Nền móng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững

Trong báo cáo mới phát hành, Chứng khoán BIDV (BSC) cho rằng hạ tầng dần cải thiện và hành lang pháp lý thông suốt là những yếu tố nền hình thành một thị trường bất động sản bền vững.

Theo đó, môi trường đầu tư các dự án bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến quan trọng trong thời gian tới, xoay quanh các Luật sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua bao gồm Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực từ 1/1/2025.

Nhóm phân tích cho rằng quá trình xây dựng các văn bản pháp luật về thị trường bất động sản thận trọng, nhìn nhận mọi trường hợp đã và có thể xảy ra để đánh giá hết được các tác động của chính sách và xung đột pháp luật. Do đó, chính sách nhất quán mở ra kỳ vọng tích cực vào một thị trường bền vững hơn, pháp lý chỉnh chu và minh bạch.

Trong đó, Luật Đất đai (sửa đổi) có một số sửa đổi quan trọng, đơn cử như quy định cụ thể và bổ sung phương pháp xác định giá đất. Luật quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (bao gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất và thặng dư). Kỳ vọng nguồn cung sẽ sớm được mở khóa, khi hơn 50% các dự án vướng mắc pháp lý đều đến từ khó khăn trong công tác xác định giá đất.

Luật cũng nhấn mạnh và quy định cụ thể hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Việc này giúp hội tiếp cận quỹ đất trở nên công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp có nền tảng tài chính và năng lực triển khai tốt. Bên cạnh đó, việc gia hạn thời gian triển khai được thắt chặt sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất ồ ạt nhưng chậm triển khai, lãng phí nguồn lực xã hội và mất cân bằng tài chính.

Ngoài ra, Luật xác định rõ vai trò của các cấp quản lý và việc GPMB dự án, bàn giao cho doanh nghiệp sau khi trúng thầu. Theo đó, yêu cầu đảm bảo tái định cư và bồi thường trước khi tiến hành thu hồi đất; quy định ưu tiên các khu đô thị đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Dù chi phí bồi thường GPMB có khả năng tăng lên nhưng kỳ vọng tương lai sẽ giảm thiểu các khiếu nại trong công tác thu hồi đất và đảm bảo đúng tiên độ giao đất triển khai dự án.

BSC cho rằng các chủ thể liên quan đến việc triển khai dự án bất động sản (ngân hàng, chủ đầu tư, môi giới, các cơ quan quản lý) sẽ có thêm khoảng một năm để tìm hiểu, thẩm thấu chính sách, rà soát hoàn thiện hồ sơ và đặc biệt là hình dung được bức tranh mới trong thời kỳ mới để có phương án kinh doanh phù hợp và cân đối nguồn vốn.

Cục diện cuộc chơi thay đổi

Nhóm phân tích nhận định môi trường pháp lý mới sẽ khơi thông nguồn cung bất động sản, tuy nhiên sẽ tác động đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp do ba yếu tố.

Thứ nhất, nghĩa vụ tài chính cao hơn. Chi phí tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường, quy định về ứng vốn để địa phương thực hiện thu hồi đất,…

Thứ hai, tiếp cận vốn vay khó hơn. Sau giai đoạn ách tắc pháp lý vừa qua, năng lực kiểm duyệt, thẩm định hồ sơ của các tổ chức tín dụng đã được nâng cao đáng kể trong khi các doanh nghiệp chỉ được thế chấp một dự án để phục vụ cho dự án đó. Qua đó, hạn chế các trường hợp lạm dụng đòn bẩy quá mức để thâu tóm quỹ đất, triển khai quá nhiều dự án cùng lúc nhưng không đủ năng lực tài chính...

Thứ ba, nguồn cung sản phẩm dồi dào hơn đồng nghĩa với việc tốc độ hấp thụ của mỗi dự án sẽ chậm lại và giá bán sẽ được bình ổn, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục triển khai các chính sách bán hàng ưu đãi.

Do đó, xu hướng chung của ngành thời gian tới sẽ là khó mở rộng quỹ đất ồ ạt nhưng chậm triển khai do siết chặt việc gia hạn thời gian triển khai dự án và hạn chế các trường hợp gom đất nông nghiệp chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất như các thời kỳ trước.

Hành lang pháp lý được định hình và áp lực trái phiếu đáo hạn quay trở lại từ 2024 kỳ vọng sẽ tạo ra làn sóng thâu tóm, M&A đến từ các chủ đầu tư lớn và nhà đầu tư nước ngoài.

Theo đánh giá của BSC, có 4 yếu tố sẽ giúp giải quyết tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản hiện nay, bao gồm: Hệ thống pháp luật đồng bộ, đặc biệt là thống nhất công tác xác định giá đất (50% dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc) và cách tiếp cận quỹ đất (thông qua đấu giá, đấu thầu); hoàn thiện quy hoạch chung của các địa phương; năng lực áp dụng và hiểu biết về pháp lý dự án của các chủ thể liên quan được nâng cao, tập trung mở bán các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực/khu vực có hạ tầng phát triển tương xứng. 

Nhóm phân tích dự báo tỷ lệ hấp thụ trong thời gian tới sẽ đạt mức cao bởi nhu cầu ở thực của người mua nhà luôn duy trì mạnh mẽ, tình trạng lệch pha cung – cầu được thu hẹp nhờ giao thông kết nối được cải thiện, chính sách bán hàng ưu đãi tiếp tục được đẩy mạnh và môi trường lãi suất duy trì ở mức thấp.

Giá nhà trung bình có thể sẽ giảm khi tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội tăng lên trong khi nền giá của từng phân khúc vẫn được duy trì vì nhu cầu nhà ở tại các thị trường chính vẫn rất lớn nhưng quỹ đất và năng lực triển khai của các chủ đầu tư còn hạn chế, nhất là sau giai đoạn đầy khó khăn của thị trường.