Ngành BĐS gặp thách thức, các chủ đầu tư có thể đẩy mạnh bán hàng trong khi chậm lại mở rộng quỹ đất

Các chủ đầu tư BĐS có thể đẩy mạnh bán hàng và chậm lại mở rộng quỹ đất khi thị trường gặp thách thức

Theo đánh giá của Chứng khoán VNDirect, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức sự tăng trưởng hơn yếu tố tích cực khi áp lực lãi suất gia tăng, giá nguyên vật liệu tăng và việc thắt chặt dòng vốn chảy vào bất động sản.

Trong tháng 4 vừa qua, lạm phát của Việt Nam đã tăng 2,6% so với cùng kỳ. VNDirect dự báo lạm phát sẽ nóng lên trong tháng tới và quý II bình quân ở mức 3,1% so với cùng kỳ (1,9% trong quý I/2022) do tác động của cuộc khủng hoảng Nga - Ukraine. Đối với bình quân năm 2022, VNDirect cho rằng lạm phát sẽ ở mức 3,4%.

Cũng theo VNDirect, các ngân hàng thương mại có khả năng tăng lãi suất cho vay đối với các khoản vay thông thường khác, dao động trong khoảng 9,5%-10%. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 11-11,5%/năm. Do đó, VNDirect không cho rằng các giao dịch căn hộ bị ảnh hưởng tiêu cực trong năm 2022. 

Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng và giám sát dòng vốn từ trái phiếu vào bất động sản cũng sẽ đem đến nhiều thách thức cho các chủ đầu tư trong việc huy động vốn trong vài quý tới. 

Theo VNDirect, việc thắt chặt này sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định trong dài hạn. Theo đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022, các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. 

Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp niêm yết tăng trưởng trong 2022 với mức nền thấp năm 2021 và việc khôi phục các dự án bị ảnh hưởng tiến độ từ năm 2021 do dịch Covid-19, đơn cử như Khang Điền tăng 14% so với cùng kỳ, Đất Xanh tăng 300% hay Nam Long tăng 105%.

Ngoài ra, các chủ đầu tư có thể sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất và có thể sẽ giảm ngân sách cho hoạt động này, đồng thời, hướng đến việc hợp tác phát triển dự án với các đối tác có nguồn tiền dồi dào hoặc các nhà phát triển nước ngoài trong bối cảnh nguồn vốn thắt chặt. 

Nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết kinh doanh kém sắc, nguồn cung ảm đạm trong quý đầu năm 

Thông tin từ VNDirect, doanh thu tổng hợp trong quý I của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 19,6% so với cùng kỳ. Điều này chủ yếu do gián đoạn việc bàn giao và hoạt động xây dựng từ năm 2021 bởi dịch Covid-19. Các doanh nghiệp giảm doanh thu đáng chú ý như Khang Điền (giảm 83%), Novaland (giảm 57%), Đất Xanh (giảm 39%) và Vinhomes (giảm 31%). 

Trong khi đó, lợi nhuận ròng quý I giảm 5,7% nhờ các khoản thu nhập một lần từ việc bán buôn và đánh giá lại. 

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ tại các thành phố lớn cũng chung cảnh ảm đạm.

Tại thị trường TP HCM, theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới trong quý I giảm 48% so với cùng kỳ còn 884 căn, chỉ một dự án cao cấp được mở bán là Akari City, mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013, dẫn đến số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong quý giảm 53% còn 1.247 căn. 

Tuy nhiên,  tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức tích cực đạt 141%, giảm 15% so với cùng kỳ. Theo VNDirect, thị trường căn hộ TP HCM sẽ phục hồi trong những quý tới với sự ra mắt của các dự án Lancaster Legacy, Urban Green, The 9 Stellars, Peak Garden.

Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 7,7%, tăng chậm lại so với mức 14,6% so với cùng kỳ - quý I/2021 và 6,9% trong quý IV/2021. Đối với thị trường căn hộ thứ cấp, do nguồn cung căn hộ mới hạn chế trong quý I, giá thứ cấp tăng trên toàn TP HCM với mức tăng trung bình 4,4% so với cùng kỳ và so với mức tăng 3,2% trong quý I/2021.

Trong phân khúc nhà đất, giá thứ cấp trung bình một số khu vực giảm khoảng 5%, Củ Chi là khu vực duy nhất ghi nhận mức tăng đột biến 72,7% do đề xuất được lên thành phố. 

Tại Hà Nội, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý I tăng 16% so với cùng kỳ lên 4.800 căn trong khi nguồn cung mới giảm 20,3% còn 3.525 căn. Nguồn cung mới nhà xây sẵn trong quý cũng sụt giảm 24,7% còn 296 căn. VNDirect cho rằng, nguyên nhân của sự sụt giảm này là do đợt bùng phát dịch từ tháng 2 đến tháng 3 đã ảnh hưởng các hoạt động xây dựng, bán hàng. 

Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt mức tăng 13,3% lên 1.655 USD/m2. Giá căn hộ thứ cấp ở Hà Nội tiếp tục tăng ổn định trong quý, trung bình tăng 4,8% so với cùng kỳ. Trong đó, giá bán tại khu vực ngoại thành tiếp tục tăng tốt như Thanh Trì (tăng 12,2%), Chương Mỹ (tăng 11,4%).

Ở phân khúc nhà đất, giá thứ cấp của 12/15 quận, huyện tại Hà Nội ghi nhận giảm trong quý I, trung bình giảm 7,7% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 5,7% so với cùng kỳ. Giá đất tại Long Biên, Bắc Từ Liêm giảm 10-15% so với quý trước sau khi tăng 20-25% trong năm 2021. Long Biên vẫn tăng mạnh nhất 14,6% nhờ đề xuất xây cầu Trần Hưng Đạo nối quận Hoàn Kiếm và Long Biên.