Sếp địa ốc: Căn hộ tại trung tâm Hà Nội và TP HCM không còn dành cho người có mức thu nhập trung bình

Vắng bóng dự án mới

"Có một thực trạng đã diễn biến trong khoảng 3 - 5 năm trở lại đây, sau khi chúng ta trải qua đại dịch Covid-19, đó là nguồn cung căn hộ trên thị trường ngày càng khan hiếm", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam bày tỏ lo ngại tại talkshow mới đây do Báo Đầu tư tổ chức. 

Cụ thể, số liệu từ CBRE cho thấy, trong năm 2023, nguồn cung căn hộ chào bán tại Hà Nội hay TP HCM đều dao động 8.000 - 10.000 căn. Con số này chỉ bằng khoảng 1/4 so với thời điểm thông thường trước đại dịch. Giai đoạn đó, mỗi thành phố có khoảng 30.000 - 40.000 căn hộ/năm.

Sang quý I/2024, con số này tại TP HCM vào khoảng 500 căn, còn Hà Nội là hơn 2.000 căn. Nguồn cung khan hiếm và gần như không có sản phẩm mới.

Cùng bàn luận về vấn đề này tại talkshow, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc CTCP G-Home đồng tình với những con số mà phía CBRE đưa ra khi phản ánh nguồn cung căn hộ khan hiếm trong thời gian qua.

Vị này lý giải: "Tôi đồng tình bởi một lý do rất đơn giản, đó là tại Hà Nội lẫn TP HCM, tôi không còn nhìn thấy nhiều cần cẩu khi xây dựng nhà cao tầng.

Vài ba năm trước, chúng ta dễ dàng nhìn thấy rất nhiều cần cẩu tại 2 thành phố lớn của cả nước. Thường khi thấy cần cẩu ở Hà Nội và TP HCM, những người trong nghề như chúng tôi đều có thói quen và có thể chỉ ra đó là dự án nào. Vậy nhưng bây giờ gần như không thấy, điều này có nghĩa cho đến sang năm, nguồn cung căn hộ chắc chắn vẫn còn khan hiếm".    

Dự báo giá căn hộ tăng đến 2025

Trong bối cảnh đó, nhu cầu nhà ở trên thị trường lại vẫn neo ở mức cao do sự tác động từ các yếu tố như tăng trưởng dân số tự nhiên hay xu hướng di dân đến các thành phố lớn. Hà Nội và TP HCM đều là những “thành phố nam châm”, thu hút rất nhiều sinh viên, người lao động,... nhập cư hàng năm. 

Theo bà Dung, điều này dẫn đến thực tế là mức giá bất động sản ngày càng bị đẩy lên cao. Việc này không chỉ diễn ra trên thị trường sơ cấp (giao dịch do chủ đầu tư bán trực tiếp cho người mua) mà còn trên cả thị trường thứ cấp (giao dịch do người dân tự mua đi bán lại). Cánh cửa giúp người mua tìm đến người bán ngày càng bị thu hẹp lại.

Trên thực tế, sự tăng giá ở phân khúc chung cư trong quý vừa qua đã được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận.

Báo cáo quý I của Bộ Xây dựng cho biết, tại Hà Nội, giá căn hộ đầu năm 2024 tăng khoảng 38% so với năm 2019. Có những dự án chung cư đã đi vào sử dụng từ 5 - 10 năm, thậm chí nhà tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao. Tại TP HCM, giá bán căn hộ thứ cấp trong quý I có xu hướng tăng so với quý trước và tăng nhiều ở một số quận, huyện như quận 7, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận. 

Avison Young ghi nhận, các dự án căn hộ Hà Nội trong 3 tháng đầu năm có giá bán tăng 3 - 6% so với quý trước, trung bình ở mức 2.000 - 3.500 USD/m2 (khoảng 48 - 84 triệu/m2). Mức tăng cao nhất tại các dự án thuộc khu vực phía Tây thành phố. Tại TP HCM, giá bán sơ cấp căn hộ tăng 2 - 5% so với quý trước tại các dự án xây dựng đúng tiến độ, pháp lý hoàn chỉnh.

Còn số liệu quý I của CBRE chỉ ra, tại thị trường sơ cấp, các căn hộ được chào bán mới có mức giá tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Tại thị trường thứ cấp, mức tăng trưởng đạt khoảng 19%, thậm chí không có hàng để bán. Chỉ số 19% là mức tăng trung bình, còn nếu xét riêng một số dự án sở hữu vị trí đẹp thì sự tăng trưởng lên đến ngưỡng 20 - 30%. 

Có thể thấy, giá chung cư ngày càng đắt đỏ. Ở góc độ doanh nghiệp, lãnh đạo G-Home đánh giá: "Đã có sự chênh lệch khá cao giữa mức thu nhập trung bình của người dân so với giá bất động sản. Đơn cử như để sở hữu một căn chung cư rộng khoảng 60 - 70 m2 tại Hà Nội hay TP HCM, nếu nguồn tiền của người mua chỉ được tiết kiệm từ khoản lương thì rất khó. 

Với những căn hộ tại các quận trung tâm ở Hà Nội và TP HCM, thẳng thắn mà nói, chúng đã gần như không còn dành cho tầng lớp người dân có thu nhập trung bình nữa. Giá bán của những sản phẩm này đã tiệm cận với con số triệu USD.

Trong khi đó, kể cả với những nước phát triển chứ không chỉ riêng Việt Nam (là quốc gia đang phát triển), người sở hữu số tiền triệu USD trong tay, cho dù là vốn tự có hay vốn đi vay, thì đã là thuộc giới giàu có. Ước mơ an cư ở khu vực trung tâm đã không còn dành tầng lớp bình dân".

Bà Dương Thùy Dung dự báo, trong khoảng thời gian còn lại của năm 2024 và thậm chí sang năm 2025, sự tăng trưởng về giá sẽ còn tiếp tục đi lên. Bởi, từ nay đến hết năm sau, nhiều khả năng nguồn cung mới vẫn tiếp tục khan hiếm. Chưa kể trong lượng nguồn cung vốn đã khan hiếm này, tỷ trọng căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tới 70%.