Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Đề xuất mô hình ‘cộng đồng hộ dân liên kết thực hiện’

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là một trong những vấn đề thu nhút nhiều quan tâm trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này.

Góp ý về nội dung này trên Cổng TTĐT Quốc hội, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, đây là vấn đề rất được dư luận quan tâm, đã có định hướng từ hơn 20 năm qua nhưng kết quả không như mong muốn

Cả nước có hơn 2.460 chung cư cũ (xây dựng trước 1994), 25% số này đã xuống cấp, nguy hiểm nhưng đến nay mới chỉ cải tạo được 3%. Riêng TP Hà Nội có 1.579 chung cư cũ với 1,8 triệu m2 sàn và 20 vạn người ở, được đặt vấn đề cải tạo thí điểm từ năm 2000 và đẩy mạnh từ năm 2007 (sau Nghị định của Chính phủ) nhưng đến nay mới cải tạo được hơn 10%. 

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nhận xét, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã cập nhật được các quy định mới từ Nghị định 69/2021 của Chính phủ (từ Điều 75 đến Điều 83). Tuy nhiên, ông đề xuất, ngoài hai mô hình hình thức thực hiện cải tạo là Nhà nước - doanh nghiệp, cần nghiên cứu thêm mô hình “cộng đồng các hộ dân liên kết thực hiện”.

Đây là mô hình đã thành công ở Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc... Tại Việt Nam, nhiều hội thảo, nghiên cứu của các trường đại học cũng đã đề xuất mô hình này.

Hồi tháng 8 vừa qua, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội đã tổ chức hội thảo triển khai giải pháp công nghệ mô hình cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, theo VOV.  Với mô hình này, các hộ dân - chủ sở hữu chung cư cũ chủ động về nguồn vốn cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể đầu tư vốn và hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ vốn đầu tư. Sau khi kết thúc dự án, nhà chung cư vẫn tiếp tục thuộc sở hữu của cộng đồng hộ dân cũ.

Mô hình này được cho rằng sẽ không bị dẫn dắt bởi lợi ích của nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản mà được dẫn dắt bởi chính cộng đồng dân cư. Đây là hướng lấy lợi ích của cộng đồng các hộ dân và xã hội để quyết định mọi việc tiếp theo.

Cần đơn giản hoá thủ tục

Góp ý về công tác chỉnh trang đô thị, cải tạo và xây dựng lại các chung cư xuống cấp, ông David Jackson, Tổng giám đốc, Colliers Việt Nam cũng cho rằng Việt Nam có thể tham khảo từ cách làm của Hồng Kông, Singapore và Đài Loan.

Theo ông, chìa khóa của quá trình chỉnh trang đô thị là sự tham gia của khu vực tư nhân, được thúc đẩy bởi nỗ lực của chính phủ trong việc ban hành các quy định pháp luật mới nhằm đẩy nhanh quá trình này.

“Điều đầu tiên cần xem xét là cung cấp các ưu đãi tài chính tốt để các nhà phát triển tham gia các dự án tái phát triển và để các chủ sở hữu cá nhân nhận đủ vốn và tìm được nơi tái định cư phù hợp. Tại Đài Loan, các ưu đãi thuế lớn và các giới hạn tài chính được nới rộng giúp thúc đẩy quá trình tái phát triển”, ông David Jackson cho biết.

Bên cạnh đó, cần tạo ra một môi trường thuận lợi hơn cho việc tái phát triển công trình cũ – tuổi thọ công trình càng cao, ngưỡng thủ tục càng thấp để đẩy nhanh tiến độ. Đẩy mạnh việc rút ngắn và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong tất cả giai đoạn của quá trình đầu tư, tái phát triển nhà ở, từ khâu giao đất, chủ trương chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng cho đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu…

“Tại Hồng Kông, các quy định pháp luật mới theo Sắc lệnh Đất đai (Bắt buộc Bán để Tái phát triển) có hiệu lực từ năm 2010 đã đẩy nhanh quá trình phê duyệt và phát triển, thậm chí hạ ngưỡng thủ tục tới 80% đối với các lô đất có công trình từ 50 tuổi trở lên”, vị chuyên gia từ Colliers nêu ví dụ.