10 tỉ đồng đầu tư nhà phố dự án hay nội thành?

Ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành cho biết, với 10 tỉ muốn đầu tư nhà phố có nhiều sự lựa chọn. Nếu chọn nhà phố dự án, 10 tỉ đồng có thể tham khảo các quận 9, Thủ Đức, Gò Vấp, huyện Bình Chánh, Nhà Bè khoảng cách di chuyển 10-15 km về trung tâm (lấy chợ Bến Thành làm mốc).

Nếu chọn nhà phố nội thành, 10 tỉ đồng có thể mua được nhà hẻm quận 1, 3, 4, 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Càng cận trung tâm diện tích nhà phố hẻm càng nhỏ và bán kính giãn ra, cách trung tâm 5-7 km diện tích nhà phố hẻm có thể lớn dần lên. Nếu chấp nhận đi xa hơn như địa bàn quận Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, 10 tỉ đồng còn có khả năng mua được nhà hẻm xe hơi.

Mua nhà phố hẻm nội thành có ưu điểm là tài sản có sẵn, hiện hữu, khi mua "tai nghe mắt thấy" có thể kiểm chứng pháp lí theo trình tự đơn giản. Nếu không thích kiến trúc nhà cũ có thể xin phép điều chỉnh để làm mới theo sở thích. 

Thông thường nhà phố nội thành có pháp lí hoàn chỉnh, khi mua bất động sản đã hoàn tất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, nằm trong khu dân cư hiện hữu có mật độ xây dựng và mật độ dân số cao.

Các tiện ích thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ... đã có sẵn vì khu dân cư định hình. Nhà phố hẻm nội thành còn có lợi thế lớn nhất là khoảng cách di chuyển vào trung tâm đô thị rất ngắn, tiết kiệm được rất nhiều thời gian di chuyển.

Nhà phố dự án phía Đông TP HCM. (Ảnh: Vũ Lê)

Nhà đầu tư chuyên nghiệp khi xuống tiền mua nhà phố nội thành sẽ lường trước được các cơ hội sinh lời từ việc xây sửa lại nhà, xây để cho thuê, làm thêm nội thất ngoại thất nếu muốn dễ bán. Mua nhà phố nội thành nếu quen biết được môi giới là thổ địa (người tại địa phương) có thể tìm được những bất động sản có giá thấp hơn thị trường 10-15%. Cơ hội mua xong chốt lời ngay là rất lớn.

Nhà phố nội thành đáp ứng tốt nhu cầu thật, mua xong có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê ngay lập tức, nếu muốn vay cũng dễ dàng hơn các loại tài sản hình thành trong tương lai do pháp lí đã hoàn chỉnh. 

Tuy nhiên, mặt hạn chế của nhà phố nội thành là khi mua phải thanh toán ngay một lần, rủi ro tranh chấp hoặc vướng quy hoạch, rủi ro liên quan đến cộng đồng dân cư hiện hữu. Nếu nhà đầu tư thận trọng, nên xem xét khía cạnh phong thủy để cơ hội bán sau này được giá tốt.

Khác với nhà phố hẻm nằm ở nội thành, nhà phố dự án thường nằm ở ngoại thành hoặc các quận ven và có đặc tính cá biệt hơn là bắt buộc phải xây dựng theo đúng quy chuẩn đăng ký. Nhà phố dự án thường được bán với giá niêm yết công khai (hiếm có trường hợp mặc cả khi mua từ chủ đầu tư). 

Dòng sản phẩm này có một số ưu điểm là khi mua được thanh toán chậm theo tiến độ, có lợi cho việc quản lí, cân đối dòng tiền của người mua. Nhà phố dự án còn có thế mạnh kỳ vọng tăng giá theo tiến độ bán hàng.

Thông thường các doanh nghiệp (chủ đầu tư) chào bán nhà phố dự án thành nhiều đợt. Nếu mua các đợt đầu tiên sẽ có cơ hội đón nhiều đợt sóng tăng giá sau đó. Bởi lẽ khi chủ đầu tư mở bán các đợt tiếp theo đều có xu hướng đẩy giá bán cao hơn tương ứng với suất đầu tư hạ tầng nội khu đồng bộ hơn.

Khu dân cư mới sẽ hội tụ những gia đình mới, xây dựng cộng đồng mới với nếp sống văn minh, hiện đại hơn những cụm nhà phố hẻm bị giới hạn không gian chật hẹp hơn.

Điểm yếu của nhà phố dự án nằm ở chỗ có rủi ro pháp lí nhất định và phụ thuộc rất lớn vào uy tín của chủ đầu tư. Nhà phố dự án là sản phẩm hình thành trong tương lai, vì vậy lúc khách hàng xuống tiền mua thì công trình vẫn còn ngổn ngang xây dựng, chưa về ở ngay được. 

Sau khi được bàn giao nhà, người mua thường phải chờ thêm một thời gian nhất định (thường là theo cam kết của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán) mới có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Trong trường hợp tậu nhà phố dự án nhưng khách hàng tự xây dựng, người mua phải hoàn công nhà phố mới được cấp sổ. Nếu chỉ giữ đất và không xây dựng có thể bị phạt hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Ông Duyệt phân tích, 10 tỉ đồng là một dòng vốn lớn, có thể mang lại nhiều lựa chọn tối ưu cho nhà đầu tư trong thời điểm thị trường có dấu hiệu đi ngang, ít biến động về giá. Song trên thực tế không có một kênh đầu tư bất động sản nào đạt được điểm tối đa 100% an toàn mà vẫn mang lại lãi khủng.

Chính vì vậy, khi đổ tiền vào một tài sản nào, nhà đầu tư phải cân nhắc hoàn cảnh và bối cảnh thực tế dựa trên dòng tiền, mục tiêu lợi nhuận và khả năng chịu được rủi ro đến đâu để ra quyết định chọn mặt gửi vàng.

Nhà phố dự án và nhà phố hẻm nội thành đều là bất động sản liền thổ có ưu thế hơn những kênh đầu tư khác ở khía cạnh phù hợp với tâm lí giữ đất của người Việt. Ngoài ra, xu hướng chung giới đầu tư cũng ưa chuộng kênh trú ẩn an toàn này để tránh trượt giá.

Tuy nhiên, điểm yếu của nhóm sản phẩm này nằm ở chỗ giá trị rất lớn, hiệu quả khai thác cho thuê không cao. Hơn nữa, sau những cơn sốt đất giá bất động sản liền thổ đang vướng hoài nghi bị đẩy lên quá cao so với giá trị thật và có dấu hiệu hình thành mặt bằng giá ảo. Do đó, để xác định giá trị của tài sản khi mua vào người mua nên trải qua một vài bước thẩm định giá nhằm tránh bị mua hớ.