HoREA chỉ ra 'bước lùi' của Luật Đất đai 2024

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có tham luận "Khái quát thực trạng quản lý đất đai tại TP HCM và kiến nghị một số giải pháp". Trong đó, vị này đã chỉ ra một số bất cập, hạn chế của Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép “đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở".

Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

HoREA cho rằng đây là một “bước lùi” so với Luật Đất đai 2013, bởi lẽ đã bỏ phần thông thoáng của các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm a khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 của Luật Đất đai 2013 và điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 nên điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 đã chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18 về việc tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Mặt khác, các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm a khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 của Luật Đất đai 2013 đã bị “vô hiệu hóa” do Luật Nhà ở 2014 được ban hành sau đó một năm.

Để khắc phục các hạn chế, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang phối hợp xây dựng Đề án trình kỳ họp thứ 7 của Quốc hội xem xét hai Nghị quyết thí điểm, trong đó có “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở”.

Ngoài ra, theo HoREA, khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhưng chưa quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài trong thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, nên chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Trong khi đó Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất” là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp có thể mua nhà ở thuộc các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh và được quyền sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa 50 năm. 

Do đó, các đối tượng này có nhu cầu chính đáng được thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài.

Để bảo đảm chủ quyền và an ninh quốc gia, phù hợp với thông lệ quốc tế thì HoREA có thể tham khảo cách làm của các nước, điển hình là Malaysia cho phép thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài, nhưng phải thông qua ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định, bởi lẽ khi có phát sinh tranh chấp thì được xử lý theo quy định pháp luật của nước có bất động sản đó. 

Diễn đàn Đầu Tư Việt Nam 2025 - Mid-Year Update do trang thông tin điện tử tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào lúc 13h30 ngày 03/06/2025 tại Khách sạn L7 West Lake Hanoi by LOTTE, TP Hà Nội.

Sự kiện quy tụ các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia tài chính, các định chế tài chính, đại diện từ các doanh nghiệp, ngân hàng, các cơ quan thông tấn báo chí và đông đảo nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường.

Trong giai đoạn thị trường có nhiều thay đổi với những tác động chính sách, Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

BTC dành số lượng vé hạn chế cho độc giả Việt Nam Mới. Vui lòng đăng ký và hoàn thành khảo sát tại đây để xác nhận tham dự.