Thị trường mặt bằng bán lẻ: Thêm nguồn cung cho quí IV/2019, giá thuê đi ngang hoặc tăng ít

(Ảnh minh họa: Reatimes).

Hút khách bằng cách đầu tư hình ảnh, thương hiệu và linh hoạt điều khoản thuê

Liên quan đến thị trường mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội, báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy, tỉ lệ lấp đầy trong quí II/2019 giảm còn 90,3%, do một số trung tâm thương mại (TTTM) bắt đầu nâng cấp và thay đổi chiến lược lựa chọn ngành hàng cho thuê, cũng như việc một vài khách thuê chủ chốt rời đi, như Auchan đóng cửa ở TTTM Mipec Riverside. 

Những mặt bằng bán lẻ đầu tư vào hình ảnh và thương hiệu, cũng như có chiến lược cho thuê tốt vẫn tiếp tục ghi nhận tỉ lệ lấp đầy cao, trong khi một số trung tâm khác bắt đầu gặp khó khăn trong việc giữ chân khách thuê. 

Biểu đồ thể hiện tổng nguồn cung bán lẻ (ảnh trái) và giá thuê bán lẻ trung bình (ảnh phải) tại thị trường Hà Nội. (Ảnh: Báo cáo của JLL).

Những TTTM tiêu biểu như AEON Mall, Vincom Metropolis, Vincom Trần Duy Hưng đều hoạt động hiệu quả và đều có diện tích trống thấp hơn 5%. 

Còn tại TP HCM, theo khảo sát của JLL, các ngành thực phẩm và dịch vụ ăn uống (F&B), giải trí tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ. Tỉ lệ lấp đầy trung bình mặt bằng bán lẻ tại TP HCM đạt 89%. 

"Hiệu suất hoạt động được cải thiện ở một vài trung tâm bán lẻ cho thấy các biện pháp bố trí lại khách thuê và linh hoạt điều khoản thuê có hiệu quả. Kết quả khả quan ở các trung tâm bán lẻ này đã khiến các trung tâm khác bắt đầu chiến lược tái định vị và bố trí khách thuê của mình", JLL đưa ra nhận xét. 

Nguồn cung bán lẻ không tăng thêm trong ba tháng qua

Trong quí III/2019, nguồn cung mặt bằng bán lẻ của thị trường Hà Nội không tăng thêm. Và đây cũng là tình hình tại thị trường mặt bằng bán lẻ ở TP HCM.

Tại Hà Nội, quận Thanh Xuân và quận Hai Bà Trưng tiếp tục giữ vững vị trí thứ nhất và thứ hai về tổng diện tích bán lẻ, nhờ có hai đại trung tâm thương mại ở Royal City và Times City. 

Ngược lại, quận Hoàn Kiếm, trung tâm của Hà Nội, nhưng lại bị bỏ xa về tổng nguồn cung bán lẻ và xu hướng này sẽ không thay đổi trong thời gian tới, do những TTTM mới thường sẽ có diện tích lớn trong khi quận Hoàn Kiếm khan hiếm quĩ đất. 

Còn ở TP HCM, diện tích trống vẫn duy trì ổn định ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm trong quý khảo sát. 

Biểu đồ thể hiện tổng nguồn cung bán lẻ (ảnh trái) và giá thuê bán lẻ trung bình (ảnh phải) tại thị trường TP HCM. (Ảnh: Báo cáo của JLL).

Ngoài ra, các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m² rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong các trung tâm bán lẻ hiện tại. 

Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và tìm kiếm nguồn cung tương lai hoặc các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo/nâng cấp. 

Theo khảo sát của JLL, giá thuê mặt bằng bán lẻ ở thị trường Hà Nội giữ ổn định. Cụ thể, giá thuê trung bình của thị trường giữ ở mức 677.000 đồng/m²/tháng, tương đương với mức tăng 2,8% theo năm. 

So với quí/2018, trung tâm bạch hóa ghi nhận sự tăng trưởng cao nhất về giá thuê, chủ yếu do Lotte Department Store đạt được giá thuê tốt sau khi cải tạo và nâng cấp. 

Ngoài ra, giá thuê ở những mặt bằng bán lẻ ngoài quận Hoàn Kiếm, do thường có mô hình thương mại hiện đại, cũng tăng thêm 3,4% theo năm, cho thấy sự yêu thích của người tiêu dùng với những mô hình này. 

Giá thuê tại thị trường Hà Nội cũng được dự đoán sẽ đi ngang hoặc vẫn sẽ tăng, tuy không nhiều, trong thời gian tới, nhờ ảnh hưởng tích cực của tình hình kinh tế hiện tại lên nhu cầu và sức mua của người tiêu dùng.

Còn ở TP HCM, giá thuê mặt bằng tăng nhẹ theo quí, tăng 0,2% theo quí nhưng giảm 2,6% theo năm. Nguyên nhân giá thuê giảm theo năm là do giá thuê thấp hơn trung bình thị trường của các trung tâm bán lẻ mới ở khu vực ngoài trung tâm trong bốn quí trở lại đây, Estella Place, Gigamall và TNL Plaza.

Sẽ thêm các nguồn cung mới

Theo nhận định của JLL, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn vào quí IV/2019 và 2020. Trong tình hình thị trường ngày càng cạnh tranh, các chủ đầu tư sẽ càng phải chịu sức ép lớn hơn trong việc thu hút khách thuê. 

Trong khi những trung tâm mới được kì vọng sẽ giới thiệu những mô hình hấp dẫn để xây dựng hình ảnh với người tiêu dùng, những trung tâm hiện tại cần không ngừng cố gắng để bắt kịp với xu hướng thị trường nếu muốn giữ vững hiệu suất hoạt động.

Cũng có nét giống thị trường Hà Nội, trong quí IV/2019, tại TP HCM, Crescent Mall giai đoạn 2 sẽ khai trương, đóng góp 25.000 m² diện tích sàn xây dựng (GFA) vào tổng nguồn cung. 

Các dự án tương lai khác đã hoãn thời gian hoàn thành do tiến độ xây dựng chậm hơn dự kiến. 

Các khách thuê trong ngành F&B, thời trang tiêu thụ nhanh và lifestyle sẽ tiếp tục là nguồn cầu chính trên thị trường bán lẻ. Các thương hiệu quốc tế tiếp tục để mắt đến thị trường Việt Nam nhờ vào cơ cấu dân số trẻ và sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu.