Nhiều loại hình bất động sản mới cần luật hóa

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES 2021 do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 14/12 vừa qua, ông Phạm Thanh Sơn, Chủ tịch văn phòng luật sư Nam Hà Nội đã nêu ra nhiều vấn đề về hành lang pháp lý liên quan đến các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel, resort villa và shophouse.

Chưa có hướng dẫn cụ thể về vận hành

Theo ông Sơn, hiện nay vấn đề quản lý pháp luật các loại hình bất động sản mới đã đảm bảo về mặt tính chất sở hữu, xác lập quyền sở hữu.

Cụ thể, về mặt chủ trương, Nhà nước đã cho phép cấp sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng) trên các loại hình bất động sản đó. Đối với bất động sản thì xác lập quyền sở hữu là cực kỳ quan trọng, tuy nhiên, ông Sơn nhấn mạnh, để tài sản đó được đưa vào vận hành thì chưa có hướng dẫn cụ thể:

"Ví dụ như loại hình condotel, về bản chất là kinh doanh khách sạn, vậy chủ sở hữu có quyền kinh doanh khách sạn không? Có quyền được đem cho thuê không? Hiện nay đang tranh cãi nhau ở câu chuyện: Người đầu tư có được tài sản là condotel nhưng họ có được tự kinh doanh hay phải thông qua một hotel nào đó? Và theo quy định họ phải đủ chức năng liên quan đến kinh doanh về khách sạn".

Vì vậy, ông Sơn cho rằng, vấn đề đặt ra hiện nay là khi nhà đầu tư đã có quyền sở hữu rồi thì các hoạt động kinh doanh được quy định ra sao.

"Hiện tại chúng ta mới làm được bước một là xác lập quyền sở hữu, còn lại các bước liên quan hướng dẫn kinh doanh, kê khai thuế, nộp thuế, bảo hiểm, trách nhiệm dân sự... của những người chủ tài sản, người sử dụng và người thuê thì vẫn chưa thực hiện được. 

Hệ thống pháp luật cần kiện toàn hơn nữa về vấn đề này. Không những vậy, các bộ ngành như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ liên quan đến hoạt động kinh doanh các loại hình cũng cần phải có các hướng dẫn cụ thể", vị chuyên gia nói.

Đến hiện tại, việc quản lý đầu tư xây dựng đối với các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel, resort villa và shophouse được thực hiện theo các văn bản sau: Quyết định số 3720 của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch về quy chế quản lý kinh doanh loại hình căn hộ dịch vụ và biệt thự du lịch; Văn bản số 703 của Tổng Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng không phải là đất ở; Văn bản số 276 của Bộ Xây dựng gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc quản lý xây dựng kinh doanh căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Bộ Xây dựng cũng đã ban hành các quy chuẩn về kỹ thuật quốc gia, trong đó có các quy định cho các loại hình bất động sản, bao gồm cả loại hình văn phòng kết hợp nơi lưu trú

"Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng các quy phạm pháp luật, quy chuẩn đó chỉ là các văn bản dưới luật, chưa được cụ thể hóa bằng pháp luật do Quốc hội ban hành. Hiệu quả và tính ổn định của các văn bản này phụ thuộc vào từng giai đoạn nhất định mà cơ quan quản lý nhà nước thực hiện.

Tôi cho rằng, trong thời gian sắp tới, cần phải nâng cấp các văn bản lên thành luật để từ đó đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư, người sở hữu và cả người sử dụng các loại tài sản bất động sản đó", ông Phạm Thanh Sơn đề xuất.

Loại hình BĐS mới phải phù hợp với tình hình thực tế địa phương

Chủ tịch văn phòng luật sư Nam Hà Nội góp ý, trong thực thi thủ tục hành chính các dự án đầu tư xây dựng có bố trí condotel, officetel, resort villa và shophouse thì các cơ quan chuyên môn về xây dựng cần lưu ý một số nội dung.

Thứ nhất, đảm bảo việc tuân thủ quy định của hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành, phải làm rõ về quy mô về diện tích sàn xây dựng, số lượng căn, chỉ tiêu dân số để xác định các chỉ tiêu, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Thứ hai, cần đảm bảo tính thống nhất về mục đích đầu tư, mục đích sử dụng đất với chức năng của công trình. 

Đáng chú ý, việc hình thành và phát triển loại hình bất động sản này phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương theo từng thời kỳ.

Các cơ quan chuyên môn về xây dựng khi thực hiện công tác thẩm định dự án, thiết kế xây dựng, cấp phép xây dựng, kiểm tra công tác nghiệm thu cũng cần kiểm tra, rà soát kỹ các cơ sở pháp lý về quy hoạch xây dựng, đánh giá việc tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật.