Chứng khoán lao dốc, bất động sản ảnh hưởng ra sao?

Tại Hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 9/5 vừa qua, các chuyên gia đã dành khá nhiều thời gian để thảo luận về chủ đề liên quan đến việc huy động vốn cho thị trường nhà đất thông qua chứng khoán.

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương cho biết, hiện nay có trên 8 luồng vốn đổ vào thị trường bất động sản gồm: Trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư tín thác, tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, timeshare, tổ chức tài chính dài hạn và các công cụ khác. Trong đó, cổ phiếu và trái phiếu là hai nguồn vốn quan trọng.

Với cổ phiếu, nguồn vốn này trực tiếp cấp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản thông qua cổ phiếu của doanh nghiệp. Đây cũng là nguồn cấp vốn cho thị trường bất động sản khi doanh nghiệp chốt lời tại thị trường chứng khoán và chuyển dòng tiền vào bất động sản.

Bên cạnh đó, cổ phiếu cũng trở thành đối thủ cạnh tranh thu hút vốn của bất động sản khi thị trường hấp dẫn. Đồng thời là chủ thể hút vốn của thị trường bất động sản khi thị trường chứng khoán gặp khó khăn, phải hút vốn về để bù đắp khoản thiếu hụt.

Đáng chú ý,  theo đánh giá của PGS.TS. Trần Kim Chung, nguồn vốn từ cổ phiếu vận hành vào thị trường bất động sản đang có những hạn chế, tồn tại.

Đầu tiên, sự dao động mạnh của thị trường chứng khoán làm luồng tiền lưu thông giữa thị trường này và bất động sản thiếu tính ổn định. Sau khi đạt đỉnh 1500, thị trường chứng khoán đã có sự điều chỉnh lớn. Khi suy giảm xảy ra, đã có thời điểm thị trường chạm mức 1300.

"Dưới tác động của phản ứng của thị trường, có thể thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng luồng tiền từ thị trường chứng khoán. Sau một số phiên điều chỉnh, thị trường này đã mất đi một lượng giá trị nhất định", ông Trần Kim Trung cho biết.

Bên cạnh đó, việc một số doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán có hành vi vi phạm không chỉ tác động đến bản thân doanh nghiệp đó mà còn có tác động đến thị trường chứng khoán nói chung và nhóm chứng khoán bất động sản nói riêng.

Về vấn đề này, bà Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam cho biết, hiện nay là giai đoạn phát triển nóng của thị trường bất động sản cũng như chứng khoán. Điều này tương xứng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì cũng xuất hiện nhiều bất cập.

Theo bà Hải Anh, trên thị trường chứng khoán có tình trạng “cổ phiếu giấy”, “đội lái”... Một tỷ trọng khá lớn dòng vốn của nhà đầu tư bị thu hút vào những cổ phiếu này. Điều đó đồng nghĩa với việc tỷ trọng nguồn vốn đầu tư vào các ngành sản xuất, dịch vụ tạo ra giá trị gia tăng bền vững, không mang tính đầu cơ lại chưa được khuyến khích. 

Thực tế này không những tiềm ẩn rủi ro cao cho nền tài chính do có thể phải đối mặt với nguy cơ ảnh hưởng lớn khi thị trường bất động sản đi xuống, mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế khi mà các ngành sản xuất đang gặp khó khăn vì đại dịch. 

"Thời gian vừa qua chúng ta chứng kiến thị trường cổ phiếu giảm sâu, đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. Theo quan sát của VASB, bên cạnh nguyên nhân do nhà đầu tư dựa vào tin đồn về các vụ việc hình sự tiếp theo liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản thì còn do nguyên nhân không nhỏ là sự ngừng hoạt động của “đội lái” trong thời gian này. Chúng ta đang để đội lái hoạt động phố biến, nên khi “đội lái” dừng lại đã làm cho thị trường bị ảnh hưởng mạnh", bà Hải Anh cho biết.

Cùng với thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư thị trường bất động sản. TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, thị trường trái phiếu giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, nhất là rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á. Phát triển thị trường chứng khoán, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp giúp thúc đẩy tốt hơn tính minh bạch, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản/doanh nghiệp và quản trị doanh nghiệp, trong đó có quản trị rủi ro. Nếu không có những thị trường trái phiếu, cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động và cho vay nền kinh tế, kéo theo những rủi ro về an ninh tài chính, nhất là nợ xấu và mất vốn.

Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam lưu ý, hiện nay, đại dịch Covid-19, xung đột Nga – Ukraine đang tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế, thu nhập và lãi suất/lạm phát. Điều này không chỉ làm tăng áp lực trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản mà còn làm tăng rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các công ty chứng khoán và ngân hàng. Hơn nữa, áp lực trả nợ này có thể tăng rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hay có vấn đề về mặt pháp lý. 

"Sự sụt giảm giá cổ phiếu do tâm lý e ngại, thậm chí hoảng sợ từ siết chặt cho vay tín dụng bất động sản, phát hành trái phiếu vay nợ bất động sản, cùng bắt giữ các doanh nghiệp sai phạm, đến lượt tác động ngược lên kết quả phát hành trái phiếu bất động sản", ông Lê Xuân Sang cho biết.

Tại Hội thảo, các chuyên gia đầu ngành đã thảo luận và đưa ra nhiều giải pháp nhằm hoàn thiện và đa dạng hóa các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản Việt Nam, đặc biệt là thị trường chứng khoán.