Thị trường bất động sản mong đợi gì từ hai gói tín dụng lớn?

Thị trường bất động sản thời gian năm qua đã có những dấu hiệu lệch pha cung - cầu, lượng giao dịch không ổn định, các doanh nghiệp trong ngành gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn; lãi suất, tỷ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm…

Trong bối cảnh đó, thông tin về hai gói tín dụng 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố được kỳ vọng là lực đẩy để kéo thị trường ra khỏi tình trạng khó khăn hiện nay.

Hai gói tín dụng hướng tới nhà ở xã hội

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" diễn ra sáng 17/2, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ xây dựng, trình Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội".

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn. Hình thức của gói tín dụng này giống với gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013 - 2016 trước đây.

Ngay sau Hội nghị, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, trong đó cũng có nội dung Chỉnh phủ đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn của giai đoạn 2022 - 2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn. 

Trong đó, dành khoảng 50% gói tín dụng, tương đương 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư dự án vay ưu đãi, 50% còn lại cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Trong khi đó, nói về đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng việc có riêng một gói tín dụng cho lĩnh vực này là cần thiết, để tăng cung nhà ở xã hội, giúp giảm mất cân đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nguồn vốn từ đâu là vấn đề cần phải cân nhắc.

Với nguồn vốn từ tái cấp vốn, đây là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn trong 10 - 15 năm tới, có thể làm giảm tính linh hoạt của chính sách tiền tệ. Vì vậy, đối với nguồn vốn cần tính toán tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ cũng đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu các ngân hàng 0 đồng… cũng như phải dành nguồn vốn cho các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác.

Đáng chú ý, Thống đốc cho biết NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực nhà ở xã hội trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay (cho cả người xây dựng và người mua nhà) thấp hơn từ 1,5 - 2 % lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

NHNN sẽ giao các đơn vị tổ chức, theo dõi, triển khai chương trình này. NHNN cũng sẽ thông báo cho các ngân hàng thương mại khác và nếu các ngân hàng khác tham gia gói này thì sẽ được nhiều hơn. Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng này nếu thiếu hụt về thanh khoản NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho các ngân hàng.

“Ngòi nổ’' giúp thị trường đảo chiều

Thông tin về các gói tín dụng đã khiến dư luận xôn xao, kỳ vọng về một cú bật lớn cho cả thị trường. Sàn chứng khoán hôm 20/2 đã ghi nhận làn sóng tăng giá của loạt cổ phiếu bất động sản. Trong đó, nhiều mã đã tăng kịch trần ngay trong phiên sáng như NVL của Novaland, TCH của Tài chính Hoàng Huy, DIG của DIC Group hay KDH của Khang Điền,...

Đà tăng giá của nhóm bất động sản được cho rằng xuất phát từ tâm lý tích cực của nhà đầu tư sau thông tin về các gói tín dụng cho nhà ở xã hội.

Niềm tin của nhà đầu tư là có cơ sở vì thực tế trong quá khứ giai đoạn 2013 - 2016 gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho lĩnh vực nhà ở xã hội đã có tác động tích cực đến cả thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, năm 2013, khi ngành bất động sản khủng hoảng, giao dịch đình trệ, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi, đồng thời gói kích thích 30.000 tỷ đồng được tung ra với lãi suất 5 - 6%/năm dành cho phân khúc nhà ở xã hội. Những chính sách này đã giúp tạo lại thói quen giao dịch trên thị trường. 

“Thị trường hiện tại tương tự như thời điểm khó khăn năm 2013 và cần “ngòi nổ” để giúp thị trường đảo chiều”, vị chuyên gia nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng thị trường cần những chính sách cụ thể, tác động trực tiếp vào người mua, bán bất động sản, ví dụ như gói hỗ trợ khoảng 70.000 - 100.000 tỷ đồng, tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức 15 - 16% hoặc cao hơn.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng lưu ý bài học từ Trung Quốc, sau thời gian thị trường địa ốc trầm lắng kéo dài dù Chính phủ Trung Quốc đưa ra chính sách 16+ hay gói hỗ trợ 5 tỷ USD nhưng vẫn rất khó để kích thích thị trường khi người dân đã có tâm lý và thói quen e ngại giao dịch bất động sản.

3 tác động tích cực cho thị trường 

Trao đổi với người viết về các gói tín dụng được đề xuất, triển khai cho phân khúc nhà ở xã hội, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, Đại học Kinh tế TP HCM cho rằng, bước đầu có thể thấy ba tác động tích cực đối với thị trường.

Theo chuyên gia, thứ nhất, có thể thấy quyết tâm trong việc xử lý vấn đề chênh lệch cung cầu của thị trường bất động sản. Hiện nay dòng sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đáp ứng nhu cầu đa số người dân không có nhiều, gói tín dụng khi triển khai sẽ tài trợ vốn cho phân khúc này phát triển. 

Thứ hai, hiện nay các doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp quan tâm thì "đơn độc", gặp nhiều thế khó do quy trình chồng chéo, bị kiểm soát, lãi không cao. Gói tín dụng cho phân khúc này sẽ khuyến khích các doanh nghiệp quan tâm, đầu tư nhà ở xã hội, thúc đẩy sự đa dạng nguồn cung cho thị trường. 

Thứ ba, thông qua gói tín dụng, người dân có thể thấy vai trò quan trọng trong việc điều tiết của Nhà nước để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Ông Nghĩa cho rằng, thị trường khó khăn, doanh nghiệp cầu cứu nhưng lại phát triển lệch về các phân khúc không phù hợp, gói tín dụng thể hiện thông điệp khuyến khích thị trường phát triển đa dạng, bền vững và cần sự can thiệp của Nhà nước, không để tình trạng bao nhiêu nguồn lực đều chảy vào nhà ở cao cấp để một bộ phận làm giàu trong khi người dân có nhu cầu thực lại không có nhà ở. 

"Trước đây gói 30.000 tỷ cũng đảm bảo vai trò tái cấp vốn cho thị trường, cân bằng cung cầu. Hiện nay gói tín dụng ra cũng giải quyết được điều đó nhưng nhìn từ góc độ tích cực điều tiết chính sách, can thiệp chính sách của Nhà nước với thị trường bất động sản", ông Nghĩa phân tích.

Vị chuyên gia cũng lưu ý, dù có những tác động tích cực, gói tín dụng cũng khó có thể giúp bất động sản sôi động trở lại vì thị trường còn nhiều vấn đề cần giải quyết như tắc pháp lý, sai phạm đất đai, trái phiếu doanh nghiệp,... Đặc biệt, phần lớn các doanh nghiệp đang gặp khó khăn là những chủ đầu tư lớn, phát triển sản phẩm cao cấp. Để thị trường sôi động lại thì các doanh nghiệp này cũng phải khoẻ mạnh, với các gói tín dụng này thì cũng khó mà sôi động trở lại được.

"Tuy nhiên, suy cho cùng trong bối cảnh hiện nay, gói tín dụng thể hiện vai trò của Nhà nước, là động lực cho thị trường, là thông điệp cho các chủ đầu tư về việc pháp triển thị trường bất động sản lành mạnh", ông Huỳnh Phước Nghĩa nhấn mạnh.