Tín dụng vào bất động sản sẽ siết chặt hơn từ 1/10 theo lộ trình

Siết tín dụng bất động sản theo đúng lộ trình

Trình bày về thực trạng tín dụng ngân hàng trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, chính sách siết tín dụng hiện nay phù hợp với lộ trình được đưa ra từ trước.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhắc tới Thông tư số 19/2017 cho phép các tổ chức tài chính, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa theo lộ trình. 

Đến Thông tư số 22/2019 thay thế Thông tư 19/2017 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020, cũng tiếp tục lộ trình kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Theo đó, từ ngày 1/1 - 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 là 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%. 

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 16/2021 thay thế Thông tư số 22/2016 và Thông tư số 15/2018 có hiệu lực vào ngày 15/1 năm nay quy định chặt chẽ việc mua bán trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng. Trong đó, quy định rõ tổ chức tín dụng không được phép mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích để tái cơ cấu nợ; góp vốn/mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác; tăng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát hành.

Nhờ những định hướng trên, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Thậm chí, trong năm 2021, khi nhiều người dân đổ tiền vào bất động sản, đầu cơ lướt sóng thì dư nợ tín dụng lĩnh vực này chỉ đạt 2 triệu tỷ đồng, tăng 12% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế). 

Tính đến ngày 31/3, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24%; đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,8%; dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%; đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,3%; đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,4%; đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng, chiếm 15,4%; cho vay mua quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ 12,9%; đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác chiếm tỷ lệ 25,9% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

"Như vậy cho thấy cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản. Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%) trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý hiện nay, theo đánh giá của các chuyên gia thì dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn trong ngưỡng an toàn", ông Hùng cho biết.

Nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản cũng giảm dần. Tỷ lệ nợ xấu năm 2017 là 2,48%; năm 2018 là 3,66%; năm 2019 giảm còn 1,87%, năm 2020 có tỷ lệ nợ xấu nội bảng là 1,69%, năm 2021 là 1,92… Điều này cho thấy, chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từng bước được cải thiện.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhìn nhận, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. 

"Tuy nhiên, chủ trương siết tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng", ông Hùng chỉ ra.

Bên cạnh đó, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu với lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường: Lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu.

"Doanh nghiệp BĐS cũng phải được nhận hỗ trợ như những ngành khác"

Để giải quyết các tồn tại, hạn chế đối với tín dụng trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng đã đóng góp nhiều ý kiến. Vị chuyên gia cho rằng, bất động sản cũng là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, doanh nghiệp bất động sản cũng phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh như những ngành khác. Vì vậy, việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị hoàn thiện chính sách tín dụng, trong đó cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường.

Bên cạnh đó, phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn.

Ông Hùng cũng gợi mở về việc phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản.