'Chúng ta luôn nói về phục hồi bất động sản, nhưng chưa rõ là muốn phục hồi kiểu nào'

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua những thăng trầm hậu Covid-19. Giai đoạn quý I - quý II/2022, thị trường đã tăng trưởng mạnh khi tín dụng tăng trưởng, lãi suất vay thấp, nguồn cung dồi dào và người mua có những hỗ trợ sau dịch.

Bước sang giai đoạn quý III - quý IV/2022, đây là giai đoạn suy thoái của thị trường: tín dụng bị thắt chặt, lãi suất vay điều chỉnh tăng, người mua khó tiếp cận hơn với vốn vay và cung cầu trên thị trường cũng bị ảnh hưởng. Nhìn chung, bất động sản (BĐS) năm 2022 đã khởi đầu "nóng” và khép lại “lạnh”.

Nửa đầu năm 2023, thị trường bắt đầu đi vào vùng đáy, giao dịch suy giảm, nhu cầu mua tiếp tục thấp, tâm lý đầu tư yếu, thanh khoản chung chưa có dấu hiệu phục hồi. 

"Mặc dù Chính phủ đã có những động thái tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động… tuy nhiên các chính sách này vẫn cần thời gian để thẩm thấu vào thị trường BĐS.

Trong quý II/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp, lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay vẫn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận.

Từ đầu năm đến nay, đã có rất nhiều những dự báo được đưa ra về thời điểm phục hồi của thị trường. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, tới đây sẽ có nhiều hơn những văn bản ra đời và cởi trói cho nhiều dự án đang nằm đắp chiếu chờ đợi chính sách, cung cấp nguồn cung mới cho thị trường. Như vậy, thị trường có thể sẽ tốt lên trong quý II/2023 khi nguồn cung tăng, dòng tiền trở lại, doanh nghiệp có nguồn vốn qua phát hành trái phiếu,… 

Về phía ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho rằng thị trường BĐS Việt Nam cũng như các nước khác, được đánh giá và rút ra kết luận về tính chu kỳ. Giai đoạn 1997 - 2003, phải mất đến 5 năm thị trường mới hồi phục, giai đoạn tiếp theo cũng phải mất 3 - 4 năm (tức là năm 2013) thị trường mới quay trở lại. Hy vọng với các chính sách hỗ trợ như hiện nay, đến giữa năm 2024 thị trường có thể phục hồi được.

Tổng Giám Đốc Colliers Vietnam, ông David Jackson nhận định, thị trường BĐS cần ít nhất đến quý III/2023 để thực sự thấy rõ các tín hiệu phục hồi.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh dự báo, dòng vốn đầu tư BĐS sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024 - 2026. Lúc này, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng. Chu kỳ phục hồi có thể sẽ bắt đầu diễn ra trong nửa đầu năm 2024...

Hai góc nhìn về phục hồi thị trường BĐS

Theo Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, chúng ta luôn nói về phục hồi BĐS, nhưng không cụ thể là phục hồi kiểu nào. 

Nếu thống kê những bài viết, ý kiến chuyên gia nhận định trong nhiều năm qua (không riêng gì giai đoạn 2022 - 2023), thì kể cả những năm BĐS phát triển ổn định 2017 - 2019, các chuyên gia vẫn thấy rằng thị trường có hướng đi không lành mạnh, có xu hướng đầu cơ, các sản phẩm BĐS chưa đi sâu vào khai thác cho nhu cầu ở, cho thuê.

Khi thị trường BĐS đang suy thoái như hiện nay, có những khu vực giá đất giảm 30 - 40% nhà đầu tư vẫn chưa thể thoát hàng.

Như vậy dưới góc độ của nhà đầu tư, công ty BĐS và một số chuyên gia ngành này, sự phục hồi đối với họ là trở về giai đoạn quý I/2022, khi mà thị trường vừa có thanh khoản, giao dịch nhiều, giá tăng trưởng.

Còn sự phục hồi BĐS, dưới góc nhìn của tôi và một nhóm chuyên gia vĩ mô, có nghĩa là thị trường sẽ tăng trưởng ổn định, lành mạnh, kinh tế tăng tới đâu BĐS tăng tới đó, BĐS phải đi sau nền kinh tế một nhịp thay vì đi trước.

Nếu nhìn vào góc độ thứ nhất thì tôi cho rằng còn lâu để BĐS phục hồi, có thể mất vài ba năm nữa mới có thể xuất hiện một đợt sóng như quý I/2022.

Còn phục hồi theo góc nhìn thứ hai, nếu tiến độ các dự án hạ tầng duy trì như hiện nay, dòng vốn FDI quay trở lại vào năm 2024 và 19 triệu du khách (phục hồi như năm 2019), thì sớm thì quý III/2024, hoặc không chậm nhất hết năm 2025 thị trường BĐS sẽ đi theo đà tăng trưởng lành mạnh, nghĩa là những sản phẩm tốt sẽ có giá tốt, có người mua, có thanh khoản", TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận.