Thị trường cho thuê chung cư Hà Nội: Xu hướng đầu tư căn hộ cao cấp chuyển sang trung cấp

Theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, GĐ CBRE Hà Nội, thị trường xuất hiện nhiều hơn các dự án có khả năng cho thuê tốt. Đây là các dự án có chất lượng quản lí và dịch vụ tốt, đầy đủ tiện nghi tiện ích cho cư dân và nằm ở vị trí thuận tiện, do đó sẽ thu hút người thuê nhà.
    Liên quan đến thị trường thuê nhà chung cư ở Hà Nội vừa được batdongsan.com.vn công bố, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Chi Nhánh Hà Nội về xu hướng thuê và cho thuê căn hộ chung cư ở thị trường Hà Nội.

20190916_155047

Thuê và cho thuê chung cư đang trở thành xu hướng phổ biến ở Hà Nội. (Ảnh: Minh Anh).

    Bước chuyển hướng từ thuê chung cư cao cấp sang trung cấp

- Với những công bố báo cáo về thị trường bất động sản quí III/2019 của một số doanh nghiệp vừa qua, bà đánh giá như thế nào về xu hướng thuê và cho thuê căn hộ chung cư ở thị trường Hà Nội? 

Về vị trí, khu vực thường thu hút các nhà đầu tư cho thuê phải kể đến các khu vực tập trung cộng đồng người nước ngoài sinh sống (là các khách thuê tiềm năng) như khu phía Tây, khu Đống Đa, Ba Đình và khu Tây Hồ.

Khu vực văn phòng trọng điểm hoặc các khu vực dễ tiếp cận với khu vực văn phòng như khu phía Tây, Đống Đa, Ba Đình hoặc khu phía Nam quận Hai Bà Trưng thu hút các gia đình trẻ hoặc người từ các địa phương khác đến Hà Nội sinh sống và làm việc. 

Một số dự án tại khu vực phía Đông thành phố, nơi gần đây chứng kiến sự phát triển về cơ sở hạ tầng cũng như kết nối đường liên tỉnh đến các khu công nghiệp thuộc các tỉnh thành lân cận cũng thu hút các khách thuê là người nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp lân cận. 

Nếu như trước đây, xu hướng đầu tư căn hộ chung cư cho thuê tập trung vào các căn hộ chung cư cao cấp, thì hiện tại nhiều dự án trung cấp hoặc cận cao cấp tùy theo địa điểm cũng thu hút được người thuê nhà.

20190912_090114

Một khu chung cư cao cấp ở đường Nguyễn Trãi, Hà Nội. (Ảnh: Minh Anh).

Các căn hộ từ hai phòng ngủ (2PN) trở xuống thu hút nguồn cầu cho thuê và đầu tư cho thuê tốt do loại căn hộ này phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình trẻ cũng như mức đầu tư thấp hơn so với loại căn hộ diện tích lớn. 

Giá thuê các căn hộ cao cấp hướng đến đối tượng người nước ngoài trung bình thường có giá thuê theo tháng từ 1.000 - 2.000 USD (kèm theo một số dịch vụ) cho căn 2PN trong khi đó ở một số dự án cận cao cấp giá thuê trung bình căn 2PN sẽ rơi vào khoảng từ US$400 - $900/tháng, hướng đến nhóm đối tượng khách thuê đa dạng hơn và ngân sách thuê thấp hơn.

Lựa chọn trong lúc tích luỹ tiền mua nhà

- Đâu là nguyên nhân dẫn đến xu hướng ngày càng trở nên phổ biến này, thưa bà?

- Nếu như trước đây, thuê nhà không phải là lựa chọn ưa thích của đa số người Việt Nam và thường được xem là phương án chỉ dành cho những ai không đủ khả năng mua nhà thì hiện tại xu hướng thuê nhà đang trở nên phổ biến hơn tại các thành phố lớn với tốc độ đô thị hóa cao và tốc độ phát triển kinh tế nhanh. 

BÀ NGUYỄN HOÀI AN

Giám đốc CBRE Hà Nội

  • Thị trường cũng xuất hiện nhiều hơn các dự án có khả năng cho thuê tốt. Đây là các dự án có chất lượng quản và dịch vụ tốt, đầy đủ tiện nghi tiên ích cho cư dân và nằm ở vị trí thuận tiện, do đó sẽ thu hút người thuê nhà.

Do giá nhà đất và chi phí lãi vay cao, một số người đến từ các tỉnh thành lân cận sinh sống và làm việc tại Hà Nội cũng như những người trẻ độc lập chưa đủ khả năng mua nhà sẽ lựa chọn giải phải thuê nhà. 

Các nhóm đối tượng này có thể lựa chọn các dự án ở vị trí thuận tiện cho việc sinh hoạt và làm việc phù hợp với ngân sách thuê nhà của mình, nơi mà họ chưa đủ khả năng mua nhà vì giá cả đắt đỏ. 

Đây cũng là giải pháp nhiều người lựa chọn trong lúc tích lũy nguồn tài chính để mua nhà. 

Đồng thời, các chuyên gia nước ngoài (ở chức vụ quản trung cấp, nhân viên) làm việc và sinh sống ở Việt Nam lựa chọn thuê căn hộ để phù hợp với ngân sách của mình. 

Ở phía cho thuê, các gia đình cho thuê lại nhà đất ở vị trí tốt (có mức tiền thuê cao hơn) và thuê căn hộ chung cư để ở nhằm hưởng mức chênh lệch và sống trong môi trường hiện đại hơn. 

Như vậy, do có nguồn cầu thuê chung cư nên xuất hiện các nhà đầu tư cho thuê lại căn hộ chung cư. Thị trường cũng xuất hiện nhiều hơn các dự án có khả năng cho thuê tốt. Đây là các dự án có chất lượng quản và dịch vụ tốt, đầy đủ tiện nghi tiện ích cho cư dân và nằm ở vị trí thuận tiện, do đó sẽ thu hút người thuê nhà. 

Cũng cần phải nói thêm rằng, chủ đầu tư cũng chú trọng hơn trong khâu sản phẩm và bố trí cơ cấu căn hộ, diện tích hợp lí để hướng đến người mua là các nhà đầu tư cho thuê.

- Bà đánh giá như thế nào về mối tương quan giữa việc đầu tư căn hộ chung cư để bán với đầu tư căn hộ chung cư để cho thuê hiện nay khi giá cho thuê chung cư đang có tốc độ tăng cao hơn tốc độ giá bán chung cư?

Nhìn chung về đầu tư căn hộ chung cư có hai hình thức, một là đầu tư căn hộ cho thuê hai là đầu tư mua đi bán lại. Đối với căn hộ chung cư, các nhà đầu tư cho thuê thường là các nhà đầu tư dài hạn hơn do nguồn thu nhập sẽ là tiền cho thuê căn hộ hàng tháng. 

Các nhà đầu tư mua đi bán lại thường có thời gian đầu tư ngắn hơn và tiến hành bán lại căn hộ khi đặt mức sinh lợi vọng. Tùy từng dự án, vị trí, mức sinh lợi của hai hình thức sẽ khác nhau. 

Đầu tư cho thuê thường có mức thu nhập ổn định theo tháng/định kì dựa trên hợp đồng cho thuê, mức lợi suất trung bình đạt được thường ở mức 5,5 - 6,5%/năm. 

Giá thuê theo tháng ở một số dự án có nhu cầu cho thuê tốt, gần đây cũng có xu hướng tăng khoảng từ 2 - 3%/năm. Trong khi đó đầu tư mua đi bán lại sẽ tùy từng thời điểm và dự án, mức sinh lời có thể khác nhau.

- Xin cám ơn bà.

Nói về xu hướng thuê chung cư ở Hà Nội, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho hay trong quí III/2019, chúng tôi có đưa ra tỉ lệ giá bán chia giá thuê chung cư. Tỉ lệ này được tính bằng cách giá bán chung cư chia cho giá thuê chung cư một năm.

"Việc này hiểu một cách đơn giản là quí vị mua một căn chung cư, sau đó quí vị cho thuê thì mất bao nhiêu năm quí vị có thể thu hồi được khoản vốn đã đầu tư bỏ ra để mua chung cư. Trong quí III/2019, tỉ lệ này ở Hà Nội là 20,5 năm, còn trong TP HCM là 18,7 năm.

Khi chúng tôi xem chỉ số này từ 2017 đến nay thì tỉ lệ này ở TP HCM tăng liên tục nhưng ở Hà Nội có xu hướng đi xuống. Điều đó cho thấy ở TP HCM ngày càng mất nhiều năm hơn để thu hồi khoản vốn đầu tư mua chung cư để cho thuê và hồi vốn. Còn ở Hà Nội, giá cho thuê chung cư đang có tốc độ tăng cao hơn tốc độ giá bán chung cư", ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cũng chia sẻ một thực tế của thị trường đó là có một tỉ lệ lớn người môi giới từ bán chung cư sang môi giới cho thuê chung cư khi thị trường cho thuê đang phát triển hơn.

chọn