Bất động sản Việt Nam trước cơ hội chuyển đổi

“Giảm tốc” để chuyển hướng bền vững

Ba yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á - Thái Bình Dương đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao. Việt Nam cũng không thể tránh được quỹ đạo chung. Giao dịch trầm lắng kéo dài từ giữa năm ngoái đến nay chưa có dấu hiệu dừng lại.

Mặc dù một cuộc khủng hoảng toàn diện khó có thể xảy ra, năm 2023 được dự báo sẽ còn nhiều trở ngại trong bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu kéo dài và biến động trong nước chưa thể giải quyết ngày một ngày hai.

So với các nước láng giềng, Việt Nam có lợi thế về sự ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt, cấu trúc dân số vàng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết các phân khúc bất động sản, đồng nghĩa dư địa còn rất lớn. Tuy nhiên, tiềm năng chưa đủ quyết định sự phát triển lành mạnh và bền vững nếu thị trường không được xây trên các nền tảng vững chắc. 

“Thị trường giảm tốc và vẫn còn đó những rủi ro, nhưng cũng mở ra cơ hội để chuyển đổi bền vững", ông David Jackson, Tổng giám Đốc, Colliers Việt Nam nhận định.

Theo đó, đây là thời điểm vàng để bất động sản tái định hướng, gắn liền với các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội như giải quyết vấn đề an cư, bất động sản cho sản xuất – kinh doanh. Một khi các nền tảng cung – cầu, giá cả - lãi suất và chính sách được củng cố, thị trường sẽ được tạo đà cho tăng trưởng ổn định dài hạn và gia tăng sức chống chịu trước các cú sốc từ bên ngoài.

Cơ hội nào cho từng phân khúc?

Bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn & Dịch vụ đầu tư, Colliers Việt Nam đánh giá, trong điều kiện hiện nay, các bên tham thị trường đang tận dụng thời gian để đánh giá lại năng lực, cơ hội và rủi ro của danh mục tài sản.

"Các tài sản chất lượng cao có giá trị bền vững như văn phòng, công nghiệp & hậu cần (I&L) và nhà ở đa gia đình tại châu Á - Thái Bình Dương sẽ dẫn đầu tăng trưởng trong năm 2023. Tương ứng, các loại hình tài sản thuộc ba phân khúc nêu trên cũng được kỳ vọng có những chuyển đổi rõ nét ở Việt Nam trong vài năm tới".

Chung cư, nhà phố (nhà ở đa gia đình) là loại hình dẫn đầu mức độ quan tâm nhưng nguồn cung và giá bán, cũng như thanh khoản dự kiến tiếp tục khó khăn đến ít nhất quý III/2023. Tâm lý thị trường nhìn chung sẽ theo hướng đòi hỏi tính minh bạch và tập trung vào các dự án định vị ở phân khúc tầm trung với giá hợp lý.

Thị trường sẽ tăng trưởng mạnh hơn ở các khu vực có khu đô thị, khu dân cư mới gần khu công nghiệp. Loại hình nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội kỳ vọng nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ chủ đầu tư, góp phần giải tỏa áp lực nhà ở cho người thu nhập trung bình - thấp.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp (nhà máy, kho bãi, hậu cần) được dự báo sôi động nhất tại thị trường Việt Nam năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung đất cho thuê trong khu công nghiệp, khu chế xuất chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm, thời hạn thuê. Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí tuân thủ pháp lý.

Các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển cũng ngày càng quan tâm hơn đến hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp và các tiêu chí về phát triển bền vững: hạ tầng kỹ thuật, xử lý phát thải, khu dân cư, nhà ở cho công nhân & chuyên gia…  Do đó, các chiến dịch “trải thảm” đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể.

Phân khúc văn phòng cũng ghi nhận khách thuê ngày càng có những yêu cầu “khó tính” hơn, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược tổ chức nhân sự và nơi làm việc những năm gần đây. Mặc dù mô hình văn phòng truyền thống vẫn chiếm ưu thế tại Việt Nam, xu hướng làm việc linh hoạt ngày càng được chấp nhận rộng rãi. Điều này đặt ra yêu cầu tái thiết không gian làm việc theo hướng bền vững, linh hoạt mà vẫn đảm bảo gắn kết nội bộ. 

Bà Nhung Vũ, Phó Giám đốc, Dịch vụ văn phòng, Colliers Việt Nam, cho biết: “Các công ty tại Việt Nam thực tế đang quan tâm nhiều hơn vào việc tối ưu không gian và chi phí vận hành văn phòng, đồng thời cân bằng yêu cầu về gắn kết nội bộ và duy trì văn hóa doanh nghiệp.” Trước những nhu cầu mới đó, các nhà phát triển và đơn vị tư vấn cần đánh giá lại, làm mới và đa dạng hóa các mặt bằng và dịch vụ cho thuê văn phòng để đáp ứng tốt hơn nữa yêu cầu của khách thuê.

Với thị trường bất động sản bán lẻ, bức tranh có nhiều nét tương phản. Một mặt, đánh giá tiềm năng thị trường bán lẻ Việt Nam còn dồi dào, các thương hiệu lớn tiếp tục đầu tư mở rộng quy mô. Tuy vậy, nhà đầu tư cũng hết sức cẩn trọng với dự án mới do lo ngại lạm phát, chi phí ngày càng tăng, các quỹ đất lớn và đầy đủ pháp lý còn hạn chế, chưa kể những yêu cầu khắt khe về mật độ dân cư và mức độ phát triển tại từng khu vực đó.

Bên cạnh đó, yêu cầu chuyển đổi mô hình bán lẻ kết hợp bán hàng đa kênh và tập trung vào trải nghiệm khách hàng ngày càng trở nên khẩn thiết. Việc quy hoạch, phát triển, thiết kế và vận hành mặt bằng bán lẻ cần phải điều chỉnh để bắt kịp sự thay đổi trong hành vi mua sắm của người tiêu dùng.