịp. Giá nhà đất chào bán cao nhưng không dễ bán đang làm khó chính các chủ đầu tư dự án chào bán hàng trong năm 2022. Thực tế, một số dự án liền kề, shophouse đã đưa ra mức giá bán tăng gần gấp đôi so với năm ngoái nhưng không dễ tìm người mua.

Dưới góc độ chuyên gia tư vấn bất động sản, ông Lê Quốc Kiên nhận xét, nhiều nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã ôm hàng từ đầu năm ngoái và đến nay đang rơi vào tình trạng “no hàng” nhưng lại không thanh khoản được do giá neo cao. Theo ông Kiên, các giao dịch trên thị trường từ giữa năm ngoái đến nay diễn ra rất chậm, dù giá được neo thêm 20 - 25% ở khu vực thành phố, tăng trên 30% ở khu vực vùng ven và đội giá trên 50% ở địa bàn tỉnh lẻ.

Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục được chọn là kênh “trú ẩn” an toàn của dòng tiền trong bối cảnh giá cả nhiều mặt hàng biến động tăng, nguy cơ lạm phát cao... “Các ngành sản xuất kinh doanh có biên lợi nhuận trung bình hàng năm khoảng 15 - 18% trên vốn đầu tư sẽ gặp khó khăn khi giá sản xuất đầu vào tăng nhanh nhưng giá thành không thể bù lạm phát. Một kịch bản xấu có thể xảy ra là chính các doanh nghiệp này cũng phải chọn cách đẩy tiền vào việc giữ tài sản hơn là sản xuất” - ông Kiên phân tích.

Bởi vậy, chuyên gia này dự báo, nhóm nhà đầu tư không bị áp lực nợ ngân hàng sẽ chưa vội bán bất động sản trong vòng 6 - 12 tháng tới bởi khi bán xong họ lại phải tìm mua tài sản khác vì không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát cao. Còn nhóm những người sử dụng đòn bẩy tài chính không còn dòng tiền đủ gánh chi phí trả nhà ngân hàng sẽ phải “xả hàng” khi lạm phát tăng cao.

Thêm một tác động tiêu cực khác của lạm phát đến thị trường bất động sản là bên nắm giữ tài sản sẽ đẩy giá lên cao để trừ hao trượt giá. Khi toàn thị trường đẩy giá bán lên sẽ khiến bất động sản thiết lập mặt bằng mới. Các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2 - 3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành.

Do đó, trong 12 tháng tới dự báo sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang nhưng thanh khoản chậm bởi ai cũng đua sở hữu tài sản dẫn đến nguồn lực xã hội “chôn” vốn vào bất động sản.