Kinh tế quý I: Bất động sản khởi sắc nhưng chưa thể bứt phá

Quý I/2024, hàng loạt động thái trợ lực giúp thị trường bất động sản khởi sắc như chính sách ưu đãi, lãi suất ngân hàng giảm... đã gia tăng niềm tin cho khách hàng. Cùng đó, thị trường cũng ghi nhận sự tái khởi động của hàng loạt dự án cũ và nhiều chủ đầu tư rốt ráo “bung hàng”. Các chuyên gia đánh giá, khởi sắc của thị trường bất động sản nhờ vào sự “giải cứu” của cả hệ thống tuy nhiên vẫn chưa thể bứt phá mà đang ở bước chạy tạo đà.

Xuyên suốt năm 2023 và cả quý I/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã trực tiếp chỉ đạo, triệu tập, chủ trì nhiều cuộc làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Từ đó, hàng loạt văn bản được ban hành góp phần tháo gỡ khó khăn nhằm phục hồi thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thông tin, từ đầu năm 2024, Tổ công tác đã nhận được 4 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp liên quan đến 4 dự án bất động sản. Theo chức năng nhiệm vụ, thẩm quyền được giao, Tổ công tác đã xem xét, xử lý 4 văn bản.

Trong số đó, có 3 văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đôn đốc, hướng dẫn và đề nghị xem xét, giải quyết theo thẩm quyền; có 1 văn bản gửi Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xem xét giải quyết, hướng dẫn địa phương, doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ được giao.

"Các cấp, ngành, chính quyền địa phương đã vào cuộc quyết liệt, phối hợp đồng bộ thông qua việc triển khai thực hiện hàng loạt chính sách, nhiệm vụ, giải pháp, biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành ban hành. Trong số đó, nổi lên là các khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế, nguồn vốn và trái phiếu… đang dần được tháo gỡ. Từ đó, tạo được sự đồng tình, đồng lòng của người dân và doanh nghiệp”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhận xét.

Nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế đã được Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành tháo gỡ thông qua việc ban hành mới cũng như sửa đổi, bổ sung ban hành mới một số Luật, Nghị định, Thông tư trong nhiều lĩnh vực liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Qua đó, tình hình thị trường bất động sản, việc tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện dự án đã có nhiều chuyển biến theo chiều hướng tích cực.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, dù vướng mắc về thể chế đã được tháo gỡ từ các luật mới (Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng) vừa được Quốc hội thông qua nhưng các luật này lại chưa có hiệu lực thi hành. Do đó, khó khăn, vướng mắc vẫn chưa được giải quyết dứt điểm ở thời điểm hiện nay mà cần thêm thời gian. Bởi vậy, thị trường dù khởi sắc  nhưng cũng chưa thể bứt phá. 

Thông tin từ một số đơn vị môi giới cho thấy, thị trường đã bắt đầu tích cực hơn so với năm 2023, thanh khoản bất động sản cải thiện rõ nét. Người mua ở thực đã quay lại thị trường và sản phẩm đất nền thổ cư, nhà riêng được săn tìm nhiều. Tuy nhiên lượng giao dịch thực tế vẫn còn hạn chế, lượng khách đi tìm hiểu nhà đất đông nhưng chỉ mới khoảng 30% trong số đó chốt mua.

Đánh giá về 2 thị trường trọng điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận xét, ở Hà Nội, nguồn cung chung cư chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá tăng mạnh thể hiện sự mất cân đối trong cán cân cung – cầu. Trong khi đó, tại Tp. Hồ Chí Minh, giá rao bán chung cư cũng có xu hướng tăng, tuy nhiên mức tăng chỉ khoảng 4% so với năm 2023.

Chuyên gia này cũng dự báo, giá chung tại TP HCM thời gian tới sẽ đi ngang hoặc biến động không quá lớn bởi trong những năm qua phân khúc này đã chứng kiến nhiều đợt điều chỉnh, khiến mặt bằng giá neo ở mức cao. Còn tại Hà Nội, giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ.

Số liệu khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán chung cư ra lớn khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên, tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023.

Bên cạnh chung cư, nhiều loại hình bất động sản khác cũng chứng kiến lực cầu tăng trong những tháng đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, nhà riêng có lượt tìm kiếm tăng 27%, nhà mặt phố tăng 15%, biệt thự tăng 12%, đất nền tăng 9%.

Tại TP HCM, nhà riêng, nhà mặt phố và chung cư là 3 loại hình ghi nhận lượng tin đăng bán giảm sâu nhất, lần lượt là 35%, 34% và 30%. Mức độ quan tâm loại hình chung cư giảm khoảng 8%, nhà riêng 15% và nhà mặt phố gần 27%. Riêng đất nền dự án có mức giảm 12%, không cải thiện thanh khoản so với tháng cuối của năm 2023.

Tương tự, thanh khoản bất động sản tại TP HCM cũng ghi nhận sự sụt giảm ở hầu hết các loại hình. Trong số đó, nhà mặt phố giảm sâu nhất, tới 31% mức độ quan tâm. Nhà riêng và đất nền cũng có lượt tìm mua giảm 19-20% so với tháng 1/2024. Riêng chung cư, mức độ quan tâm của khách hàng chỉ giảm 6%, thấp nhất so với các loại hình còn lại.

Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nm nhận xét, Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Cần Thơ, Hải Phòng, Đồng Tháp… là những địa phương đang ghi nhận có tín hiệu tích cực. Thị trường bất động sản ở những địa phương này đã bắt đầu rục rịch các giao dịch trở lại, nhà đầu tư chuyển từ trạng thái "phòng thủ" sang "thăm dò" để xuống tiền.

Doanh nghiệp cũng mạnh dạn hơn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để tiếp tục hoàn thiện các dự án và chủ động ra hàng. Tuy nhiên, các giao dịch ở những địa phương này vẫn chủ yếu là nhà ở đáp ứng như cầu thực. Còn các phân khúc như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đất nền, bán lẻ thì vẫn ảm đạm, chưa mấy khởi sắc.

Các chuyên gia phân tích, so với cách đây 1 năm, lãi suất cho vay mua bất động sản của các ngân hàng giảm từ 2 – 5%/năm. Dù vậy, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực tiêu dùng, bất động sản trong những tháng đầu năm 2024 vẫn không khả quan. Bởi dù lãi suất cho vay có thấp nhưng nhu cầu vay của khách hàng hiện nay không tăng do thị trường bất động sản trầm lắng nhưng giá vẫn cao nên nhu cầu mua ở hay đầu tư đều thấp. Đó là chưa kể ngân hàng định giá cho vay cũng thấp hơn trước khiến khách hàng gặp khó.

Hiện lãi suất tiết kiệm đã giảm về mức thấp nhất trong vòng 20 năm qua. Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần điều chỉnh giảm các mức lãi suất điều hành với mức giảm 0,5 - 2%/năm, tạo điều kiện để giảm mặt bằng lãi suất cho vay. Đến nay, mặt bằng lãi suất tiền gửi và cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm hơn 2%/năm so với cuối năm 2022.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, thu nhập người dân giảm sút nhưng thị trường lại thiếu hụt sản phẩm mới phù hợp túi tiền cũng là nguyên nhân thiến thanh khoản bất động sản khó bứt phá. Các dự án được cấp phép cả năm 2023 và quý I/2024 vẫn giảm mạnh. Vì vậy, dù mặt bằng lãi suất cho vay đã thấp hơn cả thời kỳ dịch COVID-19 nhưng thực tế người mua nhà vẫn chỉ dám vay khoảng 30-40% giá trị tài sản và cũng rất khó kiếm sản phẩm phù hợp để mua.

Các chuyên gia khuyến cáo, theo xu thế thực tế, chủ đầu tư cần hướng vào sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để giải quyết nhu cầu sở hữu nhà của số đông người dân. Những phân khúc này luôn hấp dẫn và có thanh khoản cao, được kỳ vọng sẽ tạo thêm lực đẩy cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.