Báo động về xu hướng giảm giá bất động sản toàn cầu

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản trên thế giới, nhật báo Le Figaro cho biết do choáng váng trước sự gia tăng chi phí năng lượng, người Thụy Điển tránh xa những ngôi nhà dành cho hộ gia đình, nơi khó có thể sưởi ấm vào mùa đông này trong bối cảnh xung đột Nga - Ukraine. Do đó, giá bất động sản ở nước này đã giảm 14% so với hồi đầu năm - lần giảm liên tiếp trong 7 tháng qua.

Tại Vương quốc Anh, gói tài chính mang tên "ngân sách nhỏ" mà cựu Thủ tướng Liz Truss đã đưa ra trong thời gian tại vị vô cùng ngắn vào cuối tháng 9 của bà đã ảnh hưởng lâu dài đến lãi suất thế chấp, khi tăng trên 6%, trước khi giảm xuống khoảng 5%, khiến nhiều người vay gặp khó khăn. Người mua mới với tư cách là chủ sở hữu bị ràng buộc bởi các khoản vay với lãi suất thay đổi.

Hậu quả là một "cơn mưa rào lạnh giá" đối với thị trường nhà ở Anh: nhu cầu giảm 44% và doanh số bán hàng giảm 28%. Giá bất động sản đã giảm từ ba tháng qua và theo dự báo của chính phủ, sẽ còn giảm 9% vào năm tới.

Phải chăng đây là dấu hiệu cảnh báo về cuộc khủng hoảng sắp tới trong lĩnh vực này? Trong khi có nhiều đồn thổi về một cuộc suy thoái sẽ xảy ra, thị trường bất động sản toàn cầu lại có vẻ như đang đi ngược lại.

Kể từ sau đại dịch, giá cả đã tăng 20%, được thúc đẩy bởi lãi suất thấp, dòng thanh khoản dồi dào, tiết kiệm dư thừa và hoạt động phục hồi mạnh mẽ. Việc các ngân hàng trung ương trên thế giới thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lạm phát báo hiệu sự hưng phấn đã kết thúc.

Bong bóng Trung Quốc đã vỡ

Trong báo cáo về tình hình tài chính tháng 10, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã đề cập đến “điểm bùng phát” đối với bất động sản toàn cầu. Trong một kịch bản đen tối, điều này có thể dẫn đến việc giảm giá 25% ở các thị trường mới nổi và hơn 10% ở các nước tiên tiến.

Trên thực tế điều này đã bắt đầu xảy ra ở một số nước. Trung Quốc đang chứng kiến vụ vỡ bong bóng bất động sản: doanh số bán hàng tại đây đã giảm 43% trong năm nay. Giá nhà cũng giảm ở Thụy Điển, Đức, Canada, New Zealand hoặc Australia. Giá cả đang sụt giảm ở một nửa trong số 18 thị trường hàng đầu mà Oxford Economics đưa ra. Mỹ và Vương quốc Anh cũng đang bị cuốn theo dòng chảy này.

Adam Salter, chuyên gia thuộc Oxford Economics, cho biết : "Nhìn chung, đây là những dự báo đáng lo ngại nhất đối với thị trường bất động sản kể từ năm 2007 - 2008". Một số quốc gia có thể dự kiến mức giảm vừa phải và những quốc gia khác phải đối mặt với mức giảm lớn hơn nhiều, dao động khoảng từ 15 - 20%. Xu hướng không hề đồng nhất, ngay cả ở cấp quốc gia".

Kate Everett-Allen, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu dân cư tại công ty tư vấn bất động sản quốc tế Knight Frank, cũng nhận xét : "Nhiều thành phố đang chứng kiến mức giá giảm đáng kể so với mức đỉnh năm 2021". Trong số những nơi bị ảnh hưởng nhiều nhất, có Wellington và Auckland ở New Zealand, Sydney và Melbourne ở Australia, Toronto ở Canada hoặc Santiago ở Chile.

Kate Everett-Allen dự đoán: "Việc giá bất động sản giảm ở hầu hết các thị trường là điều không thể tránh khỏi. Câu hỏi quan trọng bây giờ đó là mức độ của sự đảo chiều này đến đâu?". Bởi vì điều này sẽ xác định tác động tài chính đối với nền kinh tế toàn cầu. Theo tính toán của Oxford Economics, giá bất động sản nói chung giảm 10% vào năm 2023 sẽ làm giảm GDP toàn cầu từ 0,2 - 0,6 điểm phần trăm. Tuy nhiên, hiện tại, hầu hết các chuyên gia đều phủ nhận "bóng ma" về một cuộc khủng hoảng hệ thống tương tự như năm 2008.

Bất động sản là một thước đo tình trạng sức khỏe của nền kinh tế, một chỉ báo hàng đầu về chu kỳ. Nhà kinh tế học Véronique Riches-Flores cho biết: "Ở Mỹ, không có ví dụ nào về suy giảm của thị trường bất động sản mà không kéo theo suy thoái kinh tế. Các hộ gia đình Mỹ hiện chi trung bình khoảng 3.000 USD mỗi tháng cho nhà ở, so với 1.500 USD trong 10 năm qua. Vì vậy, họ chi ít tiền hơn cho các sản phẩm tiêu dùng, tư liệu sản xuất, giải trí...

Đây là tác động cơ học của việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất để xoa dịu tình trạng hoạt động quá nóng, nguồn gốc của sự bùng phát lạm phát. "Điều này phá vỡ dòng chảy bất động sản và làm nản lòng những người vay mới. Lãi suất quá cao, giá quá cao, không có gì để bán", Samy Chaar, chuyên gia kinh tế tại Lombard Odier, nhận định và an ủi rằng "điều này không ảnh hưởng đến lượng tài sản hiện có, vì vậy nó không thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng tài chính".

Hiện nay, thị trường việc làm hoạt động tốt đã cho phép các hộ gia đình chủ sở hữu duy trì khả năng chi trả. Các ngân hàng không phải đối mặt với rủi ro mất kiểm soát đối với các khoản cho vay của họ, như trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Do đó, năng lực của họ đã được củng cố đáng kể, cả về vốn và tiêu chí cấp khoản vay.

Khu vực đồng euro giảm nhẹ

Việc giảm thị phần các khoản vay có lãi suất linh hoạt so với cuộc khủng hoảng năm 2008 cũng giúp bảo vệ tốt hơn các chủ sở hữu đang phải trả nợ. Phần lớn các nước châu Âu thuộc trường hợp này, ngoại trừ ở một số quốc gia như các nước Scandinavia, Hà Lan hoặc Bồ Đào Nha.

Do đó Christopher Dembik, nhà kinh tế học tại Ngân hàng Saxo, trấn an rằng chắc chắn sẽ có một cuộc "hạ giá nhẹ nhàng" trong Khu vực đồng euro, "nhưng không có chuyện vỡ bong bóng chung".

Theo một nghiên cứu của công ty tư vấn sở hữu toàn cầu (Global Sovereign Advisory), các quốc gia nơi giá cả tăng nhiều nhất so với thu nhập và nợ nần cao nhất là những quốc gia dễ bị điều chỉnh mạnh nhất. Đó là Hà Lan, Bồ Đào Nha, Thụy Điển, Canada và Australia.

Theo mô hình của Ngân hàng Trung ương châu Âu, lãi suất thế chấp tăng 1% dẫn đến giá nhà giảm 5% trong hai năm sau đó. Vicky Redwood, thuộc Capital Economics, cho biết: "Cho dù họ có công khai thừa nhận hay không, thì các ngân hàng trung ương rõ ràng chấp nhận suy thoái kinh tế và khủng hoảng nhà ở là cái giá phải trả để giành lại quyền kiểm soát lạm phát giá tiêu dùng".