Đề xuất điều chỉnh quy định về giá đất

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025, trong đó có quy định về định giá đất. Như vậy năm 2024, công tác định giá đất vẫn thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Trước thực tế này, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất để sớm tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.

Qua đó, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước để các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước.

Xét về mặt lợi ích, điều này giúp đảm bảo không thất thu ngân sách, nâng cao chất lượng công tác quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà được cấp sổ hồng.

Tính riêng tại TP HCM, vẫn còn hơn 60.000 căn nhà thuộc các dự án trước đây chưa được cấp sổ hồng, chưa bao gồm hơn 10.000 căn nhà thuộc các dự án mới tăng thêm hàng năm. Trong phạm vi cả nước có thể có hàng trăm ngàn căn nhà thuộc các dự án chưa được cấp sổ hồng.

Liên quan đến nội dung tại Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, HoREA cho rằng vẫn còn một số đề xuất phù hợp thực tiễn của các Hiệp hội và chuyên gia nhưng chưa được cơ quan soạn thảo chấp thuận.

Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị sắp xếp lại thứ tự ưu tiên từ các nguồn thông tin về giá đất theo hướng ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin về giá đất của các cơ quan quản lý nhà nước. Đồng thời, đề nghị sửa đổi, bổ sung về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các phương pháp định giá đất là một trong những nội dung lớn đã được tiếp thu, chỉnh lý trong Luật Đất đai (sửa đổi) lần này. Các phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó, phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Còn phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

"So với phiên bản luật cũ, các phương pháp định giá đất không có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất.

Hơn hết, trong bối cảnh tình hình kinh tế hiện nay, việc giữ nguyên phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết. Phương pháp thặng dư vẫn đang được sử dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới", ông Bình nhận định.

Ngoài ra, cũng theo chuyên gia này, trong luật mới bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm thay vì quy định cũ 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Điều này giúp phản ánh đúng bảng giá đất sát với thực tế, bảo đảm bám sát diễn biến thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng Ban điều hành VARS tại Đồng Nai cho hay: "Một điểm quan trọng trong Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá cao là bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Điều này được xem là có ảnh hưởng trực tiếp đến giá tài sản, tăng giá trị thực tế và giảm tình trạng đầu cơ, sốt đất. Quá trình thẩm định cẩn thận hơn sẽ tạo ra một thị trường bất động sản khốc liệt, khuyến khích sự minh bạch và lành mạnh".