Gỡ vướng cho bất động sản, cách nào?

Tháo điểm nghẽn để thị trường phát triển 

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, qui mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở tại TP HCM đang bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Giá nhà tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15%-20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%). Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp tại đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó mua nhà ở hơn. Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.

Theo HoREA, tại TP HCM, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018 có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lí phải rà soát lại thủ tục pháp lí, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra. Tháng 3/2019, lãnh đạo TP HCM và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại bình thường, nhưng trên thực tế hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động trở lại bình thường.

Tranh chấp chủ yếu xoay quanh các vấn đề như: việc bàn giao, quản lí, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ thu phí quản lí vận hành chung cư; về sở hữu chung, sở hữu riêng; về chất lượng công trình; về quản lí, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, các không gian có thể sinh lợi, phòng sinh hoạt cộng đồng; về an toàn phòng cháy chữa cháy; về đại hội chung cư, hội nghị chung cư bầu ban quản trị chung cư và chất lượng hoạt động của ban quản trị...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhìn nhận, thị trường bất động sản TP HCM rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường. Trong đó, 5 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sụt giảm đều do những hạn chế, vướng mắc về thể chế pháp luật. Cụ thể: Hệ thống pháp luật chưa thật sự đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ. Phương thức xây dựng các luật phổ biến theo kiểu luật khung, luật ống dẫn đến khó đấu tranh với các lợi ích cục bộ của bộ, ngành đề xuất luật.

Khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi pháp luật của các bộ, ngành và các địa phương. Quy trình, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn còn rườm rà, bất cập. Trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn hạn chế; tệ nạn nhũng nhiễu chưa được khắc phục. Các nguyên nhân trên có chung điểm xuất phát là từ những hạn chế, vướng mắc về thể chế pháp luật, cơ chế chính sách thuộc trách nhiệm của các cơ quan quản lí nhà nước.

Do thị trường bất động sản có độ trễ nên nếu không có biện pháp xử lí hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay thì tình trạng sụt giảm qui mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể đối diện với nguy cơ phá sản. “Việc rà soát, chấn chỉnh lại các quy trình, thủ tục về đầu tư xây dựng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại là rất cần thiết, nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững. Đây cũng là đợt sàng lọc để loại bỏ những doanh nghiệp bất động sản bất lương, làm ăn chụp giật, thậm chí lừa đảo”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Cần sớm giải quyết những bất cập

Trước tình trạng thị trường bất động sản sụt giảm mạnh, cuối tuần qua,  UBND TP HCM đã có văn bản khẩn gửi đến các sở, ngành TP về việc tiếp tục nghiên cứu, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Cụ thể, đồng chí Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP HCM, đã giao Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP HCM tiếp tục nghiên cứu quan điểm pháp lí của các bộ, ngành, các qui định pháp luật và từ thực tiễn thi hành pháp luật của TP.

Từ đó, tham mưu cho UBND TP HCM để báo cáo phản biện với các bộ, ngành về những vấn đề, nội dung chưa hợp lý và góp ý, kiến nghị những vấn đề, nội dung trong quá trình sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan. Cùng với đó, TP cũng giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với NHNN chi nhánh TP HCM báo cáo tình hình với số liệu cụ thể, đầy đủ về việc thực hiện qui định “đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở” tại khoản 2, Điều 26 Luật Nhà ở và các qui định cụ thể khác có liên quan. Đồng thời báo cáo việc xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi “bán hoặc cho thuê nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo qui định” và các qui định cụ thể khác có liên quan. Các yêu cầu trên phải trình UBND TP trước ngày 15/3/2020.

Trước đó, vào tháng 9/2019, UBND TP HCM cũng đã có công văn số 3753/UBND-NCPC báo cáo Thủ tướng xem xét, giải quyết những bất cập trong giao dịch bất động sản. Theo đó, UBND TP đã đưa ra một số bất cập trong qui định pháp luật về công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản; các qui định pháp luật về điều kiện giao dịch dự án, nhà ở hình thành trong tương lai và trách nhiệm của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản; việc giao kết với các hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư”; “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”...; bất cập trong việc thế chấp đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong dự án xây dựng chung cư; về đăng ký biện pháp đảm bảo tài sản trong tương lai.