86% người mua BĐS ở Việt Nam chưa tròn một năm đã bán, có nên đánh thuế để giảm tình trạng lướt lát?

Số liệu từ Global Property Guide cho thấy, giá bán bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng nhanh so với thế giới​. Cụ thể, chỉ số tăng trưởng giá bất động sản trong 5 năm (từ năm 2019 - 2024) của Việt Nam đạt mức 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)… 

Trong bối cảnh giá nhà đất không ngừng leo thang, liên tiếp các đề xuất xoay quanh câu chuyện đánh thuế bất động sản đã được nhiều cơ quan nêu lên gần đây. 

Theo Bộ Tài chính, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, cần nghiên cứu giải pháp thu thuế đối với nhà nói chung hay thuế đối với sở hữu nhiều nhà, đất nói riêng. Ngoài ra, cần nghiên cứu sửa đổi chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. 

Cơ quan này cho biết Nhà nước đã ban hành các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong quá trình xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ), sử dụng bất động sản (thuế đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp).

Tuy nhiên, hiện tại ở Việt Nam chưa có khoản thu đối với nhà (trong quá trình sử dụng) và chuyển nhượng bất động sản như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

Bộ đang nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc trong quá trình thi hành chính sách thuế liên quan đến bất động sản (trong đó có trường hợp sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng) để báo cáo cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp.

Trước đó vào cuối tháng 11, tại tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính cũng đã đề cập việc có thể thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian sở hữu, tương tự một số quốc gia. Điều này sẽ giảm tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản - vốn là nguyên nhân khiến giá nhà, đất tăng cao vừa qua.  

Cụ thể, tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán. Sau 2 năm, mức thuế suất giảm còn 50% và sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong 2 năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 45%. Trong 2 - 5 năm, thuế suất là 35%, trong 5 - 10 năm thuế suất 20% và sau 10 năm là 15%.

Bộ Tài chính đề xuất có thể thực hiện thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian nắm giữ giống như một số quốc gia trên.

Phát biểu tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV vào ngày 28/10, đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai cho rằng việc thiết lập thuế đối với cá nhân sở hữu nhiều nhà, nhiều tài sản đã được đề xuất nhiều lần. Giờ đây là thời điểm chín muồi để áp dụng loại thuế này. 

Tháng 9, Bộ Xây dựng có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân tăng giá bất động sản. Một trong những giải pháp được cơ quan này đề xuất nhằm giảm giá bất động sản là đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất. Qua đó hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời. 

Tương tự, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng đã đến lúc cần cải cách thuế bất động sản để giải bài toán giá nhà đất tăng quá cao. Việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua. 

VARS kiến nghị sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên, có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn, hay nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… 

Có thích hợp để đánh thuế bất động sản?

Trao đổi với người viết, ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá các đề xuất như đánh thuế mua bán bất động sản theo thời gian sở hữu hay đánh thuế người nhiều nhà, đất đều là những chính sách đúng đắn cho sự phát triển dài hạn. Song, yếu tố quan trọng cần lưu ý là thời gian thực thi.  

“Nhìn về lâu dài thì việc thực thi theo các đề xuất này là điều đương nhiên. Còn nhìn vào bối cảnh ngành địa ốc trước mắt thì tôi cho rằng chưa nên áp dụng, nếu làm luôn lúc này sẽ rất căng, làm mất động lực phát triển, giảm thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Lý do là bởi thị trường của chúng ta đang trong giai đoạn vàng phát triển, không nên có bất kể đề xuất gì mang tính hạn chế vào lúc này. Thay vào đó, nếu cơ chế càng cởi mở thì đà phát triển diễn ra càng nhanh. 

Có thể nói trong vòng 20 năm qua, nhờ cởi mở về đường lối, chính sách mà đất nước phát triển nhanh chóng, hạ tầng đô thị thay đổi bộ mặt, doanh nghiệp trở nên lớn mạnh. Dân giàu nước mạnh, càng cởi mở thì càng có động lực phát triển”, ông Điệp nói. 

Theo chuyên gia, một số quốc gia khác đã phát triển hàng trăm năm nay, do đó họ có thể làm rất tốt việc áp dụng chính sách đánh thuế bất động sản.

Trong khi đó tại nước ta, thị trường bất động sản mới hình thành khoảng vài chục năm, còn tồn tại khiếm khuyết. 

Vì vậy, việc đánh thuế bất động sản theo thời gian sở hữu hay đánh thuế bất động sản thứ hai đều cần thêm thời gian để xây dựng lộ trình kỹ lưỡng. 

Ông Điệp đề xuất nên để thêm “vài ba năm nữa”, khi thị trường địa ốc ổn định hơn và đã xây dựng được đầy đủ cơ sở dữ liệu về bất động sản thì mới nên áp dụng các đề xuất này.     

Giải pháp cho thực trạng 'lướt lát' của 86% nhà đầu tư 

Tại hội nghị VRES 2024, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thuế vừa là nguồn thu, vừa là công cụ quản lý thị trường. Câu chuyện về thuế sẽ ngày càng nóng trên thị trường địa ốc. 

Theo vị này, trên thế giới hiện có 5 loại thuế với bất động sản phổ biến, gồm thuế sở hữu, thuế thu nhập, thuế trước bạ, thuế với nhà đất để trống, thuế phát triển bất động sản. Nhìn vào bức tranh toàn cảnh về việc áp dụng các loại thuế này, có thể thấy các nước thường áp dụng thuế sở hữu, thuế thu nhập, thuế trước bạ. Còn thuế để trống và thuế phát triển chưa quá phổ biến. 

Tại Singapore thuế sở hữu bất động sản 16%, thuế thu nhập khi bán 0%, cho thuê 15%, thuế trước bạ 35%, thuế với nhà đất để trống 20%. Tại Philippines, thuế sở hữu bất động sản 1,2%, thuế thu nhập khi bán bất động sản 6%, cho thuê 25%, thuế trước bạ 1,4%.

Ở Trung Quốc, thuế sở hữu bất động sản 1,2%, thuế thu nhập khi bán bất động sản 60%, cho thuê 32%, thuế trước bạ 5,5%. Tại Nhật Bản, thuế sở hữu bất động sản 1,7%, thuế thu nhập khi bán bất động sản 40%, cho thuê 45%, thuế trước bạ 4%.

Trong khi đó tại Việt Nam, thuế sở hữu là 0%, thuế thu nhập khi bán bất động sản 2%, cho thuê 5%, thuế trước bạ 0,5%.  

Dữ liệu từ Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cho thấy, tỷ trọng thuế bất động sản trong GDP theo quốc gia​ của Việt Nam đang ở mức (0,03%), thấp hơn các quốc gia khác như Trung Quốc, Singapore (1,5%), Nhật Bản (2,6%), Hàn Quốc (4%). 

Tham khảo từ một số quốc gia nổi bật trên thế giới, có thể thấy thuế bất động sản được sử dụng làm chính sách quản lý thị trường và tối ưu nguồn thu. Tuy nhiên, trước khi áp dụng, nhiều thách thức về lý thuyết và vận hành cần được cân nhắc. Điểm nhìn cho Việt Nam nằm ở việc tồn tại nhiều thách thức từ lý thuyết đến áp dụng thuế bất động sản phù hợp.  

(Nguồn: Batdongsan.com.vn).  

Ngoài ra, kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn về thời gian giữ bất động sản trung bình trước khi bán tại Việt Nam trong năm 2023 ghi nhận, khoảng 15% người mua nắm giữ bất động sản dưới 3 tháng, 36% nắm giữ từ 3 - 6 tháng, 35% nắm giữ từ 6 - 12 tháng, 8% nắm giữ 1 - 2 năm, 4% nắm giữ 2 - 3 năm, 2% nắm giữ lâu hơn.

"Như vậy, có tới 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm. Đây là con số minh chứng rõ nhất cho thấy thị trường lướt lát, đầu cơ kiếm lời", ông Quốc Anh nhận định.   

Trong bối cảnh đó, chuyên gia cho rằng thuế là yếu tố rất quan trọng. Dự báo trong thời gian tới, câu chuyện đầu tư bất động sản sẽ mặc định gắn liền với thuế. Song trước khi thực hiện được việc này, cần lưu ý 4 yếu tố. 

Thứ nhất, để áp dụng được chính sách về thuế thì cần phải ghi nhận chính xác thông tin về giao dịch bất động sản. Đây là vấn đề mà công tác quản lý hiện nay chưa đáp ứng. 

Thứ hai, trong giai đoạn cung - cầu có sự lệch pha lớn, việc áp dụng thuế có khi lại tác dụng ngược. Tức khi có thuế phát sinh người mua này đẩy sang người mua tiếp theo, người bán này đẩy sang người bán tiếp theo.

Thứ ba, cần xây dựng dữ liệu quản lý lịch sử, định giá. Qua đó giúp công tác định giá, đánh thuế đảm báo tính công bằng.

Cuối cùng là phân loại thuế theo đúng mục đích sử dụng bất động sản.