Năm ngược dòng hút vốn ngoại của bất động sản Việt Nam

18 tháng qua là thời kỳ khá yên ắng với thị trường vốn bất động sản toàn cầu, theo nhận định hồi tháng 10 của hãng tư vấn bất động sản Savills. Năm ngoái, đầu tư vào ngành này giảm xuống còn 699 tỷ USD, mức thấp nhất kể từ 2012. Xu hướng ảm đạm diễn ra tương tự trong nửa đầu 2024, do tính chu kỳ, đặc biệt là sự thay đổi lãi suất ở hầu hết các thị trường lớn.

Tính riêng dòng vốn xuyên khu vực thì không khí càng vắng lặng. Theo hãng dịch vụ tư vấn bất động sản CRBE, chỉ 26,7 tỷ USD chuyển qua lại giữa Bắc Mỹ, châu Âu và châu Á - Thái Bình Dương trong nửa đầu năm, giảm 10% so với cùng kỳ.

Thu hút vốn ngoại tại nhiều thị trường bất động sản chậm lại, nhưng Việt Nam chứng kiến điều ngược lại. 11 tháng đầu, bất động sản đứng thứ hai về hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), gần 5,63 tỷ USD, chiếm xấp xỉ 18% tổng vốn đầu tư đăng ký. Vào cùng kỳ năm ngoái, tỷ trọng thu hút vốn của thị trường địa ốc chỉ ở mức 5,2% tổng cơ cấu FDI.

Trên thị trường mua bán và sáp nhập (M&A), bất động sản cũng là ngành chiếm tỷ trọng lớn. Theo số liệu 9 tháng đầu năm của hãng cung cấp dịch vụ kiểm toán, tư vấn thuế KPMG Việt Nam, giá trị giao dịch M&A tăng gần 46% so với cùng kỳ, trái ngược với mức giảm 11,3% của khu vực Đông Nam Á. Trong đó, bất động sản chiếm hơn một nửa (53%) và có 2 trong 5 giao dịch lớn nhất.

Cụ thể, dẫn đầu là thương vụ 982 triệu USD, do nhóm công ty trụ sở tại Việt Nam mua lại 55% cổ phần của Công ty Phát triển đầu tư và Thương mại SDI. Kế tiếp là thương vụ Sycamore Limited, công ty con của CapitaLand Group (Singapore) mua dự án nhà ở của Becamex IDC.

Trong báo cáo mới công bố, hãng dịch vụ tư vấn bất động sản Avison Young đánh giá dòng vốn FDI mạnh mẽ cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Các lý do được chỉ ra là với dân số và đô thị hóa mạnh, nhà đầu tư nhìn thấy cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc chủ đạo như công nghiệp và hậu cần, nhà ở, văn phòng và bán lẻ.

Động lực mang tính điểm nhấn của năm là hạ tầng và khung pháp lý cải thiện. Trong đó, 2024 đánh dấu cột mốc chính sách khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Những thay đổi, điều chỉnh trong khung pháp lý giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới và giao dịch, đặt nền móng để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

"Khi các tín hiệu tích cực xuất hiện rõ hơn là lúc tái khởi động dòng vốn vào các giao dịch và sẵn sàng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới", ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nói.

Dự báo năm 2025, KMPG cho rằng M&A bất động sản có động lực tăng trưởng tốt hơn khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần ổn định, cùng với việc thi hành Luật Đất đai mới. Nhà đầu tư an tâm hơn do luật này làm rõ phương pháp định giá đất, quy định mới về sử dụng đất, nâng cao tính minh bạch cho thị trường. Ngoài ra, nhu cầu trong nước dự kiến củng cố.

Về khẩu vị, các dự án đầu tư đã được duyệt, bất động sản công nghiệp và tài sản đạt các tiêu chuẩn xanh sẽ được quan tâm lớn. Tại một diễn đàn cuối tháng trước, ông Lee Leong Seng, Giám đốc bộ phận phát triển bất động sản nhà ở, Khối bất động sản Keppel Việt Nam nói nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và sẵn sàng phát triển.

Bởi lẽ, ngành này đối mặt với một số rào cản về thủ tục pháp lý và tài chính, khiến việc gia nhập thị trường thông qua M&A hiệu quả hơn so với rót vốn trực tiếp vào dự án mới. "Tôi khuyến khích nhà đầu tư mới thông qua M&A để tìm được nhiều đối tác, có nhiều thị trường, tài sản tốt", ông nói.

Năm qua, bất động sản công nghiệp là điểm sáng, với giá thuê, nguồn cung tăng và tỷ lệ lấp đầy cao. Tại các thị trường trọng điểm và cấp 1, giá thuê đất công nghiệp tăng trung bình 2-5% mỗi quý. Động lực chính cho sự phát triển này đến từ dòng vốn FDI vào các ngành sản xuất, được dẫn dắt bởi xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và Trung Quốc+1.

Trong ngắn hạn, các biến động kinh tế, thương mại và địa chính trị do tác động từ các chính sách của Tổng thống đắc cử Donald Trump có thể gây sức ép tức thời lên thu hút vốn ngoại, xuất khẩu. Nhưng về dài hạn, Việt Nam, với các lợi thế về chi phí cạnh tranh và môi trường đầu tư ngày một cải thiện, có thể trở thành cứ điểm sản xuất tiếp theo trên toàn cầu nếu nắm bắt kịp thời cơ, theo Avison Young.

Bất động sản công nghiệp cũng đang tiếp tục xu hướng xanh hóa. Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp như BW Industrial, Fraser Property, KCN Việt Nam, Sembcorp, cũng theo đuổi chiến lược phát triển hạ tầng công nghiệp xanh. Ở phân khúc văn phòng, hầu hết tòa nhà mới ra mắt tại thị trường TP HCM và Hà Nội vài năm trở lại đây đều theo đuổi chứng chỉ xanh.

Sự tăng trưởng này cho thấy nhu cầu thị trường ngày càng cao, thúc đẩy quyết định đầu tư vào công trình xanh. Tài sản đạt chứng chỉ xanh hay tuân thủ ESG cũng dễ kêu gọi hợp tác, đầu tư vốn, trở thành yếu tố cân nhắc chính trong các giao dịch M&A. Ngoài ra, theo Keppel Việt Nam, một số loại hình bất động sản mới cũng có nhiều triển vọng như trung tâm dữ liệu, viện dưỡng lão.

Về thách thức, Avison Young lưu ý nhà chức trách cần sớm có các văn bản hướng dẫn, triển khai đồng bộ các luật mới liên quan bất động sản. Còn TS Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc KPMG Việt Nam nhắc tới việc tiếp tục giải quyết các điểm nghẽn còn lại cho ngành.

"Nếu tiếp tục để bất động sản khó khăn, thị trường M&A sẽ chịu ảnh hưởng khi nhìn vào những gì đã diễn ra tại Trung Quốc. Còn giải quyết được thì thị trường có thể vượt qua các cơn gió ngược sắp tới", ông nói tại diễn đàn về M&A tháng trước.

Một trong các ẩn số gió ngược mà ông Ái nhắc đến là chính quyền mới của Tổng thống đắc cử Donald Trump với các chính sách có thể làm lạm phát Mỹ tăng trở lại. Khi ấy, Cục dữ trữ liên bang (Fed) có thể chậm giảm lãi suất, dẫn đến nguy cơ các quỹ đầu tư ít luân chuyển vốn ra nước ngoài hơn.