Cải tạo, xây dựng chung cư cũ: Ưu tiên tính mạng hay quyền lợi?

Tại hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Công ty TNHH Luật Davilaw tổ chức sáng 20/12, các chuyên gia đã đóng góp nhiều ý kiến cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cung cấp thông tin tại hội thảo, ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội có khoảng gần 1.800 chung cư cũ. Trong đó 1.579 chung cư đã thống kê đầy đủ, còn 300 chung cư là nhà tự quản của các đơn vị, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp còn chưa bàn giao cho thành phố. 

Ông Minh cho biết, việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn, kết quả đạt được còn khiêm tốn. Trong quá trình thực hiện, thành phố đã ban hành một số quyết định để tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc nhưng vẫn còn một số nội dung cần góp ý, xây dựng thêm.

Cần ưu tiên bảo vệ tính mạng con người

Trình bày tại hội thảo, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ những năm qua đã quá sa đà vào việc làm thế nào để hài hòa lợi ích, đảm bảo quyền lợi cư dân. 

"Tam giác cư dân - chủ đầu tư - cơ quan quản lý Nhà nước đã làm chúng ta loay hoay không tìm được lối ra, trong khi các vụ tranh chấp, kiện tụng vẫn tiếp tục xảy ra”, ông Cường nhìn nhận. 

Lấy ví dụ về các vụ sập nhà chung cư từng xảy ra tại các quốc gia khác, ông Cường nhấn mạnh nếu cứ bàn về quyền lợi thì vấn đề sẽ không có hồi kết. Nếu ưu tiên đảm bảo hài hòa lợi ích nhưng không có thang đo thì không biết bao giờ mới có hài hòa. Từ đó, tam giác cư dân - chủ đầu tư - Nhà nước thì sẽ vẫn mãi luẩn quẩn. 

“Cần ưu tiên bảo vệ tính mạng con người hay quyền lợi người dân ở đây? Tôi nghĩ nếu những chung cư của chúng ta một lúc nào đó bị đổ sập giống như đâu đó trên thế giới thì sẽ rất kinh khủng. Mọi chung cư chỗ nào cũng cơi nới, trong khi bê tông có tuổi thọ, bị ảnh hưởng chất lượng theo thời gian. Đến một lúc nào đó, không cần tải trọng nặng hay chấn động lớn, tòa nhà cũng sẽ tự sụp đổ”, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bày tỏ lo ngại.

Ông Nguyễn Hữu Cường cũng nêu thực trạng có những căn chung cư cũ giá cao hơn cả căn mới, nhiều người mua nghĩ rằng đợi đến khi được xây dựng lại sẽ có giá cao hơn. Do đó, vị chuyên gia cho rằng, những tòa nhà cũ không đảm bảo an sinh xã hội, đe dọa tính mạng con người thì không thể được đưa vào sử dụng, mua bán nữa. 

Về vấn đề nguồn vốn đầu tư xây dựng, theo ông Cường, có thể xem xét huy động xã hội hóa giống như cách Nhật hay Singapore đã thực hiện.

“Trước khi họ phá hỏng tòa nhà thì họ xã hội hóa, rồi sau đó tổ chức đấu thầu, đầu tư, xây dựng đến lúc đưa vào khai thác sử dụng. Tất cả đều xã hội hóa và Nhà nước chỉ đưa ra cơ chế thôi”, ông Cường cho biết.

Theo chuyên gia, phải có chiến lược đồng bộ giữa các cơ quan ban ngành. Ở một số nước, các phương án về kiến trúc, cơ sở hạ tầng, diện tích sử dụng,...  đều được người dân đưa ra lựa chọn bằng hình thức bỏ phiếu. 

Cũng theo ông Cường, chủ đầu tư phải là người chịu trách nhiệm cho công trình đến giây phút cuối cùng. Không thể gạt chủ đầu tư đi vì chỉ họ mới biết những nguy hiểm trong kết cấu hạ tầng nằm ở đâu. 

“Nhiều nơi họ muốn gạt chủ đầu tư càng nhanh càng tốt, nhưng nếu tai nạn xảy ra thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm? Hãy làm trước những điều Nhà nước chưa làm được nhưng có thể xã hội hóa. Và trong đó, người dân sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất”, ông Cường nhận định.

Rất khó nhận được 100% đồng thuận

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group kiến nghị vai trò của chính quyền cần được thể hiện rõ hơn nữa.

Theo ông Quê, nếu để chủ đầu tư đi thoả thuận với người dân thì dự án không thể triển khai được, dù có đội ngũ dân vận rất tốt cũng khó nhận được 100% đồng thuận. 

“Chúng ta cứ nói tới hài hòa lợi ích nhưng cũng phải đứng trên góc nhìn của doanh nghiệp. Có những dự án tuy hiệu quả đầu tư rất cao, không vướng về thủ tục đầu tư nhưng cơ chế giải phóng đền bù khó khăn nên phải gác lại. Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù hai lần, nhưng cư dân vẫn không đồng thuận”, ông Quê cho biết. 

Lãnh đạo doanh nghiệp kiến nghị nên giảm tỷ lệ đồng thuận xuống dưới 100% đối với các dự án nhóm B, C. Bên cạnh đó, phải xác định, phân loại mức độ xuống cấp theo cụm chung cư. Nếu trong cụm có một tòa nhóm D thì phải quy cả cụm vào nhóm D vì hiệu ứng domino khi đổ vỡ. Bên cạnh đó, công tác kiểm định toà nhà cũng cần nhanh chóng, chi tiết hơn để có cơ sở áp dụng chế tài thích hợp. 

Ông Quê cũng kiến nghị có thêm chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư, vì nhiều dự án nếu đầu tư sẽ không đủ lợi nhuận do dự án nằm trong ngõ, quy hoạch thấp tầng...