Thị trường trái phiếu vẫn còn nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp BĐS có nền tảng tốt

Quy mô huy động vốn qua trái phiếu giảm mạnh kèm theo những sự thay đổi về chất 

Tuần qua, các cơ quan quản lý đã ra quyết định xử lý đối với một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Song song với đó, Chính phủ cũng có công điện liên quan đến việc chấn chỉnh hoạt động trên thị trường này và đấu giá quyền sử dụng đất.

Chia sẻ về tình hình này, theo nhận định của FiinRatings, năm 2022, quy mô huy động vốn thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp có thể sẽ giảm mạnh, đặc biệt là đối với hoạt động phát hành riêng lẻ bởi các công ty chưa đại chúng hoặc các công ty dự án được lập ra để huy động vốn triển khai dự án đó, do mức độ công bố và chất lượng thông tin của các tổ chức phát hành này còn nhiều hạn chế.

Song, trước bối cảnh trên, FiinRatings cho rằng, giai đoạn 2022-2023, trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả nhờ lãi suất thấp và việc kênh tín dụng bất động sản từ ngân hàng bị hạn chế tăng trưởng. Các doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt, nhất là các công ty niêm yết vốn có sự minh bạch vẫn sẽ đẩy mạnh các hoạt động phát hành trái phiếu.

Bên cạnh đó, việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu, thu hút vốn cổ phần có khả năng trở nên mạnh mẽ hơn mặc dù thị trường chứng khoán hiện vẫn trong giai đoạn chưa rõ xu hướng và có phần kém sôi động. Tuy nhiên, hoạt động này phù hợp hơn đối với các tổ chức phát hành là công ty đại chúng và bài toán pha loãng sở hữu của cổ đông không phải là vấn đề lớn của các chủ doanh nghiệp.

FiinRatings kỳ vọng, việc huy động vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng sẽ chứng kiến những thay đổi về chất, thể hiện ở việc phát hành đại chúng sẽ tăng trưởng mạnh về quy mô, nhất là từ các doanh nghiệp có hồ sơ kinh doanh tốt, minh bạch. 

Đồng thời, việc phát hành riêng lẻ vẫn sẽ được thực hiện dù có thể kém sôi động hơn trước, hướng đến cơ sở nhà đầu tư rộng rãi hơn bao gồm nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, các định chế tài chính như bảo hiểm, quỹ trái phiếu, quỹ hưu trí,... thay vì tập trung vào ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán như trước. 

Trước đó, trong năm 2021, quy mô huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp trong nước đã đạt 682.000 tỷ đồng, chiếm 54% của thay đổi số dư tăng trưởng tín dụng mới toàn hệ thống trong năm 2021 và vượt qua mức thay đổi số dư tăng trưởng tín dụng mới trung và dài hạn của hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam. 

Sức khỏe tài chính các doanh nghiệp BĐS ở mức an toàn, đối mặt với áp lực lớn giai đoạn 2022-2024

Đối với ngành bất động sản, ngành thâm dụng vốn và chiếm phần lớn trong tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành năm 2021, FiinRatings cho biết, về tổng thể, hiện sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức tương đối an toàn. 

Ngoại trừ các công ty dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn, các doanh nghiệp bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản dân dụng nói riêng cơ bản vẫn có mức độ đòn bẩy tài chính ở mức tương đối thấp so với giai đoạn trước. 

Đáng chú ý, tình hình sức khỏe tài chính này được ghi nhận trong giai đoạn 2020-2021, khi mà cả thị trường chịu tác động của dịch bệnh, tổng số lượng căn hộ bán được tại thị trường Hà Nội và TP HCM đều giảm hơn phân nửa so với giai đoạn 2015-2019.

Do đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn nhiều cơ hội cho các tổ chức phát hành có nền tảng cơ bản tốt và có mong muốn minh bạch thông tin hồ sơ rủi ro kinh doanh của mình.

Theo kết quả đánh giá tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản mà FiinRatings đánh giá và công bố, hiện có khoảng 35% các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có mức điểm sơ bộ nằm trong khu vực “đầu tư”, được định nghĩa là có năng lực tương đối tốt để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính nhưng dễ bị ảnh hưởng hơn trước các diễn biến bất lợi của nền kinh tế (hay mức xếp hạng BBB- trở lên). 

Tuy nhiên, vẫn có 70% số doanh nghiệp bất động sản niêm yết có mức điểm sơ bộ ở mức “có tính đầu cơ”, tức là có khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính ở mức vừa phải hoặc yếu (từ BB+ trở xuống). Điều này cho thấy sự phân hóa lớn giữa các doanh nghiệp trong ngành, một số công ty gặp khó khăn lớn và nhiều rủi ro, nhưng cũng không ít doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt và có thể tiếp tục phát triển nếu các rủi ro ngành được kiểm soát.

Về các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết, mặc dù không đủ dữ liệu và thông tin, song, theo quan sát của FiinRatings, các đơn vị này có sức khỏe tài chính hầu hết ở mức yếu, năng lực kinh doanh chưa được khẳng định do phần đông là các công ty dự án.

Ngoài ra, theo số liệu của FiinRatings, khoảng 73% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản sẽ có điểm rơi đáo hạn trong giai đoạn 2022-2024. Điều này tạo áp lực trả nợ lớn cho các doanh nghiệp trong bối cảnh dần phục hồi sau dịch và sau diễn biến các sự kiện, các thay đổi pháp lý trên thị trường trái phiếu như đã đề cập.

Áp lực này cũng sẽ tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu như công ty chứng khoán, ngân hàng, đồng thời tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu.