Nhiều doanh nghiệp không lo lắng, đang tìm các nguồn vốn mới khi siết tín dụng và trái phiếu

Hiện nay, tín dụng và trái phiếu đang là những kênh gọi vốn chủ đạo của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Bộ Xây dựng dẫn dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS tính đến thời điểm cuối năm 2021 xấp xỉ 700.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, với kênh trái phiếu, trong năm 2021 các doanh nghiệp BĐS đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp ba lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng.

Tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp BĐS chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Thời gian gần đây, có trường hợp doanh nghiệp huy động vốn ồ ạt, sử dụng sai mục đích. Trước tình hình đó, các cơ quan nhà nước đã thông báo siết chặt hai kênh trái phiếu và tín dụng.

Thị trường sẽ ảnh hưởng

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, việc siết hai kênh tín dụng và trái phiếu sẽ tác động đến thị trường BĐS cũng như các doanh nghiệp làm BĐS.

 "Ở Việt Nam hiện nay chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ, không thể sẵn nguồn tiền lớn để đầu tư dự án. Một chung cư 20 - 30 tầng bây giờ đầu tư xây dựng cũng phải rơi vào cả nghìn tỷ đồng, trong khi vốn doanh nghiệp ở Việt Nam nhiều thì rời vào 200 - 300 tỷ, nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính, chắc chắn không thể đủ năng lực để đầu tư phát triển dự án.

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải chứng minh mình có sẵn 15 - 20% tổng vốn dự án thì mới được phép đầu tư, số vốn còn lại sẽ được phép huy động bằng các nguồn hợp pháp. Ở Việt Nam, hầu hết các dự án chủ đầu tư chỉ có sẵn 15 - 20% vốn tự có mà thôi.

Việc siết tín dụng và trái phiếu sẽ khiến các doanh nghiệp có năng lực vừa và nhỏ gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Từ đây, khoảng cách giữa các doanh nghiệp nhỏ và những "cá mập" trên thị trường ngày sẽ càng nới rộng thêm, đây là kịch bản hoàn toàn có thể xảy ra", ông Đính nói.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Vinh, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Everland (mã chứng khoán: EVG) khẳng định việc thắt chặt tín dụng và trái phiếu chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là ngành BĐS.

"Trái phiếu và tín dụng là hai kênh phân phối dòng tiền lớn của các doanh nghiệp BĐS, nay được thắt chặt thì nguồn cung về vốn sẽ giảm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua của người tiêu dùng và sức tiêu thụ của BĐS.

Lúc này, hàng tồn kho các doanh nghiệp sẽ tăng lên, vòng quay dòng vốn chậm lại, chi phí đội lên và lợi nhuận giảm đi, đấy là điều chắc chắn xảy ra", theo ông Vinh.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Viglacera tại ĐHĐCĐ thường niên mới đây cũng nhìn nhận thị trường BĐS trong quý II và quý III năm nay sẽ khó khăn do tín dụng và trái phiếu cũng bị siết chặt.

Chỉ tác động nhất thời?

Khó khăn là điều đã được dự báo trước. Song, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp vẫn tỏ ra bình tĩnh trước việc thắt chặt trái phiếu, tín dụng, bởi theo họ, đây chỉ là phương án mang tính tức thời.

Theo Chủ tịch Everland, về trung và dài hạn, việc siết hai kênh này là điều tốt, là cơ hội để phân hóa, thanh lọc thị trường, nắn lại thị trường tín dụng và trái phiếu đi vào đúng quỹ đạo mà nhà nước mong muốn.

Đối với doanh nghiệp, những đơn vị nào có chiến lược tài chính an toàn thì sẽ ít bị tác động. Ngược lại, những công ty có chiến lược tài chính không an toàn, dùng đòn bẩy quá lớn, phát hành trái phiếu ồ ạt, thiếu kiểm soát sẽ là những người lo lắng.

"Về việc thắt chặt hai kênh này, cá nhân tôi và cả Everland đều ủng hộ. Hiện chúng tôi vẫn bình tĩnh quan sát, xem xét thận trọng và không có gì phải lo lắng", ông Vinh bày tỏ

Về phía CTCP Dịch vụ BĐS Đất Xanh (Đất Xanh Services, mã chứng khoán: DXS), ông Phạm Anh Khôi, Thành viên HĐQT công ty cho hay việc thị trường BĐS bị siết cho vay từ lâu đã nằm ngoài dự đoán của HĐQT cũng như Ban điều hành của doanh nghiệp.

"Với Đất Xanh Services, chúng tôi không bị ảnh hưởng quá nhiều, ngược lại còn có lợi. Bởi đối với các công ty cùng ngành, do họ không có mảng dịch vụ tài chính cũng như không có nguồn tài chính đa dạng cho khách hàng nên sẽ gặp nhiều khó khăn hơn", ông Khôi chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên DXS.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, trên thực tế, hoạt động phát hành trái phiếu, tín dụng đã có động thái được quản lý chặt hơn, song vẫn chưa thể hiện nhiều trên các quy định pháp luật. Cần phải hiểu là Nhà nước siết chặt chứ không cấm hoàn toàn.

Doanh nghiệp lên phương án thích nghi

Bên cạnh bày tỏ sự lạc quan, không ít doanh nghiệp BĐS đã chủ động lên lộ trình đa dạng hóa kênh huy động vốn, hạn chế phụ thuộc vào những công cụ truyền thống.

Được biết đến là nhà phát triển các dự án hạ tầng quy mô hàng nghìn tỷ đồng, Chủ tịch Tập đoàn Đèo Cả Hồ Minh Hoàng thừa nhận có sự lo lắng khi kênh tín dụng và trái phiếu bị siết, song doanh nghiệp đã tính toán tổ chức và chuẩn bị phương án. 

"Về công cụ tài chính để thực thi dự án, Đèo Cả lựa chọn các kênh cổ phiếu, trái phiếu, tín dụng. Trước đây làm dự án, tín dụng chúng tôi vay 30 năm mới hoàn vốn.

Hiện nay, công ty đang tính toán lại ngưỡng tín dụng dưới ngưỡng 15 năm để đảm bảo kịch bản tài chính và các nhà thu xếp tín dụng cảm thấy phù hợp, chịu đựng được.

Còn về trái phiếu, mục đích của Đèo Cả rất rõ ràng: huy động vốn để thực hiện dự án hạ tầng giao thông, không sử dụng mục đích khác.

Chúng tôi cũng không vội sử dụng kênh trái phiếu khi vốn nhàn rỗi của nhà đầu tư và cổ đông đang khá tốt, thay vào đó trái phiếu sẽ là kênh huy động sau cùng", theo ông Hoàng.

Chủ tịch Đèo Cả cũng cho biết thêm, doanh nghiệp đã kết nối và ký kết hợp tác chiến lược với các đối tác như Thành Thành Công, Tasco, Phú Mỹ, Văn Phú... để đa dạng hóa về nguồn vốn và chia sẻ những khó khăn trong ngắn hạn, dài hạn. Ưu tiên các dự án theo hợp đồng hợp tác BCC.

Về phía Everland, lãnh đạo doanh nghiệp cho biết đã lập ra những bộ phận chuyên trách để tiếp cận với các nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư, tiếp cận các ngân hàng để hợp tác lâu dài,... Bên cạnh đó, công ty sẽ sáng tạo thêm các sản phẩm, dịch vụ khác cho phép có thể huy động tài chính cho việc đầu tư các dự án.

"Chiến lược huy động vốn năm nay của Everland là phát hành cổ phiếu, trái phiếu, tín dụng, quỹ đầu tư, đối tác chiến lược, nhà đầu tư nước ngoài. Không lạm dụng đòn bẩy tài chính, không vay vốn để đầu tư dàn trải. Ở thời điểm hiện nay, Everland chưa cần dùng đòn bẩy tài chính", Chủ tịch Lê Đình Vinh thông tin.

Còn theo lãnh đạo Đất Xanh Services, cách đây 2 năm, doanh nghiệp đã chủ trương đa dạng hóa các nguồn tài chính, đặc biệt là nguồn tài chính cho khách hàng. Hiện nay FINA cũng như công ty tài chính của DXS có mối quan hệ liên kết với hơn 25 ngân hàng và các tổ chức tài chính, bao gồm các ngân hàng quốc tế cho đến các nhà băng lớn trong nước.

Cụ thể, khi tín dụng BĐS bị siết thì sẽ có những ngân hàng liên kết còn room. DXS sẽ nhanh chóng chuyển các khoản vay của khách hàng sang những ngân hàng này.

Nói về các kênh huy động vốn ngoài tín dụng và trái phiếu, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng còn có các công cụ tài chính như quỹ đầu tư, quỹ tín thác...

"Tuy nhiên, những công cụ này chỉ phổ biến ở các quốc gia phát triển, còn Việt Nam vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng, trái phiếu, chứng khoán... Trước mắt, những doanh nghiệp vừa và nhỏ muốn tăng quy mô sẽ phải tính đến việc liên doanh, liên kết với nhau để tạo ra tiềm lực lớn hơn", ông Đính nói.