Căn hộ mới dưới 40 triệu đồng một m2 ở TP HCM biến mất

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản 2024 của hãng tư vấn bất động sản Avison Young công bố mới đây, cho thấy TP HCM đã biến mất căn hộ giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2.

Cụ thể, theo Avison Young, giá bán bình quân căn hộ sơ cấp TP HCM đang tiệm cận phân khúc cao cấp, trung bình từ 72 triệu đồng mỗi m2. Các dự án cũ vừa tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước khoảng 30%. Thị trường không còn dự án mới triển khai nào có giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định giá liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở TP HCM rời xa giá trị căn bản, tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.

Số liệu từ Sở Xây dựng TP HCM cũng chỉ ra trong 11 tháng qua, thành phố chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai, quy mô 31.167 căn, bằng khoảng một phần ba số lượng dự án triển khai cùng kỳ các năm trước.

Trong đó dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn có 4 dự án với 1.611 căn, giảm 90% so với cùng kỳ năm ngoái, 100% đều là nhà ở cao cấp với giá bán bình quân lên đến 9,39 tỷ đồng một căn. Đây mới chỉ là mức giá sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký với Sở Xây dựng, nhiều khả năng khi bán ra thị trường, giá thực tế sẽ còn cao hơn.

Thống kê từ Hiệp hội bất động sản TP HCM cũng cho thấy cơ cấu sản phẩm nhà ở của thành phố nhiều năm qua đã mất cân đối nghiêm trọng theo mô hình "kim tự tháp ngược". Từ năm 2020, tình trạng này đã được cảnh báo khi phân khúc nhà ở bình dân (dưới 25 triệu đồng mỗi m2) "tuyệt chủng", nhà cao cấp chiếm 70,6% và trung cấp (trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2) còn khoảng 28%. Sang năm 2021 nhà cao cấp tăng tỷ lệ lên 72%, năm 2022 chiếm 78,3% và năm nay thì 100% nguồn cung là nhà cao cấp.

Nhìn nhận diễn biến này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng nguồn cung chung cư TP HCM đang mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, 80% dự án mở bán có giá từ 50 triệu đồng một m2 trở lên. Mặt bằng căn hộ mới trung bình đã tăng 31% so với năm 2019. Thực trạng này khiến TP HCM chỉ còn nhà cao cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đa số người dân. Nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền (trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2) rất lớn, song phân khúc này gần như bị "bỏ rơi".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, nói đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản thành phố. Và hiện thị trường đã không còn nguồn cung mới với nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung cấp, bình dân (có giá tầm trên dưới 40 triệu đồng mỗi m2). Thực trạng này càng làm "méo mó" cơ cấu sản phẩm nhà ở của thành phố, làm tăng thêm áp lực khiến thị trường đối mặt nguy cơ phát triển thiếu bền vững.

Theo ông Châu, không riêng gì TP HCM, tình trạng sụt giảm mạnh nhà ở trung cấp còn xảy ra tại các đô thị lớn khác trên cả nước. Giá nhà tiếp tục tăng qua các năm khiến thị trường biến mất căn hộ dưới 40 triệu đồng mỗi m2. Nguyên nhân của đà tăng, theo ông là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến khan hiếm. Giai đoạn 2020-2023, giá chung cư TP HCM đã tăng 15-20%.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, chung cư vừa túi tiền không được các nhà phát triển bất động sản quan tâm do biên lợi nhuận thấp, chỉ khoảng 15%. Nếu tồn đọng vốn hoặc bán chậm 1-2 năm, chủ đầu tư sẽ thua lỗ. Trong khi các dự án cao cấp vẫn có thanh khoản tốt vì nhu cầu đầu tư lớn, càng khiến các chủ đầu tư ít mặn mà với nhà trung cấp, bình dân. Ngoài ra, quỹ đất trung tâm hiện ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, tăng cao nên doanh nghiệp càng ưu tiên quỹ đất cho phân khúc có tính an toàn và lợi nhuận tốt hơn.

"Sẽ khó có thêm nguồn cung nhà thương mại vừa túi tiền tại các đô thị lớn trong thời gian tới", ông Đính nhận định.

Dự báo về diễn biến giá nhà trong năm 2025, ông Lê Hoàng Châu cho rằng nhiều khả năng giá sẽ còn tăng tiếp theo tác động từ Bảng giá đất điều chỉnh, với mức tăng dự kiến 15-20% theo phán đoán trước đó của Bộ Xây dựng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, phân tích trong bối cảnh hiện nay, việc giảm giá nhà và gia tăng các dự án vừa túi tiền là một bài toán khó, đặt ra nhiều thách thức lớn cho các doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Hiện tại, thị trường chưa có bất kỳ yếu tố hay điều kiện nào để giá nhà có thể giảm trong ngắn hạn, còn yếu tố khiến giá tăng lại rất nhiều như bảng giá đất mới, chi phí đất, lao động, xây dựng, vận chuyển...

" 90% nguồn cung trên thị trường năm 2025 vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Nếu xu hướng này tiếp diễn, giá sẽ tiếp tục đi lên, với mức tăng trung bình 8-10% mỗi năm", bà dự báo.

Theo bà Dung, một trong những yếu tố có thể kéo giá xuống là giãn dân, tuy nhiên điều này chỉ có thể thực hiện khi đầu tư vào cơ sở hạ tầng và đầu tư công được đẩy mạnh hơn nữa. Dù đã có những tín hiệu tích cực về hạ tầng và đầu tư công nhưng trong 3 năm tới, tác động này chưa đủ mạnh để làm thay đổi tình hình.