Thực hiện dự án nhà ở: 5 luật chi phối và hàng loạt thủ tục chồng chéo

Ảnh minh họa. (Nguồn: TTXVN)

Có nhiều luật quy định, chi phối việc triển khai dự án nhà ở nhưng không có sự thống nhất, chồng chéo khiến doanh nghiệp, thậm chí cơ quan quản lý nhà nước, các địa phương lúng túng, không dám thực hiện. Hệ lụy là nhiều dự án bị "chôn chân,” triển khai chậm, ảnh hưởng đến quyền lợi doanh nghiệp, người dân, địa phương và khiến môi trường đầu tư kém hấp dẫn.

Thực trạng này được chia sẻ tại hội thảo “Xung đột pháp lý trong đầu tư xây dựng” do báo Sài Gòn Giải Phóng tổ chức ngày 6/9 tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo ông Phan Đức Hiếu - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, có 5 luật gồm Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ tài nguyên môi trường chi phối đến thực hiện dự án nhà ở nhưng lại có hàng loạt thủ tục trùng lặp, chồng chéo.

Đơn cử quyết định chủ trương đầu tư quy định trong Luật Đầu tư nhưng lại được thể hiện ở Luật Nhà ở, thủ tục quy hoạch xây dựng có ở Luật Xây dựng nhưng đồng thời cũng thể hiện trong Luật Đầu tư ở thủ tục thẩm tra phù hợp quy hoạch.

Tương tự, nhu cầu sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Luật Đầu tư thì cũng được thể hiện tại Luật Đất đai; trong khi đó, Luật Đầu tư quy định đánh giá sơ bộ môi trường thì Luật Bảo vệ tài nguyên môi trường cũng quy định báo cáo đánh giá tác động môi trường của dự án…

Điều này dẫn tới việc các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng, là đủ. Thậm chí, một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư một lần. Trong khi đó, ở địa phương khác vẫn yêu cầu nhà đầu tư thực hiện quy trình thủ tục 2 lần, gây tình trạng áp dụng luật không thống nhất trên toàn quốc.

Về thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất, trong khi Luật Đầu tư quy định là thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư, thời gian thẩm định 15 ngày thì Luật Đất đai quy định thời điểm tiến hành trong giai đoạn thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, thời gian thẩm định 30 ngày.

Mặt khác, điều kiện chuyển nhượng dự án ngặt nghèo làm giảm cơ hội chuyển nhượng cho đối tác có khả năng triển khai dự án, gây thiệt hại cho địa phương và người dân - ông Hiếu phân tích.

Luật sư Hoàng Thu - Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, những hạn chế trong đầu tư bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam như phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài bị thu hẹp hơn so với các nhà đầu tư trong nước; Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hạn chế một số quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài so với quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

Nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu đồng thời gặp nhiều khó khăn khi triển khai dự án do các quy định của pháp luật về đất đai nhiều nhưng không thống nhất, thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài...

Tại hội thảo, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, những chồng chéo trong quy định pháp luật ảnh hưởng đến tâm lý chủ đầu tư cũng như khiến việc triển khai dự án gặp nhiều khó khăn.

Đại diện Công ty Cổ phần Địa ốc Tiến Phát nêu quan điểm, theo Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Bộ Tài chính lại cho rằng, việc miễn tiền sử dụng đất một số năm thực chất là giảm tiền thuê đất nên vẫn phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Cùng đó, là việc không rõ ràng về xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất giữa các luật và Nghị định của Chính phủ. Đơn cử, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, quy định giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần.

Trong khi Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất chỉ làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí quản lý, tính tiền xử phạt khi vi phạm, tính tiền bồi thường, tính giá trị quyền sử dụng đất mà không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này gây lúng túng cho doanh nghiệp và Sở ngành liên quan - Luật sư này viện dẫn.

Một vấn đề cũng được nhiều doanh nghiệp băn khoăn là giải phóng mặt bằng bởi họ khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất, nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang, không triển khai được dự án, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án... Đây cũng là nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân. Do đó, cần có cơ chế hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên.

Đối với vấn đề chuyển nhượng dự án, theo các quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án. Trên thực tế, việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai; chưa tạo thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án để có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có nhiều dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư nhưng lại chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Nói về giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho việc đầu tư dự án xây dựng, ông Phan Đức Hiếu cho rằng, cơ quan quản lý cần thống nhất thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; tiếp tục ban hành một luật sửa đổi cho nhiều luật; ban hành nghị định hướng dẫn chung về thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường.

Còn theo luật sư Hoàng Thu, pháp luật cần sửa đổi, bổ sung theo hướng ngày càng gần nhau hơn giữa nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước. Luật Kinh doanh bất động sản cần mở rộng hơn phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản; cho phép người nước ngoài được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện. Đồng thời, thống nhất trong quy định của pháp luật, đặc biệt là giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Đồng quan điểm, Luật sư Trần Đức Phượng đề xuất cần có sự thống nhất trong xây dựng pháp luật, thuật ngữ. Chính quyền địa phương cần thực hiện hiện đầy đủ các quy định, tránh việc sai sót thủ tục trước dẫn đến phát sinh vướng mắc cho thủ tục sau, thủ tục liên quan.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết các vướng mắc trong việc lựa chọn chủ đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500; tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.

Đại diện HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung các luật liên quan về nhà ở, đất đai trong vấn đề nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyết định chấp thuận đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư.

Đối với 30 dự án thuộc diện rà soát hoặc bị thu hồi quyết định tiền sử dụng đất, rà soát lại về pháp lý, thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư, ông Lê Hoàng Châu đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận để chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.