Đất ngoại thành TP HCM liên tục biến động, chuyên gia cảnh báo rủi ro đầu cơ

Đất trung tâm TP HCM không dưới 300 triệu đồng/m2

Tại buổi báo cáo trực tuyến về thị trường bất động sản thứ cấp tại TPHCM do Propzy tổ chức, đơn vị này đã công bố thống kê về giá đất trung bình tại các khu vực ở TP HCM. 

Theo đó, khu vực trung tâm TP HCM bao gồm quận 1, 3, 5 và 10, giá đất mặt tiền trung bình dao động từ 300 triệu đồng/m2 trở lên. 

Khu vực cận trung tâm bao gồm quận 4, 11, Phú Nhuận, 6, Bình Thạnh, Tân Bình, giá đất mặt tiền trung bình dao động 100 - 300 triệu đồng/m2.

Ở khu vực mới phát triển gồm quận 2, 9, Thủ Đức, 7, 8, Tân Phú, Gò Vấp, 12, Bình Tân, giá đất mặt tiền trung bình dao động 70 - 150 triệu đồng/m2. 

Đối với ba huyện ngoại thành là Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh, giá đất mặt tiền trung bình dưới 70 triệu đồng/m2.

Đi vào cụ thể đơn giá đất thổ cư từng khu vực, bà Phạm Minh Nguyệt, Giám đốc Marketing của Propzy cho biết, quận 1 là nơi có giá đất đắt nhất, trung bình khoảng 467 triệu đồng/m2. Quận 3, 5, 10 lần lượt là 387, 315 và 314 triệu đồng/m2.

Đối với khu vực cận trung tâm, đất quận 4 có giá cao nhất, trung bình khoảng 220 triệu đồng/m2, trong khi đó quận Tân Bình có mức thấp nhất, khoảng 188 triệu đồng/m2.

Ở TP Thủ Đức, đất thổ cư khu vực quận 2 trung bình khoảng 121 triệu đồng/m2, quận 9 là 70 triệu đồng/m2 và quận Thủ Đức là 96 triệu đồng/m2.

Ở khu vực ngoại thành, giá đất thổ cư trung bình tại Nhà Bè, Bình Chánh và Hóc Môn lần lượt là 61, 43 và 45 triệu đồng/m2.

Propzy cho biết thêm, đơn giá này được tính bằng trung bình giá giao dịch của tất cả các tuyến đường trong một quận, huyện ở thời điểm tháng 6/2021.

Có nên lướt sóng nhà ở ngoại thành?

Nhận định về biến động giá đất, bà Nguyệt chia sẻ, trong 18 tháng (tháng 1/2020 - tháng 6/2021), ba huyện ngoại thành Nhà Bè, Bình Chánh và Hóc Môn có đến 10 đợt tăng/giảm giá, mỗi đợt thay đổi ít nhất 5%. Do đó, khu vực này có tính đầu cơ cao nhất.

Trong đó, Propzy ghi nhận có hai đợt tăng giá liên tục tại khu vực này trong quý III/2020 - quý I/2021, khi có đề án chuyển các huyện ngoại thành lên quận.

Các đợt biến động này diễn ra trong một thời gian khá ngắn tạo nên rủi ro cao cho các nhà đầu tư lướt sóng nhà ở. 

Theo ông Võ Khắc Điệp, Phó Tổng Giám đốc Propzy, xu hướng giãn dân ra khu vực ngoại thành là điều tất yếu. Tuy nhiên, bản chất nhà ở cần mang tính ổn định. Đối với những khu vực mới còn hạn chế về mặt pháp lý, nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc việc chốt lời trong ngắn hạn. 

Nhà đầu tư có ý định lướt sóng nhà ở tại ngoại thành nên tham khảo lịch sử biến động ở khu vực quận 9 để xem các phân khúc như nhà phố, đất nền ở khu vực mới phát triển tăng tưởng cụ thể như thế nào, điều kiện mua bán ra sao... để tránh rủi ro.

Bên cạnh đó, cũng cần phân biệt đầu tư nhà ở đã hình thành và đầu tư đất nền. Nhà đầu tư mua nhà ở có sẵn sẽ chú trọng giá trị gia tăng trong đó, cụ thể là hoàn chỉnh pháp lý, sửa sang lại, làm cho căn nhà tiện nghi hơn. Khi chuyển nhượng lại, bất động sản sẽ mang lại mức lời, nhưng mức lời đó là do giá trị gia tăng của bất động sản.

Do đó, ông Điệp cho rằng, việc lướt sóng ở ngoại thành sẽ phù hợp hơn với phân khúc đất nền thay vì nhà ở đã hoàn chỉnh.

Khu vực nào hút nhà đầu tư dài hạn?

Ở chiều ngược lại, các quận 7, 12, Gò Vấp, Bình Tân lại có ít biến động về giá đất. Trong hoàn cảnh lãi suất tiết kiệm xuống thấp, bất động sản trong tầm giá dưới 10 tỷ đồng tại các khu vực này trở thành kênh đầu tư dài hạn thay thế. 

Ngoài ra, các khu vực phía Đông của TP HCM cũng có số lượng người mua và nắm giữ dài hạn với kỳ vọng vào sự phát triển của TP Thủ Đức trong tương lai.

Nhận định chung của Propzy về tất cả các khu vực, kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát vào đầu năm 2020, giá giao dịch gần như không sụt giảm mà còn có xu hướng tăng dần (12 - 17%). Tại các quận trung tâm, giá đất ghi nhận tăng trưởng 17%. 

Nguyên nhân bởi bất động sản vẫn được coi là tài sản có giá trị cất giữ tốt, khả năng tạo ra dòng tiền nhanh sau đại dịch. 

Trong số 4 nhóm khu vực của TP HCM, khu vực mới phát triển gồm quận 2, 9, Thủ Đức, 7, 8, Tân Phú, Gò Vấp, 12, Bình Tân ghi nhận số lượng giao dịch nhiều nhất (chiếm hơn 50% tổng số giao dịch tại TP HCM).

Các bất động sản ở khu vực này cũng đa dạng về giá cả và chủng loại so với các khu vực khác. Với kinh tế 3 - 10 tỷ đồng có thể mua nhà mặt tiền đường chính, nhà mặt đường nội bộ, nhà mặt hẻm... với nhiều diện tích khác nhau.