Cấp thiết xây dựng nhà ở xã hội - Bài 1: Vướng ở đâu, gỡ ở đó

Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" đặt mục tiêu cho giai đoạn 2021 - 2025 là hoàn thành khoảng 428.000 căn.

Nhưng trong 3 năm qua, cả nước mới làm được 75 dự án với 39.884 căn, chiếm chưa tới 10% kế hoạch 5 năm. Các con số mục tiêu vẫn rất xa “đích” và nếu không đổi mới từ tư duy đến cách làm thì nhà ở xã hội vẫn “ì ạch”, khó cán đích.  

Mới đây, Ban Bí thư đã ban hành Chỉ thị 34-CT/TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới. Chỉ thị được ban hành trong bối cảnh nhà ở xã hội đang là mối quan tâm lớn hiện nay. Cả xã hội và nhà đầu tư đều kỳ vọng chỉ thị sớm đi vào cuộc sống.

Để làm rõ nguyên nhân và phân tích vì sao nhà ở xã hội vẫn “ì ạch”, khó cán đích cũng như đưa ra các giải pháp để Chỉ thị 34-CT/TW nhanh đi vào cuộc sống, Thông tấn xã Việt Nam giới thiệu chùm 3 bài về cấp thiết xây dựng nhà ở xã hội.

Bài 1: Vướng ở đâu, gỡ ở đó

Tại Chỉ thị 34-CT/TW, Ban Bí thư đánh giá, nhiều mục tiêu về phát triển nhà ở xã hội trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 không đạt được. Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế so với nhu cầu thực tế, trong khi giá bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng.

Bên cạnh đó, quản lý nhà nước về nhà ở xã hội cũng còn nhiều yếu kém, bất cập. Tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị cũng như nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi với phân khúc này còn thấp; chưa huy động được mạnh mẽ nguồn lực xã hội tham gia...

Hàng loạt nguyên nhân này khiến việc phát triển nhà ở xã hội chưa như kỳ vọng cho dù “trợ lực” chính sách khá nhiều. Điều này cũng khiến các mục tiêu đặt ra còn rất vất vả mới thực hiện được. Hàng loạt cái khó đang “bó” mục tiêu.

Cái khó “bó” mục tiêu

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Hiện vẫn còn một số địa phương chưa kịp thời ban hành kế hoạch triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”; chưa xác định rõ nhu cầu về đất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội làm cơ sở quy hoạch bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội...

Cùng đó, nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai như quy hoạch bố trí quỹ đất, việc công khai dự án thu hút đầu tư. Một số dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, tuy nhiên việc triển khai đầu tư xây dựng còn chưa đúng tiến độ...

Ngoài ra, việc giải ngân nguồn vốn tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng còn chậm so với mong muốn và nhu cầu thực tiễn. Chưa kể còn chưa có nhiều ngân hàng thương mại tham gia cho vay hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội – ông Hải nhận xét.

Năm 2024, Chính phủ giao mục tiêu cả nước hoàn thành 130 nghìn căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thống kê đến hết quý I/2024, cả nước mới hoàn thành 8 dự án nhà ở xã hội, chưa đạt tới 30% số căn hộ mục tiêu. Tiến độ này cho thấy, mục tiêu hoàn thành 130 nghìn căn hộ nhà ở xã hội trong năm nay còn khá xa “đích” và sẽ phải rất nỗ lực nếu muốn đạt được.

Dưới góc độ địa phương, ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho rằng, khó khăn lớn nhất hiện nay là thiếu nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nên chưa thể được bố trí đầy đủ để xây dựng các chương trình nhà ở xã hội thuộc sở hữu của Nhà nước để giải quyết đầy đủ cho các đối tượng chính sách như cán bộ, công chức, viên chức…

Hiện TP HCM chỉ bố trí được 10% nguồn vốn để thực hiện các chương trình nhà ở xã hội. Từ nay đến năm 2025, theo chương trình kế hoạch đặt ra cần 37.700 tỷ đồng. Tuy nhiên, thành phố chỉ có khả năng đáp ứng bố trí từ ngân sách khoảng 3.770 tỷ đồng. Đến năm 2030, thành phố cần số vốn 86.400 tỷ đồng nhưng chỉ có khả năng bố trí từ trong ngân sách 8.600 tỷ đồng và còn lại chỉ có thể sử dụng từ các nguồn vốn xã hội.

Linh hoạt loại hình

Có ý kiến cho rằng, một trong những lý do khiến chương trình nhà ở xã hội chưa thành công là đi bán nhà cho những người không có khả năng mua. Ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định: Ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua thì vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. Bởi nhà ở xã hội chủ yếu hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp.

Theo chuyên gia này, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8 đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành 20% diện tích sàn để cho thuê. Điều này đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần phải bổ sung nguồn cung cho thuê thay thế.

Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Như vậy, nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp, đơn cử như lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình nhà ở xã hội cho thuê.

Đồng quan điểm, ông Trịnh Quang Minh - Trưởng ban quản lý Dự án thiết chế công đoàn - Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam nhận xét: Làm nhà ở xã hội bán rất khó khăn vì thủ tục kéo dài, giá bán cao hơn so với thu nhập của người lao động có thu nhập thấp; quy định không hấp dẫn nhà đầu tư với mức lợi nhuận chỉ khống chế 10%... Do đó, phát triển nhà ở xã hội cho thuê sẽ hợp lý hơn, đáp ứng nhu cầu thực tế, phù hợp với thu nhập của người lao động. Hơn nữa nhu cầu thuê rất lớn, trong khi nguồn cung lại khan hiếm, giá nhà cho thuê trên thị trường lại rất cao.

Hiện nay, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đã đề xuất phương án nhà ở xã hội cho thuê, giá cho thuê nhà ở xã hội, giá cho thuê chỉ bằng hoặc thấp hơn giá thị trường bên ngoài. Điển hình như dự án thí điểm nhà ở xã hội cho thuê của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tại tỉnh Hà Nam, vừa đưa ra thì đã kín người cho thuê trong thời gian ngắn.

Giá cho thuê của dự án này từ 1,2 -1,4 triệu đồng/tháng, trong khi ở ngoài giá cho thuê từ 2-3 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, theo ông Minh có 3 khó khăn khi làm nhà ở xã hội cho thuê, đó là thu hút nguồn lực đầu tư, vị trí dự án và giá cho thuê.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Thương mại xây dựng Lê Thành phân tích: Nếu đầu tư nhà ở xã hội 1.000 căn, mỗi căn khoảng 500 triệu đồng thì chi phí đầu tư cũng lên tới 500 tỷ đồng. Khi cho thuê giá từ 3-3,5 triệu đồng/tháng, với số lượng 1.000 căn thì chủ đầu tư thu về từ 3-3,5 tỷ đồng/tháng, 30-35 tỷ đồng/năm.

Nếu chủ đầu tư đi vay thương mại, lãi suất trên 10-13%/năm thì 500 tỷ đồng này phải trả lãi 50 tỷ đồng và chủ đầu tư sẽ cầm chắc lỗ. Trong khi đó, tại Luật Nhà ở 2023, việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê lại chỉ được lợi nhuận bằng nhà ở xã hội bán là 10%. Theo quy định mới, nhà ở cho thuê không còn được nhà nước đầu tư kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên không chủ đầu tư nào dám làm dự án nhà ở xã hội cho thuê – ông Nghĩa nhấn mạnh.

Gỡ từ chính sách

Trong khi nhiều địa phương gặp khó khi thực hiện chính sách nhà ở xã hội thì tại thành phố Hải Phòng, việc triển khai chính sách này đã đạt được kết quả rất đáng ghi nhận. Tính đến thời điểm hiện tại, thành phố Hải Phòng đã chấp thuận chủ trương, lựa chọn nhà đầu tư đối với 31 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 36.600 căn; trong đó, có 9 dự án đã khởi công với tổng quy mô khoảng 15.000 căn. Với con số này, trong giai đoạn 2021 - 2025 dự kiến có khoảng 16.200 căn hoàn thành và sẽ vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội Chính phủ đặt ra là 15.400 căn.

Điều này cho thấy, những khó khăn vẫn tồn tại nhưng cần quyết tâm tháo gỡ, bắt đầu từ chính sách và câu chuyện của Hải Phòng cũng là ví dụ điển hình. Để đạt được những kết quả tích cực này, thành phố Hải Phòng đã bám sát các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở. Theo đó, Thành ủy Hải Phòng đã quan tâm chỉ đạo, HĐND thành phố thông qua 5 nghị quyết, UBND thành phố ban hành 13 quyết định liên quan để triển khai thực hiện.  

Đặc biệt, thành phố Hải Phòng đã vận dụng linh hoạt, có hiệu quả các cơ chế, chính sách hiện hành về cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nhất là thủ tục về nhà ở;  trong đó có nhà ở xã hội. Qua đó, tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng và thân thiện, thu hút được nhiều dự án đầu tư với quy mô lớn, đáp ứng hiệu quả nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội của người dân.

Cục trưởng Hoàng Hải thông tin, dù đã đạt một số kết quả quan trọng song việc triển khai phát triển nhà ở xã hội vẫn còn một số tồn tại. Hiện Bộ Xây dựng đang tập trung triển khai, hoàn thiện và hướng dẫn các địa phương thực hiện các nghị định, quyết định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sau khi được ban hành.

Cùng đó, Bộ Xây dựng tiếp tục đôn đốc các địa phương căn cứ mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” và chỉ tiêu theo phụ lục nhà ở xã hội hoàn thành trong năm 2024, khẩn trương lập kế hoạch triển khai cụ thể việc đầu tư các dự án nhà ở xã hội đảm bảo mục tiêu đề ra.

Để triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc xây dựng, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở năm 2024 và giai đoạn 2021-2025; xác định rõ nhu cầu, mục tiêu về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở lực lượng vũ trang nhân dân và nhà lưu trú công nhân… để phù hợp với Luật Nhà ở 2023.

Bên cạnh đó là thực hiện Chương trình trình giám sát của Quốc hội năm 2024, Quốc hội giám sát tối cao chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”. Chuyên đề giám sát với mục đích đánh giá các kết quả đạt được, các hạn chế, khó khăn; xác định nguyên nhân, chỉ rõ trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân nhằm nâng cao hiệu quả việc thực thi chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội. Từ đó, kiến nghị các giải pháp trong hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan.

Sự nhập cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị với tinh thần chủ động, “vướng ở đâu, gỡ ở đó” thì việc triển khai chính sách về nhà ở xã hội sẽ đáp ứng được các mục tiêu đề ra cũng như kỳ vọng của xã hội.