Condotel tại Việt Nam 5 năm nhìn lại: Từ thuở hoàng kim đến cơn khủng hoảng

Xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam từ cuối năm 2015, loại hình condotel (bất động sản "lai" giữa căn hộ và khách sạn) gây được nhiều sự chú ý và trở thành một trong những kênh đầu tư hấp dẫn của các nhà phát triển bất động sản và các nhà đầu tư.

Sau thời gian phát triển quá nóng, loại hình này đang có dấu hiệu thoái trào khi Việt Nam chưa có đầy đủ khung pháp lý rõ ràng, cộng với sự phá vỡ cam kết về lợi nhuận của các chủ đầu tư khiến nhà đầu tư vỡ mộng.

Thuở hoàng kim ngắn ngủi

2015-2018 được coi là giai đoạn thăng hoa của condotel. Vào thời điểm đó, loại hình bất động sản "lai' này được giới trong ngành ví như hình ảnh “gà đẻ trứng vàng” bởi hầu hết các dự án condotel đều sở hữu chính sách cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn ở mức quanh 8-12%/năm. Chính vì thế condotel nhanh chóng trở thành trào lưu và là sản phẩm dẫn đầu thu hút vốn đầu tư.

Thương hiệu và Công luận cho hay, theo số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Khánh Hòa được xem là "thủ phủ" của condotel khi số lượng căn mở bán tại địa phương này là hơn 11.800 căn. Xếp thứ hai trong danh sách là Đà Nẵng với khoảng hơn 7.000 căn được mở bán.

Trong khi đó, tại Quảng Ninh, loại hình condotel tuy mới xuất hiện song đã chứng kiến đà tăng trưởng khá ấn tượng và trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới tại địa phương này. Trong năm 2017, hai ông lớn trong ngành bất động sản nghỉ dưỡng là Tập đoàn FLC và BIM Group đã tung ra thị trường hơn 1.300 căn condotel trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.

Theo Vietnamnet, thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, chỉ tính riêng 4 địa phương Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được bán ra.

Trong đó, giai đoạn 2016 - 2017 được xem là thời kỳ cực thịnh của thị trường condotel tại Việt Nam. Nếu như năm 2016, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 16.000 căn, thì trong năm 2017, theo thống kê của VARs, nguồn cung condotel tung ra toàn thị trường đã lên tới gần 23.000 căn

Đến cơn thoái trào

Sau khoảng ba năm khuấy đảo các thị trường du lịch – nghỉ dưỡng, từ cuối năm 2018, thị trường condotel bắt đầu có xu hướng chững lại sau khi dần bộc lộ những điểm yếu.

Cụ thể, các chủ đầu tư thường đưa ra cam kết mức lợi nhuận cao, phổ biến 8-12%/năm, thậm chí có thể lên tới 15%/năm đối với một số dự án nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia. Tuy nhiên, không phải sản phẩm condotel nào cũng đạt được lợi nhuận như cam kết bởi còn tùy thuộc vào vị trí và tiện ích của dự án.

Đặc biệt, một số chủ đầu tư còn cam kết rằng nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với condotel.

Tuy nhiên, do khung pháp lý cho condotel chưa được hoàn thiện nên nếu có tranh chấp phát sinh thì chưa có chế tài, quy định để giải quyết thỏa đáng cho các bên mặc dù từ đầu năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản hướng dẫn về về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (condotel, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...).

Theo Vietnamnet, năm 2019 số dự án condotel được thẩm định mới giảm 80% so với cao điểm. Tính cả năm 2019, số lượng bất động sản nghỉ dưỡng (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch) có khoảng 6.280 giao dịch (giảm 20% so với năm 2018).

Sự suy thoái của condotel thể hiện rõ nét nhất ở Khánh Hòa, nơi được xem là miền đất hứa cho loại hình bất động sản này. Theo CBRE, năm 2019 nguồn cung condotel tại Khánh Hòa chỉ tăng trung bình 7%/năm so với mức 239%/năm trong 2 năm trước đó.

Trong khi đó, thống kê của VARs cho thấy, 6 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 2.967 căn, tức chỉ chiếm khoảng 25%.

Cuối năm 2019, giới đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến cú sốc của siêu dự án Cocobay “vỡ trận” khi chủ dự án Cocobay Đà Nẵng là CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) tuyên bố chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết với các khách hàng tại vì khó khăn tài chính. 

Sự đổ vỡ tại Cocobay khiến nhiều chuyên gia kinh tế lo ngại về hiệu ứng lan truyền có thể xảy ra tại nhiều dự án khác, làm phân khúc này bị tê liệt.

Năm 2020 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel, tiếp tục chịu ảnh hưởng xấu trước những tác động của đại dịch Covid-19 bên cạnh đà suy giảm của thị trường từ cuối năm 2019. 

Theo Zing, số lượng sản phẩm condotel mới trên thị trường trong quý IV/2020 chỉ đạt khoảng 700 căn. Con số này cao hơn một chút so với quý trước đó nhưng nhìn chung sức cầu của toàn thị trường đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng vẫn duy trì ở mức rất thấp.

Tính đến nay, con số tồn đọng của condotel lên tới hàng vạn căn.Trao đổi với Vietnamnet, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng Giám đốc BHS Group nhận định rằng để giải bài toán thoát hàng cho condotel, chủ đầu tư nên trả condotel về với giá trị thực thay vì tăng giá hay cam kết lợi nhuận sau đầu tư. Ông Tuyển cũng cho rằng các nhà đầu tư nên tập trung vào khai thác quần thể nghỉ dưỡng của mình thật hiệu quả nhằm gia tăng lợi nhuận cho khách hàng.