Thập niên nhiều thăng trầm của bất động sản Hà Nội

Ngày 27/7/2011, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Sau đó, Hà Nội đã tiến hành công tác lập các quy hoạch phân khu, quy hoạch chung quận huyện. Các đồ án quy hoạch này là căn cơ cho hoạt động xây dựng trên địa bàn thành phố, trong đó có các dự án bất động sản. 

Một thập niên triển khai quy hoạch chung Hà Nội cũng gắn liền với nhiều thăng trầm của thị trường bất động sản với những thời điểm suy thoái, "đóng băng" cho tới phục hồi, "sốt nóng".

Đây là nửa cuối của giai đoạn thị trường bất động sản suy thoái 2008 - 2013. Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Giá nhà đất giai đoạn này giảm mạnh. Nhà đầu tư lúng túng và phân tâm. Giao dịch bất động sản diễn ra cầm chừng trong bối cảnh Chính phủ thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát.

Đến hết năm 2013, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nợ đọng và chịu áp lực lớn từ ngân hàng, trong khi lượng hàng tồn kho còn khá lớn. Ước tính có tới 70% doanh nghiệp lâm vào tình cảnh doanh thu giảm sút. Nhiều chủ đầu tư do khó khăn về nguồn vốn đã phải chấp nhận dừng hoặc sang nhượng lại dự án, sau đó hứng chịu khiếu nại của khách hàng.

Tuy nhiên, thị trường đã có xu hướng ấm dần lên, thể hiện qua sự tăng lên của lượng giao dịch và tín dụng bất động sản. Một số dự án dở dang tiếp tục được triển khai và mở bán cũng góp phần làm hồi phục niềm tin của khách hàng vào thị trường.

Tính đến tháng 12/2013, tổng giá trị tồn kho của thị trường khoảng 94.458 tỷ đồng, giảm 26,5% so với quý I. Giá nhà ở mức cao so với thu nhập của người dân tuy nhiên đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008 - 2010. Hầu hết các dự án giảm từ 10 - 30%, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006.

Riêng tại thị trường bất động sản Hà Nội, theo báo cáo từ UBND thành phố, số lượng căn hộ tồn kho giảm từ 7.223 căn (gồm thấp tầng và căn hộ chung cư) xuống còn 6.060 căn (giảm 16,07%). Số lượng tồn kho văn phòng cho thuê cũng giảm 5,14%.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường vẫn chưa thể khởi sắc do thiếu nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ. Những dự án có giá tiền và diện tích hợp ý người mua thì lại không phù hợp về vị trí, quá xa khu trung tâm hoặc tiến độ không đảm bảo. Đa số các dự án cao cấp đã phải giảm giá, thậm chí cắt lỗ từ 300 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng/căn.

Thu hút nhiều sự quan tâm và có giao dịch tốt nhất là các dự án thuộc khu vực phía tây có giá dưới 20 triệu đồng/m2 như Rainbow Linh Đàm, Spring Home, Kim Văn Kim Lũ, CT2 Trung Văn, 250 Minh Khai, CT6 Đặng Xá…

Năm 2014, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực. Theo số liệu từ bộ Xây dựng, từ quý I, giao dịch bất động sản tại Hà Nội đã cao gấp đôi quý I/2013. 

Đặc biệt, nhiều chính sách tác động trực tiếp tới lĩnh vực đất đai, nhà ở có hiệu lực trong thời điểm này đã hướng tới lợi ích của khách hàng và các nhà đầu tư.

Đơn cử như Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 có nhiều điểm mới trong thu hồi đất, định giá đất, quy hoạch sử dụng đất. Nghị định 11/2013 và 43/2014 quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. 

Bệnh cạnh đó, Luật Bất động sản 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, đề án về việc thành lập các đặc khu kinh tế, gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng... được coi là bản lề giúp các nhà đầu tư cũng như người dân tin tưởng vào một thị trường bất động sản có nhiều bùng nổ. 

Trong giai đoạn từ 2014 - 2018, thị trường đã xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực. Giá biến động tăng mạnh. Diễn ra tình trạng đầu cơ, đầu nậu, môi giới thổi giá. Đặc biệt, một số nơi giá đất nền tăng trên 40 - 50% chỉ trong vòng 5 - 6 tháng. 

Theo TTXVN, thời điểm đầu năm 2018, khu vực phía tây Hà Nội trở thành tâm điểm thị trường với một loạt dự án ở Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Mỹ Đình. 

Đơn cử như dự án shophouse Belleville Hà Nội (đường Nguyễn Chánh, quận Cầu Giấy) có giá bán lên tới 47,6 tỷ đồng/căn, nhưng thực tế giá sơ cấp chỉ là 16,7 tỷ đồng/căn. Dự án tại 90 Nguyễn Tuân với 100 lô biệt thự, liền kề, diện tích bình quân hơn 70 m2, giá sơ cấp từ 130 triệu đồng/m2 (bao gồm cả xây thô 5 tầng) nhưng thời điểm đó có nhiều giao dịch lên tới 145 - 150 triệu đồng/m2. 

Dự án liền kề A10 Nam Trung Yên có mức giá dao động từ 150 - 270 triệu đồng/m2. Cộng cả chi phí xây dựng, một căn liền kề hoặc biệt thự tại dự án này có giá 14 - 27 tỷ đồng/căn cho diện tích từ 75 - 127 m2. Giá đất nền các khu đô thị thuộc địa bàn Hà Đông cũng tăng nhanh trong giai đoạn này.

Trong khi đó, tại khu vực phía đông, hàng loạt dự án hạ tầng, trong đó gồm 4 cây cầu và nhiều tuyến đường, mới được hoàn tất đã trở thành “thỏi nam châm” hút các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường này. 

Nhiều dự án được ra mắt mới thời điểm đó như Sunshine Sky Park (Long Biên), Sunshine Diamond River (Phú Thượng, Tây Hồ); Sunshine Sky Tower (gần sân bay Nội Bài, Hà Nội)... Sự sôi động của khu vực này đã góp phần cân bằng nguồn cung trên thị trường và giải quyết bài toán giao thông vùng lõi.

Số liệu của World Bank cho thấy, trong giai đoạn 2018 - 2020, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục cho thấy nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao.

Năm 2020, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, nhờ các biện pháp đối phó chủ động ở cả cấp trung ương và địa phương nên mức độ lây lan và ảnh hưởng của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác. Với GDP tăng trưởng 2,91%, Việt Nam trở thành một trong những nước hiếm hoi trên thế giới có GDP tăng trưởng dương trong năm đó.

Với thị trường bất động sản, các báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, mức độ quan tâm đến thị trường thậm chí có xu hướng mạnh mẽ hơn sau mỗi đợt dịch Covid-19. 

Đơn cử như giai đoạn đầu năm 2021, ngay khi tình hình dịch Covid-19 lắng xuống, thị trường đã xảy ra sốt đất cục bộ ở một số khu vực. 

Số liệu từ Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, vào thời điểm cuối tháng 3 và đầu tháng 4, thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ ở hầu hết các phân khúc, từ đất nền, nhà ở, cho tới du lịch, nghỉ dưỡng. Sốt đất xảy ra tại một số khu vực của nhiều địa phương trên cả nước, trong đó có Hà Nội.

Hà Nội là một trong các địa phương có giá bất động sản tăng cao và tăng đều trong hai quý đầu năm. Đặc biệt, các huyện Thanh Trì, Hoài Đức, Đan Phượng đã ghi nhận mức giá giao dịch tăng cao nổi trội. 

Trong thời gian này, đất nền khu dân cư tại Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai cùng với một số địa phương khác ở Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Bình Phước, Đồng Nai... cũng đã tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; chủ trương xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới; đầu tư xây dựng sân bay...

Giá rao bán tại các địa phương trên tăng mạnh 20 - 30%, có nơi tăng tới 150 -  200% so với thời điểm cuối năm 2020. Tuy nhiên lượng giao dịch thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch chủ yếu là đặt cọc, sau đó chuyển nhượng cọc ngay sau khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư có nhu cầu mua.

Hiện tượng tăng giá đất nền cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính phủ và các bộ ngành có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. 

Theo Savills, thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận xu hướng mở rộng sang vùng ven. Trong đó, hạ tầng là một trong số những yếu tố đang thúc đẩy xu hướng này.

Theo ghi nhận của chúng tôi, 10 năm qua, Hà Nội đã hoàn thành nhiều dự án giao thông lớn, kết nối khu vực trung tâm thành phố ra các vùng ven. Trong đó phải kể đến cầu Nhật Tân, đường trên cao Vành đai 3, một số đoạn Vành đai 3.5, nút giao khác mức nối Đại lộ Thăng Long với Trần Duy Hưng... 

Những dự án này, cùng với các công trình hoàn thành giai đoạn trước như trục đường hướng tâm như Lê Văn Lương - Tố Hữu, Đại lộ Thăng Long... đã tạo động lực phát triển thị trường bất động sản ra một số vùng ven Hà Nội.

"Trước đây khi nói về việc hướng ra ngoài trung tâm thì điều kiện sống là yếu tố được quan tâm rất nhiều. Tuy nhiên, khu vực này đã ghi nhận sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và xuất hiện khá nhiều các tiện ích lớn như trung tâm thương mại hay các tòa nhà văn phòng. 

Đi kèm với đó là việc các đại đô thị đã và đang hình thành tại các khu vực phía đông và phía tây như Gia Lâm, Đại Mỗ, Từ Liêm, thậm chí là các khu vực tiếp giáp các tỉnh Hưng Yên hay Bắc Ninh. Do đó, câu chuyện về điều kiện sống tại khu vực vùng ven thực ra không còn là vấn đề quá lớn", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội phân tích.

Trong khi đó, khu vực nội đô Hà Nội cũng ghi nhận một xu hướng phát triển mới - bất động sản nhà ở có thương hiệu. Đề án quy hoạch nội đô lịch sử và giảm dân số sinh sống trong khu vực nội đô đã tạo tiền đề cho việc cải tạo, nâng cấp không gian và chất lượng nhà ở tại khu vực nội đô trong thời gian tới, thông qua việc phát triển dòng sản phẩm mới như nhà ở có thương hiệu với chất lượng cao cho khu vực này.

Trước những diễn biến phức tạp của đợt bùng phát Covid-19 lần thứ tư, những yếu tố trên đã trở thành xung lực mới, tác động tới đà tăng trưởng của bất động sản Thủ đô vào giai đoạn cuối năm 2021. 

Nhiều nhà đầu tư thậm chí đã bắt đầu tìm cơ hội để bắt nhịp tăng trưởng trong 5 năm, thậm chí là 10 năm tới của thị trường bất động sản Hà Nội.