Nhà đầu tư bất động sản đang bớt phụ thuộc đòn bẩy tài chính

Thông tin mới đây từ Batdongsan.com.vn đã phản ánh những xu hướng mới diễn ra trên thị trường địa ốc.

Theo đó, trong 1 năm qua, giao dịch nhà đất được dẫn dắt bởi nhóm khách hàng thuộc độ tuổi trung niên và người mua bất động sản không dùng đòn bẩy tài chính.

Cụ thể, 42% nhóm khách hàng độ tuổi từ 40 - 59 cho biết đã sở hữu 1 bất động sản trong năm qua. Khoảng 48% khách hàng mua bất động sản không sử dụng đòn bẩy tài chính, không vay vốn ngân hàng. 28% người mua bất động sản có sử dụng vốn vay nhưng số lượng vay không nhiều, trong khi theo khảo sát quý I, nhóm khách mua nhà cần vay vốn ở mức 33%.

Bên cạnh đó, người mua nhà đang có xu hướng chuyển dịch từ thị trường sơ cấp (mở bán từ chủ đầu tư) sang thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại). Nếu quý I có khoảng 68% khách mua nhà chọn mua bất động sản sơ cấp thì trong quý II, con số này giảm xuống còn 55%.

Còn lượng khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở thị trường thứ cấp tăng từ mức 33% của quý I lên hơn 45% trong quý II.

Xu hướng gia tăng nhu cầu tìm mua bất động sản thứ cấp được đơn vị nhận định là không có gì bất ngờ. Lý do bởi thị trường thiếu vắng nguồn cung sơ cấp trong một thời gian dài. Tại Hà Nội và TP HCM, trong 6 tháng đầu năm, có khoảng chưa đến 2.000 căn hộ chào bán mới.

Ngoài ra, nhu cầu đổ về thị trường thứ cấp còn do sự kém đa dạng của giỏ hàng sơ cấp. Hầu hết các dự án sơ cấp triển khai ra thị trường thời gian qua đều thuộc loại hình bất động sản cao cấp, hạng sang. Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản hiện phần lớn đang rơi vào phân khúc trung cấp và bình dân, giá dưới 50 triệu đồng/m2.

Chủ đầu tư chưa rút ra bài học

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ tại một tọa đàm của Dân Trí rằng, lực cầu trên thị trường bất động sản ở Việt Nam ở mức cao so với mặt bằng chung các nước trong khu vực Đông Nam Á. Tốc độ đô thị hóa của nước ta đang là rất lớn với tỷ lệ trên 40%. Đô thị hóa tạo ra nhu cầu lớn về kinh doanh, đầu tư vào bất động sản, công trình.  

Song, khi nhìn về phía cung, nhiều dự án đã tái cấu trúc để đưa ra sản phẩm phù hợp hơn. Song chuyên gia này thấy có những chủ đầu tư chưa rút được bài học, giá không điều chỉnh. Trong khi người mua đang chờ đợi giai đoạn khó khăn, hàng quay lại thị trường để có thể mua được với giá hợp lý hơn.

"Những sản phẩm ra thị trường có khả năng hấp thụ tốt, giá hợp lý, chúng tôi theo dõi thấy hấp thụ rất nhanh. Còn phần nhiều dự án vẫn giữ ở mức giá rất cao thì tỷ lệ hấp thụ là rất nhỏ.

Sản phẩm trên thị trường vẫn thiên về sản phẩm phục vụ đầu tư nhiều hơn là dòng sản phẩm để phục vụ nhu cầu sử dụng thực, nhất là nhà ở để phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp thì gần như rất hiếm", ông Đính nói.

Ở góc độ doanh nghiệp ông Nguyễn Đình Đức, Phó Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Mai Việt cũng nhận định, thị trường đang lệch pha cung cầu. Dự án rất cần thì không có, còn dự án chưa phù hợp với nhu cầu thực của khách hàng lại rất nhiều. 

Theo vị này, khách hàng đầu tư bất động sản từ đầu năm tới giờ chủ yếu là các dự án xây xong, "mắt thấy tay sờ", ít nhất ký được hợp đồng mua bán của các chủ đầu tư uy tín… Còn lại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì khách hàng rất e dè nếu so với thời điểm khoảng 2 - 3 năm trước.