Chung cư TP HCM có nơi đắt hơn đất lân cận

Báo cáo mới đây của Avison Young Việt Nam ghi nhận trong quý II, thị trường chung cư TP HCM có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.

Tổng nguồn cung sơ cấp đang mở bán đạt gần 12.000 căn hộ, với tâm điểm nằm ở Bình Dương và khu Đông (chiếm tỷ trọng 60% tổng lượng cung mới). Tuy nhiên, sự chú ý của thị trường đang phân bổ dần về hành lang phía Nam, bao gồm các khu vực quận 7 cũ, Nhà Bè và Cần Giờ. 

Quý vừa qua, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại trung tâm TP HCM dao động 3.500 - 5.900 USD/m2 (92 - 155 triệu/m2), phân khúc siêu sang tiệm cận mức 18.000 USD/m2 (gần 473 triệu/m2). Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương khoảng 2.000 - 2.900 USD/m2 (53 - 76 triệu/m2), còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu từ 1.800 - 5.200 USD/m2 (47 - 137 triệu/m2). Một số khu vực đã xuất hiện căn hộ có mức giá tương đương hoặc nhỉnh hơn đất thứ cấp lân cận gần dự án.

Trong khi giá bán căn hộ sơ cấp tăng nhẹ thì trái lại, tại thị trường thứ cấp, áp lực chi phí vốn và tâm lý thận trọng khiến giá căn hộ cao cấp giảm 5 - 8% so với đỉnh, duy trì bình quân khoảng 4.450 USD/m2 (gần 117 triệu/m2). Mặt bằng lãi suất thả nổi vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và đã triệt tiêu hoàn toàn các dòng vốn đầu cơ lướt sóng ngắn hạn.

Tỷ lệ hấp thụ của các dự án cao cấp mới khá thấp, ở mức dưới 30%. Phân khúc trung cấp ổn định hơn với khoảng 28 - 35% nhờ động lực từ nhu cầu ở thực và mục đích cho thuê để giữ giá trị của tiền trong giai đoạn lạm phát đang tăng như hiện nay.

Theo Avison Young, nhìn chung thị trường căn hộ TP HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng sau thời kỳ tăng giá mạnh. Tâm lý chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà.

Song, nhóm khách hàng này vẫn sở hữu năng lực tài chính tốt. Do đó, khi các điều kiện thị trường thuận lợi hơn (nhất là về chi phí vốn, chính sách tín dụng và mặt bằng giá), lực cầu bị dồn nén được kỳ vọng sẽ nhanh chóng quay trở lại, góp phần cải thiện thanh khoản thị trường trong các quý tiếp theo.

Ngoài nhu cầu để ở, xu hướng tìm kiếm các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê tiếp tục là một trong những động lực quan trọng hỗ trợ thị trường căn hộ trong trung và dài hạn.

Dự kiến giai đoạn 2026 - 2027, loạt dự án tại TP HCM sẽ được mở bán với tổng quy mô hơn 24.500 căn hộ.

Bao gồm Vinhomes Lotus Migga (chủ đầu tư Vingroup, dự kiến mở bán 3.800 căn), Eco Smart City (Lotte, 12.500 căn), Sarene Residence (Đại Quang Minh, 500 căn), Noble Crystal Riverside (Sunshine, 3.125 căn), Akari City Phase 3 (Nam Long, 1.755 căn), The Metropolis (Sonkim Land, 1.000 căn), Dragon Hill Premier (Land Saigon, 1,149 căn), The Nexus (VCRE & Refico, 750 căn) và Masterie Thanh Da (Masterise Homes).  

Sang giai đoạn 2027 - 2030, Avison Young dự báo thị trường nhà ở TP HCM mở rộng dự kiến đón nhận hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm từ các đại đô thị quy mô lớn.

Xu hướng đô thị nén gắn với nhà ga metro (TOD) và sự hoàn thiện của hạ tầng liên vùng (đặc biệt là Vành đai 3) được kỳ vọng sẽ giúp gia tăng tỷ trọng phân khúc trung cấp từ năm 2027. Đây sẽ là phân khúc chủ đạo đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trẻ và người lao động thu nhập trung bình khi giá vùng trung tâm quá cao.

Những khu đô thị cận kề mạng lưới metro, vành đai, cao tốc sẽ là ưu tiên của người mua ở thực, qua đó giúp tạo động lực hấp thụ tốt tại vệ tinh, góp phần giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị TP HCM.