Những 'tay chơi' M&A nổi lên thị trường địa ốc Hà Nội 10 năm qua

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc săn tìm dự án và mở rộng quỹ đất là yếu tố then chốt trong quá trình phát triển. Do đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) luôn được xem là một trong những công cụ hữu hiệu và nhanh nhất giúp doanh nghiệp thâm nhập thị trường, lấy được quỹ đất.

Nhìn lại hơn một thập niên của thị trường BĐS Hà Nội, hàng loạt thương vụ M&A đình đám đã diễn ra gắn với tên tuổi nhiều doanh nghiệp trong ngành.

Tập đoàn Vingroup là một trong những ông lớn sở hữu quỹ đất khủng nhất hiện nay tại Hà Nội, riêng công ty con Vinhomes đang nắm khoảng 3.280 ha đất thủ đô, theo một báo cáo của VCSC. Lượng quỹ đất khủng của nhóm Vingroup được đóng góp không nhỏ bởi các thương vụ M&A mà tập đoàn thực hiện trong nhiều năm qua.

Gần nhất vào đầu năm 2020, Vingroup đã hoàn tất sáp nhập CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Sài Đồng (SDI) thông qua phát hành gần 14 triệu cổ phiếu VIC để hoán đổi lấy gần 12,6 triệu cổ phiếu SDI của 684 cổ đông. Như vậy Vingroup đã nâng tỷ lệ sở hữu tại SDI từ 51% lên 100% sau 10 năm đầu tư cho đơn vị này.

SDI được biết đến là chủ đầu tư trực tiếp dự án Vinhomes Riverside Long Biên tại cửa ngõ phía đông Hà Nội với quy mô hơn 183 ha. Dự án được chia làm ba giai đoạn, quy hoạch theo mô hình "thành phố ven sông".

Dự án Vinhomes Riverside Long Biên. (Ảnh: Vinhomes).

Bên cạnh dự án Riverside, SDI còn đầu tư một số dự án khác mang thương hiệu Vinhomes toạ lạc tại các vị trí đắc địa của Hà Nội như Vinhomes Gardenia Hàm Nghi và Vinhomes Skylake Phạm Hùng.

Tháng 11/2017, Vingroup đã chi 417 tỷ đồng mua 70% vốn Công ty TNHH Làng hoa Thuỵ Khuê – đơn vị sở hữu và kinh doanh khách sạn trên đất vàng Hồ Tây, Hà Nội.

Doanh nghiệp thành lập từ năm 1992 với vốn đầu tư hơn 14,4 triệu đô, ban đầu là liên doanh giữa Công ty TNHH MTV Công viên Cây xanh Hà Nội cùng hai doanh nghiệp Nhật Bản. Trong đó phía đối tác Nhật Bản góp tiền tương đương 70% vốn pháp định, còn công ty Cây xanh Hà Nội góp bằng quyền sử dụng 33.500 m2 đất.

Trước đó vào năm 2015, Vingroup từng gây chú ý trên thị trường với hai thương vụ M&A nổi bật chỉ trong một năm.

Cụ thể, tháng 3/2015, Vingroup công bố việc góp vốn vào Công ty TNHH Một thành viên Trung tâm hội chợ triển lãm Việt Nam (VEFAC) với tỷ lệ nắm giữ gần 90% khi đơn vị này có kế hoạch cổ phần hoá và bán đấu giá một phần vốn.

VEFAC đang phát triển ba dự án gồm Trung tâm hội chợ triển lãm Quốc Gia (7 ha); Khu đô thị mới tại các xã Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, huyện Đông Anh; Khu chức năng đô thị Nam Đại lộ Thăng Long (75 ha).

Đến giữa năm 2015, công ty con của Vingroup là Vincom Retail tiếp tục mua lại gần 90 triệu cổ phần Công ty Đầu tư Đại Dương Thăng Long – qua đó sở hữu khu đất ba mặt tiền gồm đường Trần Duy Hưng, đường Khuất Duy Tiến và đường Hoàng Minh Giám. Dự án hiện nay đã được phát triển thành Vincom Trần Duy Hưng và đi vào hoạt động.

Sánh vai với Vingroup trên trường đua M&A quỹ đất tại thủ đô phải kể đến Tập đoàn T&T của bầu Hiển và Tập đoàn BRG của madam Nguyễn Thị Nga.

Với T&T, doanh nghiệp hiện nay đang sở hữu quỹ đất có vị trí đắc địa như Khu đất vàng 18 Hàng Chuối và khu đất rộng 2.200 m2 trên phố Lý Thường Kiệt (Hà Nội).

Tập đoàn T&T cũng đang nắm cổ phần tại các doanh nghiệp có quỹ đất lớn. Đơn cử là nhóm công ty liên quan đến bầu Hiển nắm giữ 60% cổ phần tại Tổng công ty Rau quả Nông sản – Vegetexco vào năm 2015. Đơn vị này sở hữu quỹ đất lên tới 160.000 m2, trong đó có nhiều khu đất đắc địa tại Hà Nội như khu đất số 2 Phạm Ngọc Thạch và số 58 Lý Thái Tổ.

Cùng năm 2015, thông qua Vegetexco, T&T tiếp tục đầu tư sang Công ty Việt Hà, giúp đơn vị này có quyền khai thác quỹ đất lớn do Việt Hà đang sở hữu nằm rải rác tại các phố Minh Khai, đường Lĩnh Nam, phố Nguyễn Chí Thanh, Quán Sứ, Hàng Trống.

Việt Hà đứng tên 3.074 m2 đất làm văn phòng làm việc tại số 254 Minh Khai (Hai Bà Trưng, Hà Nội) theo hình thức thuê trả tiền 50 năm. Doanh nghiệp cũng có 2 khu đất đang thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quyết định của thành phố Hà Nội, là khu đất rộng gần 20.000 m2 tại 87 Lĩnh Nam (Hoàng Mai) và một khu đất tại số 11-13 Nguyễn Chí Thanh (Ba Đình) rộng 1.071 m2.

Tiếp đó thông qua thương vụ mua 140 triệu cổ phần Vinafor hồi năm 2016, T&T đã nắm 40% vốn điều lệ công ty này, chạm tay đến quỹ đất 43.450 ha rải khắp Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Bình Định….của Vinafor.

Chưa dừng lại tại đó, năm 2017, T&T tiếp tục gián tiếp đầu tư nắm cổ phần tại Tổng công ty Vật tư Nông nghiệp - Vigecam. Đơn vị này quản lý 114.793,94 m2 đất, trong đó có các lô đất vàng tại Hà Nội như lô đất số 120 Quán Thánh, lô đất tại số 164 Trần Quang Khải, Hoàn Kiếm (536 m2); lô đất tại số 16 Ngô Tất Tố, phường Văn Miếu (1.585,4 m2) và nổi tiếng hơn cả là khu đất có diện tích 23.042 m2 tại phường Trung Liệt, quận Đống Đa để thực hiện khu vui chơi giải trí.

Tương tự T&T, trong những năm qua, Tập đoàn BRG cũng lần lượt mở rộng quỹ đất tại trung tâm thủ đô thông quan những thương vụ M&A các doanh nghiệp khác.

Năm 2015, thương vụ nhóm BRG thâu tóm thành công CTCP Tập đoàn Intimex Việt Nam gây chú ý trên cả thị trường tài chính và thị trường BĐS. Intimex Việt Nam là một trong số ít doanh nghiệp thời điểm đó sở hữu quỹ đất khổng lồ với tổng diện tích sử dụng lên tới 2,57 triệu m2 tại nhiều tỉnh thành, trong đó hơn 6 nghìn m2 đất đã nộp tền sử dụng đất 1 lần, còn lại được thuê trả tiền hàng năm. 

Đáng chú ý là siêu thị Intimex Bờ Hồ nằm trên khu đất vàng 22-32 phố Lê Thái Tổ (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội), khu đất nhìn thẳng ra Hồ Gươm, có diện tích lên tới 2.871 m2.

Đến năm 2016, BRG hoàn tất tiếp hương vụ mua lại khách sạn Sedona Suites Hanoi (Tô Ngọc Vân, Quảng An, Hà Nội) từ Tập đoàn Keppel Land Ltđ (Singapore). Thông tin từ CBRE Việt Nam cho biết thương vụ có giá trị 31,5 triệu USD.

Gần nhất là thương vụ đầu tư vào Tổng công ty Thương mại Hà Nội (Hapro) hồi năm 2018. Thông tin của Hapro, sau cổ phần hóa, cơ sở đất giao cho Công ty mẹ Hapro tiếp tục quản lý sử dụng là 114 địa điểm, gồm 96 địa điểm tại Hà Nội và 18 địa điểm tại các tỉnh, thành phố khác. 

Một số dự án đáng chú ý là trung tâm thương mại, văn phòng số 5 Lê Duẩn; khu đất 38-40 Lê Thái Tổ với diện tích 572 m2; khu đất 362 Phố Huế với diện tích 618 m2 hay tổ hợp thương mại văn phòng 15 tầng với diện tích đất hơn 2.900 m2 tại số 11B Cát Linh.

Một trong những thương vụ thâu tóm dự án đáng chú ý nhất những năm gần đây là sự kiện toà tháp cao thứ ba Hà Nội (Landmark 55) về tay chủ mới. Cuối năm ngoái, một thành viên nhóm Taseco là Taseco Invest đã  ký kết chuyển nhượng Tổ hợp Khách sạn, Văn phòng, Trung tâm thương mại và dịch vụ cao cấp – Landmark 55 tại Khu đô thị Tây Hồ Tây, Hà Nội từ Công ty TNHH Phát triển THT.

Trước đó, nhóm Taseco cũng từng đầu tư mua lại cổ phần Công ty cổ phần ICON4 (mã chứng khoán: CC4) từ Hancorp hồi năm 2018. Đến đầu năm nay, Đại hội đồng cổ đông bất thường ngày 14/1/2021 của CC4 chấp thuận cho Taseco Land được tăng tỷ lệ sở hữu lên tối đa 98% vốn điều lệ và không phải thực hiện thủ tục chào mua công khai. 

Ngay trong ngày đầu tiên đăng ký mua, Taseco Land đã hoành thành kế hoạch, nâng tỷ lệ sở hữu tại CC4 lên 61,25%, qua đó chính thức trở thành công ty mẹ. Sau hợp nhất CC4, Taseco Land không giấu diếm kế hoạch sẽ tái khởi động dự án Khu nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu rộng 9,2 ha.

Trên thị trường tài chính, doanh nghiệp nhiều lần gây chấn động thị trường với các thương vụ M&A nghìn tỷ không thể không nhắc đến Gelex - nhà sản xuất và kinh doanh vật liệu, thiết bị điện lớn nhất Việt Nam.

Trong lĩnh vực bất động sản, Gelex cũng ghi dấu qua các dự án Tổ hợp khách sạn 5 sao Melia Hà Nội và tòa nhà văn phòng HCO; tổ hợp khách sạn, dịch vụ thương mại, văn phòng cho thuê tại số 10 Trần Nguyên Hãn và 27 - 29 Lý Thái Tổ, Hoàn Kiếm; tòa nhà văn phòng cao cấp Gelex Tower 52 Lê Đại Hành, Hai Bà Trưng.

Trong hai năm gần đây, Gelex gây chú ý trên thị trường bất động sản qua thương vụ thâu tóm Tổng công ty Viglacera (mã chứng khoán: VGC). Gelex bắt đầu trở thành cổ đông lớn tại Viglacera vào tháng 3/2019 thông qua một công ty con là Thiết bị điện Gelex. 

Trong hai năm, nhóm Gelex lần lượt nâng dần tỷ lệ sở hữu tại công ty và chính thức trở thành công ty mẹ của Viglacera vào quý I vừa qua - đúng như khẳng định từ phía Tổng giám đốc Gelex Nguyễn Văn Tuấn rằng sẽ hợp nhất Viglacera trong năm 2021 sau nhiều lần chào mua công khai không thành.

Viglacera là doanh nghiệp nổi tiếng với quỹ đất khu công nghiệp đồ sộ nhất phía bắc với hơn 5.000 ha tại 12 dự án KCN. Hơn nữa, doanh nghiệp này còn nắm số lượng đáng kể các dự án tại Hà Nội, đơn cử KĐT Kim Chung, KĐT Đại Mỗ, KĐT Tây Mỗ, KĐT Đặng Xá, KĐT Xuân Phương, Khu chung cư cao cấp số 1 Đại lộ Thăng Long và khu chung cư cao cấp 671 Hoàng Hoa Thám.

Bên cạnh những doanh nghiệp đã có tiếng trong thị trường M&A, một số thương vụ mua bán chuyển nhượng dự án khác trong những năm gần đây cũng gây chú ý. Tiêu biểu như lần đổi chủ của toà tháp cao nhất Hà Nội Keangnam Hanoi Landmark Tower đã về tay Công ty chứng khoán Mirae Asset vào năm 2016. 

Ngoài ra, dự án địa ốc trên khu đất rộng 4.000 m2 tại số 22 - 24 phố Hàng Bài từng được giao cho Tân Hoàng Minh song trì trệ 10 năm không thể triển khai, mới đây đã khởi công với chủ đầu tư mới là Masterise Group.

Dự án trên khu đất 22-24 phố Hàng Bài trước (trái) và sau (phải) có sự xuất hiện của nhà phát triển mới hồi tháng 3 đầu năm. (Ảnh tư liệu: Hoàng Huy).

Doanh nghiệp Việt Nam mua bán/hợp tác với nhau cũng ngày càng chiếm tỷ lệ gia tăng đáng kể trong các giao dịch M&A bất động sản. Cùng với đó là quy mô dự án, quỹ đất, giá trị cổ phần… cũng ngày càng lớn; có những dự án quy mô hàng trăm ha, giá trị M&A lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Đánh giá về thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng như Việt Nam, JLL dự báo cuộc đua thâu tóm quỹ đất của các nhà phát triển sẽ tiếp tục sôi động và sẽ làm thay đổi diện mạo thị trường nhà ở trong 5 năm tới.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng đây là xu hướng tiếp tục gia tăng và phát triển trong thời gian tới. M&A trong bất động sản sẽ chiếm tỷ lệ cao trong thị trường M&A nói chung vốn đã vô cùng hấp dẫn.