Bất động sản công nghiệp sắp đối mặt với điều gì?

Báo cáo của nhiều đơn vị thị trường công bố mới đây cho thấy, bất động sản công nghiệp tiếp tục được ghi nhận là điểm sáng của thị trường trong quý I/2023.

Đơn cử, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản công nghiệp Việt Nam ghi nhận sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Giá thuê vẫn được duy trì, trung bình 100 - 120 USD/m2 mỗi chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường khu công nghiệp cấp 1 phía Nam. 

Tuy nhiên, về triển vọng dài hạn, ngành bất động sản công nghiệp được đánh giá các yếu tố tích cực hỗ trợ đang mờ nhạt, bên cạnh các thách thức dần xuất hiện.

Nguồn cung mới giảm 

Theo nhận định từ CTCP Chứng khoán VNDirect, việc quy hoạch phát triển khu công nghiệp còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án, gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài khu công nghiệp.

Do đó, thị trường bất động sản khu công nghiệp có thể sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay cho đến cuối năm 2023.  

Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động trong nửa sau của năm. Thị trường này sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Nguồn cung mới cho giai đoạn 2024 - 2027 cũng khá hạn chế, rơi vào khoảng 1.134 ha. 

Với thị trường miền Bắc, do các tỉnh bắt đầu phát triển muộn hơn miền Nam nên quỹ đất hiện hữu tại một số tỉnh vẫn còn khá dồi dào với mức giá cho thuê hợp lý. Mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, VNDirect cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó khoảng 3.757 ha đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024 - 2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh. 

Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút FDI

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), tổng vốn FDI đăng ký kể từ đầu năm chỉ đạt 3,1 tỷ USD, giảm 38% so với cùng kỳ. VNDirect phân tích, dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm: tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do FED tăng lãi suất.

Bên cạnh đó, khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.

Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận được nhiều vốn FDI nhất. Tại Indonesia, việc quốc gia này ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng tích cực 10% svck trong năm 2021 và 44% so với cùng kỳ trong năm 2022, tăng lên đến 45,6 tỷ USD. 

Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

Sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực. 

Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. 

Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Lợi thế về ưu đãi thuế dần biến mất

Bắt đầu từ năm 2024, một số quốc gia sẽ áp dụng mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% với các công ty lớn có doanh thu từ 750 triệu EUR trở lên.

Hiện nay, Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài khi đưa ra ưu đãi thuế quan ở mức 10%, 15% và 17% tùy theo lĩnh vực, ngành, quy mô và địa điểm đầu tư. Trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5%, 7% và 9%.

Việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tạo ra một số thách thức đối với việc thu hút FDI. Nếu áp dụng chính sách này quá sớm, Việt Nam sẽ mất lợi thế về ưu đãi thuế quan. Khi áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu, các doanh nghiệp FDI sẽ phải nộp phần thuế chênh lệch cho quốc gia đặt trụ sở chính, khiến ưu đãi thuế quan không còn tác dụng.

Nếu Việt Nam áp dụng chính sách này muộn hơn so với quốc gia mà doanh nghiệp FDI đặt trụ sở chính thì sẽ dẫn tới việc Việt Nam không thu được phần thuế chênh lệch. 

“Với hơn 100 doanh nghiệp FDI, mỗi năm ngân sách quốc gia sẽ thất thu vài tỷ USD. Môi trường đầu tư bị ảnh hưởng, do các nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này”, báo cáo VNDirect chỉ ra.

Hiện để thích ứng với chính sách thuế mới này, một số quốc gia đang nghiên cứu về việc sử dụng Thuế bổ sung tối thiểu nội địa, giúp Chính phủ có thể bảo vệ quyền đánh thuế của mình bằng cách thu thêm một khoản thuế chênh lệch giữa thuế tối thiểu nội địa và thuế ưu đãi dành cho doanh nghiệp FDI trước khi khoản thuế đó được truy thu về nước đặt trụ sở chính. 

Việt Nam đang chậm hơn các nước cạnh tranh trong khu vực về vấn đề này. Gần đây, Malaysia đã ban hành thuế bổ sung tối thiểu nội địa, song song với việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu. Indonesia đã ban hành một nghị định mới cho phép thực hiện thuế tối thiểu toàn cầu dựa trên hệ thống quy định về các biện pháp chống thất thu thuế và thỏa thuận thuế đối với đầu tư nước ngoài, chúng tôi nhận thấy tác dụng cũng tương tự như thuế bổ sung tối thiểu nội địa. Thái Lan cũng đang chủ động ưu tiên nghiên cứu và triển khai thuế bổ sung tối thiểu nội địa.

Chất lượng lao động và cơ sở hạ tầng

Theo ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Công Nghiệp, Savills Hà Nội, thị trường bất động sản công nghiệp tồn tại một số thách thức dài hạn đối với khách thuê, về lao động có tay nghề và cơ sở hạ tầng.

Cụ thể, vị chuyên gia cho rằng, Việt Nam vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cần đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực: “Để cải thiện chất lượng lao động, Việt Nam cần tập trung vào áp dụng khoa học – công nghệ và cải thiện nguồn nhân lực chất lượng để thúc đẩy năng suất và tăng trưởng kinh tế trong tương lai".

Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2021 - 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều.

Về cơ sở hạ tầng, khu vực phía Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Vào đầu tháng 1/2023, 12 dự án thành phần của cao tốc Bắc – Nam đã được khởi công đồng loạt. Dự án có tổng chiều dài 729 km, đi qua 15 tỉnh, thành phố với tổng mức đầu tư khoảng 147 nghìn tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển quan trọng, kết nối các tỉnh và mở ra không gian phát triển kinh tế - xã hội.

Trong tương quan với các nước Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã chi khá lớn để phát triển cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP), tuy nhiên các dự án về đường cao tốc, cảng nước sâu và cảng dịch vụ cần được cải thiện thêm.

"Cải thiện cơ sở hạ tầng cũng là một yêu cầu bắt buộc để thu hút đầu tư với hệ thống giao thông tiện lợi hơn”, ông Thomas nhận định.