Chiến lược làm bất động sản công nghiệp trên đất cao su của nhóm VRG

Rút dần vốn ở lĩnh vực cao su để tập trung phát triển KCN, CCN

Tại buổi làm việc vào giữa tháng 9 vừa qua, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (tên viết tắt: VRG, mã chứng khoán: GVR) đã cho biết đang xây dựng để trình Ủy ban Quản lý vốn Nhà nước tại doanh nghiệp đề án tái cơ cấu tập đoàn giai đoạn 2021 – 2025, đảm bảo cân đối về vốn đầu tư, nguồn thu giữa 3 trụ cột là khu công nghiệp (KCN), cao su và chế biến gỗ.

Đề án này được xây dựng trong bối cảnh 5 lĩnh vực kinh doanh của công ty đều gặp khó khăn từ đầu năm đến nay. Trong đó, về khối nông nghiệp cao su chiếm tỷ trọng lớn về vốn đầu tư, doanh thu, thị trường không ổn định, giá bán cao su giảm và tiêu thụ chậm, các chi phí đầu vào tăng làm ảnh hưởng đến doanh thu của doanh nghiệp, theo chia sẻ của lãnh đạo VRG tại buổi làm việc. 

Song nói về mảng KCN, đại diện công ty cho biết đây là mảng có mức lợi nhuận khá tốt nhưng quy mô còn nhỏ, quỹ đất cho thuê hiện hữu cơ bản hết. Trong khi đó, các dự án mới như KCN Nam Tân Uyên mở rộng, KCN An Điền, KCN Minh Hưng III,... vẫn đang trong giai đoạn thực hiện các thủ tục pháp lý, chưa triển khai đầu tư. 

Về dài hạn, lãnh đạo VRG cho rằng công ty mẹ và cả tập đoàn sẽ có nguồn thu ổn định với biên lợi nhuận cao từ các dự án KCN/cụm công nghiệp khi các dự án đầu tư mới này được đưa vào vận hành, đảm bảo cho tăng trưởng và phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030. 

Theo đề án trên, công ty đã ra kế hoạch thoái vốn, giảm vốn trong lĩnh vực cao su để tập trung nguồn lực cho phát triển các dự án KCN, cụm công nghiệp trên đất cao su. Hiện, theo số liệu của Chứng khoán Tiên Phong (TPS), công ty đang quản lý và khai thác quỹ rừng cao su 491.929 ha cả trong và ngoài nước. 

Kế hoạch chuyển đổi này không mới và từng là định hướng chính của VRG, theo báo cáo cập nhật của Chứng khoán BSC vào tháng 12/2020. Khi đó, các dự án gồm 6.361 ha các KCN đã và sắp tự phát triển; 5.000 ha đất dự định tự phát triển KCN từ năm 2025 trở đi và hơn 23.000 ha đất chuyển đổi cho các chủ đầu tư khác hoặc dự án làm cơ sở hạ tầng. 

Tính đến cuối quý II, trong hệ sinh thái của VRG cũng có nhiều thành viên làm bất động sản KCN như CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã: NTC), CTCP Khu công nghiệp Tân Bình, CTCP Thống Nhất (mã: BAX), CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã: VRG),... 

Bên cạnh đó, theo thông tin từ TPS, một công ty con của VRG về mảng cao su là Cao su Phước Hòa (PHR) cũng đang định hướng chuyển đổi 5.000 ha (trong tổng diện tích rừng cao su hơn 15.277 ha) trong giai đoạn 2020 – 2025, nhằm đầu tư 5 KCN như KCN Tân Bình giai đoạn 2 (1.055 ha), KCN Hội Nghĩa (715 ha), KCN Bình Mỹ (1.002 ha), KCN Tân Lập 1 (202 ha). 

Hiện, các kế hoạch này đang trong bước đầu quy trình pháp lý, xin chấp thuận chủ trương đầu tư.

TPS cho biết, nguồn lực đầu tư các dự án này đến từ nguồn tiền đền bù khi UBND huyện Bắc Tân Uyên (tỉnh Bình Dương) thu hồi 691 ha đất của Cao su Phước Hòa để làm dự án KCN VSIP III, theo quyết định của UBND huyện vào tháng 3 đầu năm nay. 

Theo kế hoạch, Cao su Phước Hòa sẽ được hỗ trợ tiền đền bù đơn giá 2,5 tỷ đồng/ha với 898 tỷ đồng tiền đưa trước (tương đương 1,3 tỷ đồng/ha), phần còn lại sẽ được dùng để thực hiện góp vốn 20% vào liên doanh với Công ty VSIP đầu tư dự án KCN VSIP III. 

Song, đầu tháng 8, Cao su Phước Hòa đã kiến nghị lên công ty mẹ về phương án cho phép doanh nghiệp nhận tiền đền bù hỗ trợ tối thiểu 2,5 tỷ đồng/ha, chia ra nhiều đợt theo tiến độ triển khai của dự án và bàn giao đất, do không thành lập liên doanh. 

DN cao su đầu tư KCN để tối ưu hóa quỹ đất, rủi ro do quy trình pháp lý kéo dài

Không riêng nhóm VRG, trong báo cáo ngành cao su tự nhiên mới đây, TPS cũng cho biết nhiều doanh nghiệp trong ngành đã đưa ra chiến lược chuyển đổi diện tích rừng cao su thành các khu công nghiệp (KCN).

Đây là một trong những kế hoạch để doanh nghiệp cao su tối ưu hiệu quả khai thác quỹ đất, trên cơ sở diện tích cao su tại khu vực Lào và Campuchia có khả năng duy trì sản lượng mủ cao su phục vụ cho xuất khẩu. 

TPS cho rằng, chiến lược này dựa trên lợi thế về quỹ đất của các doanh nghiệp cao su hiện tập trung tại các tỉnh vệ tinh của TP HCM như Bình Dương (VRG, Cao su Phước Hòa) và Bình Phước (Cao su Đồng Phú), phù hợp với định hướng quy hoạch phát triển công nghiệp của địa phương. 

Bên cạnh đó, tài sản hình thành trên đất chủ yếu là cây lâu năm, thuận lợi trong việc đền bù và giải phóng mặt bằng. 

Theo TPS, với quỹ đất lớn, doanh nghiệp có thể cơ cấu lại và chuyển nhượng lại tài sản trên đất để lấy tiền đền bù, phục vụ cho nhu cầu phát triển KCN riêng hoặc dùng quỹ đất làm vốn góp để liên doanh với các tổ chức uy tín để đầu tư KCN.  

Song, chiến lược này cũng có rủi ro khi quy trình chấp thuận đầu tư KCN, việc lựa chọn đơn vị phát triển KCN thuộc về thẩm quyền từ cấp trung ương, các doanh nghiệp cao su phải cạnh tranh với các đơn vị khác trong công tác đấu thầu quyền sử dụng đất để thành lập KCN. 

Qua đó, chiến lược đầu tư phát triển khu công nghiệp từ chuyển đổi đất cao su sẽ mất nhiều thời gian hoàn thành chu trình pháp lý và là kỳ vọng cho dài hạn. Trong giai đoạn gần, các khoản thu nhập bất thường từ tiền đền bù đất sẽ là cơ sở để các doanh nghiệp cao su ghi nhận sự đột biến trong kết quả kinh doanh.

Theo TPS, một thương vụ nổi bật theo định hướng này đã đạt được bước tiến trong quá trình pháp lý là dự án KCN VSIP III tại Bình Dương nói trên. 

Dự án này có tổng diện tích 1.000 ha, tổng vốn đầu tư 6.407 tỷ đồng, giá cho thuê 130 - 150 USD/m2, do Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) đầu tư. 

Dự án đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư từ tháng 11/2016 và động thổ vào ngày 19/3 đầu năm nay. Đến ngày 1/7, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, UBND tỉnh đã thông qua quy hoạch chi tiết 1/2.000 dự án này, theo đó, giai đoạn 1 của dự án sẽ triển khai trên diện tích 196,45 ha.