Vẫn còn vướng mắc khi xác lập quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội

Sau kỳ họp thứ hai và kỳ họp bất thường lần thứ nhất, Quốc hội khóa XV, cử tri của tỉnh Thanh Hoá có kiến nghị gửi tới Bộ Xây dựng đề nghị xem xét, điều chỉnh lại quy định việc phát triển nhà ở theo hướng quỹ đất dùng để phát triển nhà ở xã hội phải được xác định theo quy hoạch phân khu làm cơ sở thực hiện. 

Đối với các dự án nhà ở thương mại, cử tri của Thanh Hoá cũng đề xuất cần dành một số tiền tương đương 20% giá trị tiền sử dụng đất thương phẩm của dự án phải nộp để làm quỹ phát triển nhà ở xã hội.

Liên quan đến việc xác định quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị, Bộ Xây dựng viện dẫn, theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014 thì khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cho biết, nếu theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Như vậy, theo quy định của pháp luật về nhà ở thì phần diện tích quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội của một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được xác định bằng 20% tổng diện tích đất ở (đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật) trong bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của dự án đó - Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thời gian qua, việc thực hiện quy định trên đã tạo được quỹ đất, phát triển được nhiều nhà ở xã hội cho các đối tượng. Tuy nhiên cũng phát sinh tồn tại, vướng mắc. Nhất là đối với các quy hoạch phân khu đã bố trí đủ quỹ đất 20%, khi lựa chọn chủ đầu tư các dự án thành phần của quy hoạch đó thì theo quy định chủ đầu tư các dự án thành phần này vẫn phải dành quỹ đất 20%.

Điều này có thể phá vỡ quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Riêng về số tiền tương đương 20% giá trị tiền sử dụng đất thương phẩm của dự án phải nộp để làm quỹ phát triển nhà ở xã hội như đề xuất của cử tri, Bộ Xây dựng khẳng định, pháp luật về nhà ở hiện hành đã có các quy định về nội dung này.

Cụ thể, tại khoản 3 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ) có quy định, trường hợp có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không còn phù hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Cùng đó, tại điểm a khoản 19 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ có quy định, Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn theo thẩm quyền việc quản lý, sử dụng khoản tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

Mặc dù vậy, thực tế triển khai các quy định nêu trên tại một số địa phương còn có bất cập, hạn chế trong việc quản lý, sử dụng số tiền thu được từ quỹ đất 20% dành để phát triển nhà ở xã hội.
Nhận diện được các tồn tại, khó khăn vướng mắc nêu trên, trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng đã đề xuất, trình Chính phủ và được Chính phủ giao nghiên cứu, xây dựng nội dung sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014; trong đó đã đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết.

Các nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung bao gồm: cách thức xác định, tỷ lệ quỹ đất dành để xây dựng nhà ở; trường hợp bố trí khu đô thị nhà ở xã hội tập trung; việc quản lý, sử dụng khoản tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không thực hiện bố trí quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội...