Bất cập trong chính sách quản lý đất đai gây khó khăn cho doanh nghiệp

Đây là nội dung được nhiều doanh nghiệp đề cập tại Hội nghị đối thoại giữa doanh nghiệp và chính quyền thành phố do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP HCM (ITPC) phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM tổ chức ngày 9/8, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp về lĩnh vực đất đai.

Vướng mắc kéo dài

Đại diện Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 4 nêu vướng mắc về nghĩa vụ tài chính đối với phần đất được giao để đầu tư xây dựng khu nhà ở. Cụ thể, khu đất được giao có diện tích không khớp với diện tích thực tế. Công ty Dịch vụ công ích quận 4 đã nộp tiền sử dụng đất theo Quyết định 172 và được Chi cục thuế Quận 4 xác nhận năm 2007 là 17 tỷ đồng. Phần diện tích đất chênh lệch tăng thêm, Công ty Dịch vụ công ích Quận 4 đã nộp đủ số tiền 22,7 tỷ đồng vào ngân sách. Tuy nhiên, Chi cục thuế quận 4 xác định số tiền trên là tạm tính và đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường xác định tiền sử dụng đất phần đất chênh lệch trên.

Công ty đã có các văn bản đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của diện tích đất này, nhưng đến nay vẫn chưa có ý kiến trả lời của Sở Tài nguyên và Môi trường. Dù vậy, Công ty vẫn tạm nộp cho phần diện tích chênh lệch này là 60 tỷ đồng.

Tương tự, Tổng Công ty Bến Thành - TNHH MTV cũng gặp vướng mắc về sai lệch diện tích đất lâu năm chưa được giải quyết. Cụ thể, Công ty Xuất nhập khẩu và Dịch vụ quận 1 (tiền thân của Tổng Công ty Bến Thành) được UBND TP HCM cho thuê đất tại ấp 4, phường Tân Thới Hiệp, quận 12 từ năm 1997, diện tích đất là 13.650 m2, thời gian hết hạn thuê đất 31/12/2001. Do nhiều lần các hộ dân kiếu nại phần đất trên nên năm 2015, UBND thành phố có Quyết định về điều chỉnh diện tích còn lại 8.009,1 m2.

Năm 2018, Sở Tài nguyên Môi trường có văn bản đề xuất UBND TP HCM giao cho Tổng Công ty Bến Thành tạm thời sử dụng khu đất làm kho, xưởng theo hiện trạng với hình thức thuê ngắn hạn hàng năm cho đến khi thực hiện dự án theo quy hoạch.

Năm 2015, Tổng Công ty Bến Thành đã nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cho các sở, ban ngành của TP HCM nhưng do chưa có hợp đồng thuê đất nên hiện nay vẫn chưa được giải quyết. Mong mỏi của công ty hiện nay là được đóng tiền thuê đất trên diện tích thực tế vì lâu nay vẫn phải đóng tiền thuê đất cho diện tích 13.650 m2, mặc dù diện tích thực tế chỉ còn 8.009,1 m2. Đồng thời, công ty cũng kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường có hướng giải quyết cho công ty được ký hợp đồng thuê đất để triển khai dự án.

Có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm soát, bà Trương Thị Hương Giang, kiểm soát viên Công ty Liksin nêu thực tế: Rất nhiều vấn đề liên quan đến quy định quản lý đất đai mà các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp nhà nước “khốn khổ”.

Có thể kể ra như hợp đồng thuê đất không khớp với diện tích thực tế do bị chồng lấn, việc xin điều chỉnh hợp đồng thuê đất đúng diện tích thực tế rất khó khăn. Nhiều doanh nghiệp lại vướng mắc với đơn giá đất được điều chỉnh tuỳ theo đối tượng, vấn đề xác định giá trị đất được tính tại thời điểm lập hội đồng thẩm định, nhiều doanh nghiệp đã nhiều năm vẫn chưa có hợp đồng thuê đất, muốn đóng tiền sử dụng đất đúng thời hạn nhưng không được. Tiền thuê đất bị dồn ứ nhiều năm, có khi hàng chục năm, nếu phải đóng theo giá thẩm định hiện tại thì tiền thuê đất nhiều khi còn lớn hơn cả quy mô vốn của công ty. Có doanh nghiệp đã đóng tiền tạm ứng để mua đất nhưng không mua được, đề nghị trả lại tiền cũng không được giải quyết.

Tháo gỡ cho doanh nghiệp

Giải đáp vướng mắc của doanh nghiệp, ông Võ Công Lực, Trưởng phòng Quản lý đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết, Sở đang rà soát hồ sơ liên quan đến việc xác định tiền sử dụng đất đối với khu đất dự án để Công ty Dịch vụ công ích quận 4 hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Tuy nhiên, liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn, vướng mắc nên việc tham mưu xác định nghĩa vụ tài chính đối với khu đất còn chậm trễ, thời gian kéo dài. Trong thời gian tới, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ khẩn trương phối hợp với Chủ đầu tư và các đơn vị liên quan để thực hiện việc xác định nghĩa vụ tài chính tại dự án để Công ty Dịch vụ công ích quận 4 hoàn thành nghĩa vụ tài chính, làm cơ sở cấp giấy chứng nhận tại dự án.

Theo ông Võ Công Lực, công tác xác định giá đất hiện nay đang gặp khó khăn, vướng mắc, các đơn vị tư vấn e ngại, không tham gia thực hiện lập chứng thư tư vấn xác định nghĩa vụ tài chính hoặc nếu chọn được đơn vị tư vấn thì chứng thư thẩm định giá được thực hiện không đảm bảo yêu cầu về chất lượng và tiến độ (có dự án phải thay đổi đơn vị tư vấn) chưa kể việc lập chứng thư không đảm bảo theo thời gian ký kết, ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cũng nhìn nhận, hiện tại tất cả công ty 100% vốn nhà nước thuộc diện phải xử lý sắp xếp theo đúng Nghị định 167 của Chính phủ quy định sắp xếp lại, xử lý tài sản công nên việc giải quyết các vướng mắc có phần chậm trễ.

Đối với các doanh nghiệp có sự thay đổi tên, pháp nhân đều phải trình lại toàn bộ hồ sơ để xử lý đúng theo tên hiện hành. Tuy nhiên, các quyền lợi của doanh nghiệp sẽ được bảo lưu và xử lý sau khi sắp xếp xong. Với các vấn đề vướng mắc của doanh nghiệp vượt quá thẩm quyền của địa phương, Sở sẽ ghi nhận và kiến nghị lên cấp trên để sớm có câu trả lời cho doanh nghiệp.

“Tháng 2/2022, UBND TP HCM đã có công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn thành phố, trình HĐND TP HCM thông qua, trên cơ sở đó UBND thành phố ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Sở Tài nguyên và Môi trường mong các doanh nghiệp chia sẻ, thông cảm và tiếp tục đồng hành để hoàn thành việc xác định đúng, đủ nghĩa vụ của các bên”, ông Nguyễn Toàn Thắng chia sẻ thêm.

Theo bà Trương Thị Hương Giang, kiểm soát viên Công ty Liksin, những bất cập thời gian qua xuất phát từ việc các quy định quản lý đất đai quá chồng chéo, việc thực thi, tháo gỡ khó khăn không hiệu quả. Cũng có những doanh nghiệp không hiểu đúng về Luật Đất đai dẫn đến không nắm rõ quy trình để thực hiện. Do đó, cần sự vào cuộc và quyết tâm của không chỉ ngành Tài nguyên và Môi trường mà cả các ngành liên quan như tài chính, thuế, quy hoạch cùng tháo gỡ. Các doanh nghiệp cũng cần chủ động tìm hiểu luật đất đai và các chính sách mới để hoàn thành đúng, đủ nghĩa vụ theo quy định.