Phú Quốc ngập sâu - cái giá của bất động sản ồ ạt vây biển

Đảo ngọc những ngày qua đã chứng kiến ngập sâu lịch sử 100 năm. Nhiều nơi ở Phú Quốc ngập sâu tới 1 m, bất chấp việc đảo được bao quanh bởi biển, vốn được mặc định là nơi thoát nước lũ dễ dàng.

Cơn ngập lịch sử của Phú Quốc đặt câu hỏi lớn về những bất cập trong phát triển và cái giá phải trả. Một số chuyên gia chỉ ra đảo ngọc phát triển quá nóng, dẫn tới hạ tầng không đồng bộ. Hơn nữa, năng lực quản lý một hòn đảo phát triển nhanh với hàng chục tỷ USD vốn đầu tư đang có phần quá sức với chính quyền địa phương.

Mật độ xây dựng quá dày đặc

Là một người có gần 10 năm làm nghề môi giới bất động sản, anh Nguyễn Tùng Anh (32 tuổi, quận Cầu Giấy, Hà Nội) vẫn nhớ kỷ niệm lần đầu tiên đến Phú Quốc. Năm 2015, anh Tùng Anh lần đầu bán hàng cho một dự án biệt thự nghỉ dưỡng tại khu vực bãi Dài, phía bắc Phú Quốc. Thời điểm ấy, sân bay Phú Quốc chưa được nâng cấp, dân cư chỉ tập trung ở một vài thị trấn khu vực giữa và phía nam đảo, còn lại thưa thớt.

Cũng vì bán hàng cho dự án ở Phú Quốc nên anh Tùng Anh có dịp đến với hòn đảo này nhiều hơn.

“Mỗi lần trở lại đảo lại là một thay đổi ngỡ ngàng. Hết dự án này đến dự án khác liên tiếp khởi công. Công trường xây dựng ùn ùn mọc lên ở những bãi đất trống, thậm chí là bỏ hoang. Công nhân nhà thầu đông nghịt”, anh Tùng Anh nhớ lại.

Nhiều dự án bất động sản án ngữ tại bờ biển bãi Trường, Phú Quốc khiến nước lũ không thể thoát ra biển. (Ảnh: Thuận Thắng).

Theo tính toán của Ban quản lý Khu kinh tế Phú Quốc, tính đến tháng 7/2019, toàn bộ hòn đảo đang có gần 300 dự án với tổng vốn đầu tư 370.000 tỷ đồng. Trong đó phần lớn các dự án là bất động sản nghỉ dưỡng. Các bãi biển lớn và đẹp nhất của Phú Quốc như bãi Khem, bãi Dài, bãi Trường, bãi Gành Dầu… trước khi hoang sơ, rộng lớn thì nay đều được phân thành các lô hành chục, hàng trăm ha chia cho các nhà đầu tư.

Điểm chung của các dự án đều là bất động sản nghỉ dưỡng với resort, khách sạn, biệt thự biển, shophouse. Để phát triển các sản phẩm này, các chủ đầu tư thường chiếm chọn bờ biển thành các khu vực biệt lập. Theo thời gian, dọc các bãi biển nhanh chóng biến thành “rừng bê tông” như những bức tường chắn ngang đường bờ biển.

Dọc 20 km thuộc bãi Trường đang có gần 100 dự án bất động sản nằm san sát nhau. Tại bãi Khem, bãi Dài và bãi Gành Dầu, đang có khoảng trên dưới 10 dự án đã và đang xây dựng. Mỗi dự án tại các bãi tắm này đều rộng cả trăm ha, dự án này nối tiếp dự án kia.

Việc các dự án nằm dày đặc ven bờ biển cản đường thoát lũ là một trong những nguyên nhân khiến trận lụt lịch sử ở Phú Quốc càng thêm tồi tệ. Đó là nhận định của Bí thư Huyện ủy Phú Quốc Mai Văn Huỳnh. Ông Huỳnh từng làm Phó chủ tịch tỉnh Kiên Giang và mới về Phú Quốc nhận nhiệm vụ được khoảng một tháng.

“Nguyên nhân dẫn đến tình trạng ngập lụt nghiêm trọng là do lượng mưa quá lớn, liên tục trong nhiều ngày, cơ sở hạ tầng quá tải, mật độ xây dựng dày đặc...”, ông Huỳnh nhận định.

Bất động sản bủa vây bờ biển

Các chuyên gia chỉ ra rằng việc cấp phép xây dựng các dự án bất động sản dày đặc dẫn tới quá tải hạ tầng là trách nhiệm lớn của chính quyền địa phương.

Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn cho rằng nguyên nhân ngập xuất phát từ công tác quy hoạch chưa bền vững, thiếu không gian dành cho nước.

Phú Quốc "phát triển đô thị quá tham lam, bê tông hóa bề mặt để tăng diện tích thương mại. Chừng đó chưa đủ, họ còn lấp kênh rạch, sông hồ để kinh doanh mà bỏ qua không gian dành cho nước”, kiến trúc sư Nam Sơn nói.

Đồng tình, TS Nguyễn Hồng Tiến, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật (Bộ Xây dựng), đồng thời là Phó chủ tịch Hội Cấp nước Việt Nam, cho rằng việc quản lý quy hoạch ở Phú Quốc đang bộc lộ nhiều vấn đề.

"Chưa nên đổ lỗi cho quy hoạch của Phú Quốc có bất cập hay không, mà nên xem xét việc quản lý quy hoạch đã nghiêm hay chưa", ông nói.

Ông Tiến phân tích bất kỳ bản quy hoạch nào cũng tính đến hạ tầng kỹ thuật, bao gồm việc cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cây xây, cảnh quan… Từng có nhiều chuyến đi thực tế đến Phú Quốc, ông cho rằng việc quản lý quy hoạch, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật vẫn chưa làm tốt. Theo đó việc chấp hành quy hoạch về xây dựng hệ thống thoát nước, lấn chiếm xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, vượt quy hoạch không quản lý được…

Dự án bất động sản đang chắn đường thoát lũ tại khu vực phía tây Phú Quốc. (Ảnh: Thuận Thắng).

“Xây dựng rất nhiều resort bám dọc ven biển xung quanh đảo, Phú Quốc đã kiểm soát được hệ thống thoát nước các khu vực đó với hệ thống chung của đảo có kết nối chưa? Hay chính những khu resort đó cản trở thoát lũ ra biển? Đó cũng là một nguyên nhân gây ra ngập úng cục bộ, chậm thoát lũ ra biển”, ông nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ ra một nguyên nhân khác là chính quyền cho phép xây dựng ồ ạt các dự án bất động sản nhưng không đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Nghĩa là một số khu vực chưa có đường, chưa có hệ thống cấp nước, thoát nước… nhưng vẫn cho phép xây dựng. Ngoài ra, còn có chuyện cấp phép vượt quá sức chịu dựng của hạ tầng khu vực.

“Chủ đầu tư có trách nhiệm, nhưng trách nhiệm lớn nhất thuộc về chính quyền”, ông Châu nói.

Chính Bí thư Phú Quốc Mai Văn Huỳnh cũng thừa nhận về tình trạng quá tải hạ tầng đang diễn ra ở Phú Quốc. Ông này lấy ví dụ trước đây,  thị trấn Dương Đông chỉ có trên 10.000 dân sinh sống. Do đó, việc quy hoạch hệ thống thoát nước đảm bảo cho mật độ xây dựng với quy mô dân số như vậy. Tuy nhiên, những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa nhanh khiến dân số thị trấn Dương Đông đã tăng lên đến trên 50.000 người. Từ đó, hạ tầng kỹ thuật và cả hạ tầng xã hội gặp quá tải.

Chính quyền quá sức?

TS Nguyễn Hồng Tiến cho rằng hiện tại với tốc độ đô thị hóa nhanh, phát triển “nóng” bởi nhiều dự án lớn, nhưng mô hình quản lý hành chính của Phú Quốc mới chỉ là cấp huyện.

Điều này có thể dẫn tới chính quyền không có đủ cơ quan chuyên môn giám sát việc quản lý quy hoạch, trật tự xây dựng trên địa bàn. Việc quản lý yếu kém dẫn đến các dự án có thể gây ra những hệ quả như trận lụt lịch sử vừa qua.

“Phải coi quản lý Phú Quốc như quản lý một đô thị. Phải đầy đủ các cơ quan chuyên môn, chuyên ngành. Quản lý như một đơn vị hành chính cấp huyện sẽ thiếu nhiều cơ quan chuyên môn”, ông Tiến nói.

Nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật đang dang dở ở Phú Quốc. (Ảnh: Thuận Thắng).

Vị này nhấn mạnh tốc độ xây dựng đô thị nhanh, phải có cấp hành chính tương ứng để quản lý. Cấp quản lý đó phải tương ứng trình độ phát triển, tương ứng thực tiễn đang gặp phải.

Theo một cán bộ huyện Phú Quốc xin giấu tên, việc cấp phép các dự án bất động sản tại đảo này thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Kiên Giang. Các cơ quan tham mưu đề xuất là Sở Xây dựng và Ban quản lý Khu kinh tế Phú Quốc. Do đó, UBND cấp huyện có rất ít thẩm quyền quyết định việc có hay không tiếp nhận dự án.